每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“7·31新政”后，深圳樓市開啟下行通道，“金九銀十”成色不足，但11月突然熱鬧起來(lái)，僅最后一周就有超3000套新房成交，似乎有回暖跡象。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，11月深圳近20個(gè)新房項(xiàng)目約萬(wàn)套房源入市，個(gè)別樓盤銷售火熱，而大部分樓盤的去化并不是很理想，部分樓盤還推出優(yōu)惠活動(dòng)。

“當(dāng)前深圳樓市仍處于調(diào)整中，市場(chǎng)分化也進(jìn)一步加劇，呈現(xiàn)出整體偏冷、局部火熱的特征。”戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端分析稱，預(yù)計(jì)短期內(nèi)深圳樓市仍將維持這種態(tài)勢(shì)，轉(zhuǎn)折至少也要到明年上半年才能做出判斷。

11月深圳新房供應(yīng)約萬(wàn)套

在政策調(diào)控高壓之下，深圳樓市開發(fā)商面臨業(yè)績(jī)壓力和資金壓力，推盤節(jié)奏顯著加快。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年11月深圳樓市共預(yù)售9468套新房住宅，相當(dāng)于今年前11個(gè)月的1/3。

但成交方面仍較低迷，據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，11月深圳新房住宅成交套數(shù)1985套，環(huán)比上升8.17%。成交面積方面，11月成交19.51萬(wàn)平方米，環(huán)比上升9.49%。11月深圳全市一手住宅的成交均價(jià)為5.4萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降0.01%，即下降5元/平方米。

不過(guò)，11月最后一周深圳樓市異常熱鬧。戴德梁行整理的信息顯示，11月26日，福田萬(wàn)科臻山府共推397套毛坯住宅，均價(jià)9.7萬(wàn)元/平方米，帶6000元/平方米裝修，裝修費(fèi)另算，當(dāng)天去化約96%；11月27日，福永華強(qiáng)城共推1240套毛坯住宅，整體均價(jià)4.63萬(wàn)元/平方米，當(dāng)天去化約83%；11月28日，沙井萬(wàn)科星城共推出3337套住宅，均價(jià)4.39萬(wàn)元/平方米，帶3000元/平方米裝修，裝修費(fèi)另算，當(dāng)天賣出1850套，去化約55%。

部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，11月市場(chǎng)整體表現(xiàn)不錯(cuò)，購(gòu)買力活躍，由于網(wǎng)簽的滯后性，深圳樓市真實(shí)成交要推遲體現(xiàn)。

這是否意味著深圳樓市回暖？戴德梁行認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)趨冷的環(huán)境下，僅從上述幾個(gè)樓盤的火熱就說(shuō)市場(chǎng)已經(jīng)回暖，難免以偏概全。這一輪房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行到現(xiàn)在，深圳樓市已進(jìn)入深度調(diào)整狀態(tài)。由于預(yù)期不明朗，剛需和投資客挑選購(gòu)買標(biāo)的時(shí)更趨謹(jǐn)慎，項(xiàng)目品質(zhì)、價(jià)格、增長(zhǎng)潛力等核心因素再次成為選擇的重要標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)比年內(nèi)入市的新盤，上述幾個(gè)樓盤表現(xiàn)的確堪稱優(yōu)秀，這與其性價(jià)比極高有關(guān)。另外，市場(chǎng)淡不代表沒(méi)市場(chǎng)，市場(chǎng)雖然仍處調(diào)整期，但并不缺乏購(gòu)買力，優(yōu)勢(shì)樓盤依然可以取得不錯(cuò)的銷售成績(jī)。

深圳中原也指出，年底開發(fā)商推盤節(jié)奏大大加快，同時(shí)給予的優(yōu)惠增加，新房總體成交較好，但也呈現(xiàn)出較大差異，部分性價(jià)比高、核心區(qū)域的盤成交火熱，而部分樓盤成交依然較為冷淡。

其實(shí)，在供應(yīng)激增的情況下，深圳樓市庫(kù)存量也大幅增加。截至11月30日，深圳一手住宅庫(kù)存量為36097套，較10月31日的26869套相比增加了近1萬(wàn)套。

美聯(lián)物業(yè)認(rèn)為，由于9～11月開發(fā)商推盤速度持續(xù)加快，預(yù)計(jì)12月全市一手住宅的網(wǎng)簽量仍將穩(wěn)步上升。另外，隨著一手住宅成交熱度的提升，二手市場(chǎng)的交易量有望增加，但仍不容樂(lè)觀。

二手房普遍存5%～7%議價(jià)空間

記者注意到，最能代表深圳樓市的二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)持續(xù)低迷，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。

多名中介坦言，如今購(gòu)房者很少考慮二手房，市場(chǎng)很冷，反而多是給客戶推薦新房、公寓或商鋪。

戴德梁行指出，深圳二手房短期價(jià)格回落的預(yù)期已初步形成，實(shí)際成交中，普遍存在5%～7%的議價(jià)空間。

深圳中原數(shù)據(jù)顯示，11月二手住宅成交量4175套，較上月回升10.2%，在經(jīng)過(guò)連續(xù)兩個(gè)月的大幅下滑后，成交量有所回升，但依然維持在低位。不過(guò)，在市場(chǎng)較為低迷的情況下，業(yè)主降價(jià)意愿增加，議價(jià)空間加大，筍盤出現(xiàn)頻率增加，成交有所回暖。