每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 魏文藝    

市場降溫下，房企間速度與規(guī)模的比拼仍然冰冷而殘酷。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，今年1~11月房企銷售排行榜門檻進一步提高，與去年同期相比TOP10房企門檻提升近600億元，TOP20房企門檻提升近500億元。億翰智庫預計，2018年千億房企數(shù)量將達到30家。“千億”已不再是目標而僅僅只是起點。

門檻提高反映著行業(yè)競爭的激烈程度，要在百強俱樂部中守住位置不是“不進則退”，而是“進少則退”。如華夏幸福、雅居樂、復地集團，盡管與去年相比銷售規(guī)模有所增長，但因未跟上榜單提升速度而排名有所下滑。同時，激烈競爭下榜單中也出新鮮面孔，如大唐地產(chǎn)、中交地產(chǎn)。

圖片來源：視覺中國

“不進則退”變“進少則退”

“宇宙級”房企碧桂園正在向7000億元邁進，其銷售額高出第二名萬科及第三名恒大近1000億元。其次，作為第二梯隊的融創(chuàng)和保利正在沖擊4000億元規(guī)模。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月，新城控股以1985.7億元的銷售額沖進榜單前10并位列第8位。有進就有出，位于去年前10強的華夏幸福被擠出了榜單。盡管今年1~11月華夏幸福的銷售額比去年同期增長將近20億元，但前10強的門檻從1240億元一下子提高至1821億元，提高幅度近600億元。

這是市場進一步分化的結果。30%的房企將占據(jù)70%的市場份額，而其余70%的房企將爭奪剩余30%的市場份額。對于中小型房企而言，規(guī)模是復雜世界的簡單法則，能解決生存問題。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，前20強房企中，原本位列第18位的“黑馬”魯能地產(chǎn)直接從榜單上消失了。而去年1~11月，魯能地產(chǎn)的銷售額達到806億元。記者查閱資料獲悉，魯能地產(chǎn)已注入上市公司廣宇發(fā)展。公告顯示，2017年8月24日，廣宇發(fā)展收購魯能地產(chǎn)項目獲重大進展 ，重大資產(chǎn)重組項目無條件通過。

與原本要沖擊千億的魯能相比，廣宇發(fā)展今年披露的銷售規(guī)模很小。今年11月12日晚間，廣宇發(fā)展披露10月銷售簡報顯示，2018年10月實現(xiàn)銷售面積15.37萬平方米，銷售金額19.28億元。前10月累計實現(xiàn)銷售面積154.95萬平方米，銷售金額僅為194.41億元。

從百強榜單上“消失”的還有海亮地產(chǎn)。去年1~11月，海亮地產(chǎn)銷售額為206億元，位列榜單第75位。2017年7月27日，融信中國發(fā)布公告，宣布以28.97億元分別受讓安徽海亮房地產(chǎn)有限公司、寧波海亮房地產(chǎn)投資有限公司等55%的股權。

原本海亮地產(chǎn)是海亮股份旗下的一個板塊，海亮股份主要以有色金屬、地產(chǎn)建設、農(nóng)業(yè)食品等產(chǎn)業(yè)為主體的民營企業(yè)集團，此番出售海亮股份體現(xiàn)了其“去地產(chǎn)化”的決心。

每個梯隊的門檻都在提高。今年1~11月，前20強房企的門檻由去年的779億元提高至1289億元，近500億元的提高幅度使得雅居樂由去年的19名下滑至29名。萬達集團以897.5億元的銷售額位列去年榜單的第15位，今年則下降至第55位。

業(yè)內(nèi)認為，如今的房企競爭已經(jīng)是“不進則退”而是“進少則退”。去年1~11月，排在第46名的復地集團銷售額為348.9億元，今年同期的銷售額為377.7億元。盡管同比有近30億元的增長，但在今年的銷售排行榜中，復地集團跌了20個名次在榜單中位列第66名。

榜單“新面孔”債務承壓

激烈競爭下，百強房企榜單中也有新鮮面孔出現(xiàn)。大唐地產(chǎn)去年同期未進入百強榜單，今年則一躍升到第62位，銷售額達427億元；而中交地產(chǎn)以224億元的成績排在榜單第102位。在房企債務密到期的背景下，尋找資金來源幾乎是所有房企面臨的主要問題。

10月22日，中交地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“中交地產(chǎn)”）發(fā)布公告稱，公司擬撤回兩年前以非公開發(fā)行股票方式募集資金12億元申請。據(jù)2016年8月5日公告顯示，公司前身中房地產(chǎn)擬以非公開發(fā)行股票形式募集資金不超過人民幣12億元。

中交地產(chǎn)公司稱，截至目前尚未收到中國證監(jiān)會的進一步審核意見和書面核準文件。現(xiàn)綜合考慮公司實際情況以及外部環(huán)境的變化，擬終止本次非公開發(fā)行股票事項，并向中國證監(jiān)會申請撤回非公開發(fā)行股票的申請文件。

一個多月后的11月27日，中交地產(chǎn)公告稱，該公司及其下屬子公司擬向中交房地產(chǎn)集團有限公司借款總計10億元，利率不超過10%。

資料顯示，中交地產(chǎn)的該筆借款期限3年以內(nèi)，借款主要用于補充流動資金及償還到期借款。據(jù)了解，該公司此前該股東大會審議通過中交地產(chǎn)（包括下屬公司）向地產(chǎn)集團借款額度不超過40億元，借款年利率不超過10%。

除保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流外，銷售業(yè)績背后反映的是房企城市布局和營銷策略的配合。億翰智庫研究指出，剛需為主的企業(yè)和城市安全邊際更高，地產(chǎn)寒冬下投資和改善需求基本離場，二手房市場逐步回歸理性也從側(cè)面證明了當前置換需求下降的趨勢。在這種背景下，剛需為主的城市將會釋放更加強勁的支撐力和安全邊際。 同樣，剛需產(chǎn)品配比較高的企業(yè)風險承受能力將會更強。