每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

建筑面積達到1830萬平方米、規(guī)劃居住人口35萬人、連續(xù)5年奪得全國單盤銷冠……一連串驚人的數(shù)據(jù)，使貴陽花果園被業(yè)界稱為“中國第一神盤”。

2010年，貴州宏立城集團啟動了總投資300億元的花果園彭家灣改造項目。短平快的開發(fā)模式、轟炸式的營銷模式，使得花果園一度成為很多開發(fā)商的學習對象。一名熟悉貴陽市場的房地產(chǎn)策劃人士介紹：“高峰時期，花果園有專門接待同行和媒體的團隊。那時候，人一撥一撥地從全國各地前來參觀、考察，特別震撼?！?/p>

花果園的開發(fā)歷程，是伴隨著掌聲與罵聲的?；ü麍@超大的體量，在一定程度上起到了穩(wěn)定貴陽房價的作用，然而當開發(fā)接近尾聲，住宅陸續(xù)交付之后，其在規(guī)劃與管理上的缺憾例如物業(yè)管理、社區(qū)管理等問題正在逐漸顯露。

當“營銷神話”、“第一神盤”的光環(huán)散去，外界應該如何去審視和評價這個“神盤”？對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者近日進行了現(xiàn)場探訪。

“大堵局”待破解

當車輛從貴陽花溪大道駛向花果園入口時，花果園帶給人們的視覺沖擊是震撼的。低矮的民房瞬間被密密麻麻的樓宇所取代，高層建筑聳入云霄，仿佛進入了一座繁華的孤島，花果園與周邊的環(huán)境形成了強烈的對比。

花果園的樓宇數(shù)量，顯然當?shù)闷稹爸袊谝簧癖P”的稱號。據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，花果園項目經(jīng)過近八年的開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已建成并投入使用220余棟樓宇，容積率6.8。宏立城官方發(fā)布的信息顯示，2018年，花果園常住人口達到40萬，日均人口流量達到100萬人次。

住在花果園的小李向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹花果園每日的交通狀況時指出，“行人經(jīng)常有亂穿馬路的現(xiàn)象，也有占道經(jīng)營的情況，明明很多地方都是三車道，結(jié)果變成了單車道。晚上開車覺得有點怕?！?/p>

貴陽官方對花果園交通問題并沒有視而不見，并且在綜合整治方面做了不小努力。不過，一名貴陽的房地產(chǎn)從業(yè)人士直言，花果園的擁堵問題還應該從規(guī)劃找原因。他向《每日經(jīng)濟新聞》記者提供了一份花果園前期規(guī)劃的資料，并指出，如果按照當時的規(guī)劃實施，花果園將是一個很好的樓盤。

“交通那部分，當時的宣傳資料提到了人行連廊和有軌電車，按照規(guī)劃是能夠?qū)崿F(xiàn)人車分流的。如果都能夠?qū)崿F(xiàn)，花果園的擁堵問題不會像現(xiàn)在這么突出?，F(xiàn)在是車行道有了，人行道沒建起來，大家橫穿馬路，你說堵不堵？”上述人士表示。

宏立城是有逐步完善花果園人行連廊設(shè)計的。宏立城11月15日發(fā)布的消息顯示，截至目前，花果園區(qū)域內(nèi)已經(jīng)建成人行天橋39座，預計今年年底前累計完成48座人行天橋的建設(shè)。

不過，在大部分花果園居民與業(yè)界人士看來，這項工程的進展十分緩慢，并且阻礙重重。在貴陽當?shù)氐恼搲?、貴陽當?shù)孛襟w，時?？梢钥吹讲鸪斑`建”連廊的消息。

一名熟悉花果園情況的業(yè)內(nèi)人士指出，“（修建人行連廊）看起來更像是為了解堵所作的補救措施。相當于開發(fā)商建一個變電站，大家都不愿意。買了商鋪的業(yè)主不樂意，低樓層的業(yè)主也不樂意。”

“臟亂差”待消滅

一名花果園的前員工在向記者介紹花果園時如此評價道：“花果園的作用在于，它讓許多貴陽的當?shù)厝四軌蛟谑兄行膿碛幸惶追浚灰沧尯芏噘F州其他市州的人們能夠在省會買得起一套房。除此以外，花果園確切來說，是不那么宜居的。從里面搬出來后，逛街都不會想再到里面去?！?/p>

多名業(yè)主告訴記者，在物業(yè)管理服務提升方面，花果園仍有很大的提升空間，而一些問題是“硬件一開始就決定了，軟件再更新也改變不了的”。

在花果園投資了一套房的小吳告訴記者，“當時買這套房的時候，真的以為是CBD的。很慶幸，是投資不是自住。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者在花果園現(xiàn)場看到，花果園的住宅樓多為40層以上的高樓，樓間距十分狹窄。一眼望過去，密密麻麻都是挨在一起的樓。

花果園的居住品質(zhì)也一直是居民們頭疼的地方。

業(yè)主小許告訴記者：“我們家收樓后都沒有去裝修，租給了一家公司堆放物料。物業(yè)沒人管也不會管，幾十萬人，哪里管得過來？”

“主要還是配套跟不上。這么大的社區(qū)，公共設(shè)施、公共交通，還有商家以及住戶之間的相互影響，都很容易引起矛盾。就像垃圾處理，花果園一開始也是沒有建好專門的轉(zhuǎn)運站，一旦堆積起來，住戶肯定苦不堪言?！币幻F陽的房地產(chǎn)策劃人士表示。

倘若配套硬件暫時沒有辦法改變，是否在軟性服務方面有提升路徑？一名TOP3物業(yè)管理公司人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，管理這種大型的小區(qū)，不僅是物業(yè)服務公司一家之責?！盎ü麍@是復合功能區(qū)，定調(diào)的不僅僅是物業(yè)管理公司。業(yè)主的形態(tài)也有多樣（住宅多業(yè)主、商業(yè)有多業(yè)主也有單一大業(yè)主），要做任何變動，過程都是比較長且復雜的。”

他提出了一個建議，在目前的條件下，運營方可以考慮將基本物業(yè)管理（電梯、消防、機房、水暖等）改良到較好水平，在此基礎(chǔ)上再進一步改良與生活相關(guān)的硬件（園區(qū)設(shè)施、監(jiān)控等），也可以考慮進行分區(qū)管理。