買不起大房子，孩子就不能上學(xué)？！

12月5日下午，一則《深圳某小學(xué)發(fā)布新規(guī)：50平米以下住房將被限制入學(xué)》的新聞刷屏，事關(guān)房子和教育兩件大事，難免牽動大家敏感而脆弱的神經(jīng)。部分人將其解讀為窮人將讀不起好學(xué)?；蛐》孔邮芷缫?。

然而，中證君（ID：xhszzb）多方求證，被告知上述兩種理解或為過度解讀。

那么事實究竟如何？

并非限制50平米以下住房不能申請入學(xué)

首先，看看學(xué)校規(guī)定的原始版本。

深圳市螺嶺外國語實驗學(xué)校在學(xué)校官網(wǎng)顯眼位置公告：

近年我校地段生源持續(xù)增加，學(xué)校學(xué)位已到極限。為了優(yōu)先保障學(xué)校地段內(nèi)實際購房居住的戶籍適齡兒童就近入學(xué)的權(quán)利，防止臨時擇校性申請，擠占地段生學(xué)位，人為造成不公平和學(xué)位緊張局面，保證教育教學(xué)的正常開展，現(xiàn)參照兄弟省、市、區(qū)做法，結(jié)合我校實際情況，從2019年開始，對申請我校學(xué)位的房產(chǎn)補充要求如下：

（1）住房面積小于或等于30m2的，需購房及實際居住滿六年以上，且在深圳市內(nèi)沒有其他更大面積住宅類商品房。

（2）住房面積大于30m2且小于或等于50m2的，需購房及實際居住滿四年以上，且未被鎖定。

（3）住房面積大于50m2的，需購房及實際居住滿一年以上，且未被鎖定。

（4）以上所述的購房年限，均以當(dāng)年4月30日為基點向前倒算。

學(xué)校將通過社區(qū)網(wǎng)格系統(tǒng)記錄和家訪等形式對是否在申請房產(chǎn)實際居住進行核實。

可以看到，規(guī)定上寫得很清楚，并沒有限制50平米以下住房不能申請入學(xué)，而是對該學(xué)校周邊住房面積劃分三種類型，將不同面積住房與購買且實際居住年限綁定，作為申請入學(xué)的條件。

且規(guī)定中有保障性條款，稱學(xué)校將通過社區(qū)網(wǎng)格系統(tǒng)記錄和家訪等形式對是否在申請房產(chǎn)實際居住進行核實。

該規(guī)定或為保障就近入學(xué)

今日下午，中證君致電深圳市螺嶺外國語實驗學(xué)校，想了解一下其制定政策的初衷，但學(xué)校電話一直處于忙線狀態(tài)。

那與之相關(guān)的各方，又是什么想法呢？

在深圳龍崗買房且小孩子上幼兒園的吳遵（化名）說道：“我認(rèn)為這主要是限制一套房子學(xué)位被重復(fù)利用。深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)位資源非常緊缺，有些人會為了學(xué)位，在好學(xué)校周邊買一個總價相對較低、非常小的房子給小孩上學(xué)用，等小孩畢業(yè)了再轉(zhuǎn)手賣出去，相當(dāng)于一套房子的學(xué)位被重復(fù)利用了。”

深圳鏈家某中介表示：“螺嶺、石廈周邊30平米的房子基本是一居室，太小了，不適合家庭居住，所以很少有家庭自住的。很多人的套路是這樣，為了給小孩讀書在學(xué)校周邊買個小房子，積夠分入學(xué)，但是自己不住，把房子租出去。再在離學(xué)校比較遠(yuǎn)的地方買一套大點的房子自住。這樣就導(dǎo)致相應(yīng)區(qū)域的學(xué)位非常緊張。”

對于該規(guī)定的合理性，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：

首先，這種規(guī)定并不具有普遍性，只有個別學(xué)位特別緊張的區(qū)域會出現(xiàn)；

其次，該規(guī)定有其合理性，可以避免對學(xué)位房的炒作，保障就近入學(xué)。

“對于面積特別小的學(xué)區(qū)房，業(yè)主不住只是為了炒作學(xué)區(qū)房而買。如果這類行為被允許的話，容易助長學(xué)區(qū)房炒作風(fēng)氣，不值得鼓勵。”張大偉說道。

易居研究院首席分析師嚴(yán)躍進對中證君（ID：xhszzb）表示，此次深圳學(xué)區(qū)資源的改革，預(yù)計對上海也會有一定的影響。此前就有案例，如果學(xué)區(qū)房的房子面積太小，會被認(rèn)為是炒房，這樣落戶就比較困難，也會影響上學(xué)。因此，未來政策很可能和學(xué)區(qū)房面積掛鉤。

“房地產(chǎn)市場整體調(diào)控較為嚴(yán)重，但是學(xué)區(qū)房屬于一個特例，也是支撐一線房價的一個特殊群體。未來一方面要在學(xué)區(qū)資源上改革，因為租房政策實施后，租房者本身也要上學(xué)，這是一個民生問題。另一方面，學(xué)區(qū)資源普及后，原有學(xué)區(qū)房本身的價值如何定義，也是一個需要謹(jǐn)慎考慮的問題。”嚴(yán)躍進說道。

北上廣此前已有類似規(guī)定

北京——

學(xué)區(qū)房6年輪回

很多家庭會選擇寶寶剛出生甚至未出生時就購買

中證君（ID：xhszzb）了解到，北京各區(qū)學(xué)區(qū)房實行6年輪回政策。一套學(xué)區(qū)房名額一旦被占用，下一個接盤的孩子只能等6年以后才可以憑借該房產(chǎn)入學(xué)。

“北京學(xué)區(qū)房購買的套路很深，很多房子只臨者一條街，街東邊是學(xué)區(qū)，街西邊就不是了。如果不好好研究，根本不能實現(xiàn)入學(xué)目的。此外，現(xiàn)在國家逐步淡化學(xué)區(qū)房概念，很多中介對外稱都可以上學(xué)，根本沒有學(xué)區(qū)房。但是好的學(xué)校一定需要學(xué)區(qū)房。”有購房者表示。

位于靈境胡同附近某中介人員說：“政策規(guī)定，不允許中介對外宣傳學(xué)區(qū)房，以防哄抬價格。但好的學(xué)區(qū)房，大家都是知道的。”

據(jù)他介紹，以宏廟學(xué)區(qū)為例，目前只有豐匯園、豐融園、宏匯園、宏英園、豐僑公寓5個小區(qū)可以算宏廟學(xué)區(qū)房。

星星（化名）早在2016年初做準(zhǔn)媽媽時，就買下了位于海淀區(qū)的一處學(xué)區(qū)房。她表示，自己買學(xué)區(qū)房很大一部分原因是跟風(fēng)。當(dāng)時買下的房子上一個業(yè)主剛用完入學(xué)名額，自己買下6年后使用，兩不耽誤。另外，當(dāng)時那所房子傳聞要劃歸到更好的片區(qū)，但由于只是傳聞，所以價格整體沒有溢價。

“每個區(qū)都有學(xué)區(qū)房，西城相對最好，價格也最高。”星星表示，“學(xué)區(qū)房肯定要提前規(guī)劃，北京很多家庭會選擇寶寶剛出生，甚至還沒有出生就買學(xué)區(qū)房。如果到臨上學(xué)才去買，有可能想去的學(xué)校沒有合適的房源，戶口也遷移不過去。另外，很多學(xué)區(qū)房周圍的幼兒園資源也較為優(yōu)質(zhì)。”

諸葛找房首席分析師陳雷表示，之前學(xué)區(qū)房是小區(qū)對應(yīng)的幾個小學(xué)，劃片之后范圍擴大，憑借學(xué)區(qū)房上學(xué)功能弱化。目前樓市調(diào)控政策較為成功，市場得到有效控制，但是學(xué)區(qū)房的概念仍在，上學(xué)需求依然旺盛，而需求旺盛則會導(dǎo)致投機炒作行為，因此出臺學(xué)區(qū)房政策目的在于弱化學(xué)區(qū)概念，弱化學(xué)區(qū)房所附屬的價值，來穩(wěn)定市場。不過，由于學(xué)區(qū)房屬于稀缺品，炒作行為仍然存在，但并不會出現(xiàn)過分熱炒現(xiàn)象。

此外，學(xué)區(qū)房并沒有完全脫離居住屬性。學(xué)區(qū)房一般都位于城區(qū)，地理位置好，本身價值就高，加之是學(xué)區(qū)，才會更加受到重視。如果房價不漲，那么炒學(xué)區(qū)房會損失交易稅費。

上海——

部分區(qū)實施“五年一戶”入學(xué)政策

部分區(qū)對落戶年限有明確要求

“五年一戶”入學(xué)政策，即一個門牌號一居住戶，五年內(nèi)只接受一個學(xué)生(雙胞胎和單獨二孩例外)。實施這個政策的有8個區(qū)：靜安區(qū)、長寧區(qū)、寶山區(qū)、浦東新區(qū)、黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、楊浦區(qū)、閔行區(qū)。

除了五年一戶，部分區(qū)對落戶年限有明確要求。一般各區(qū)域都不是買了房就能立馬入學(xué)，對戶籍遷入時間有所要求，家長們?nèi)粲匈徺I學(xué)區(qū)房意向需提早做準(zhǔn)備；戶口若是遷不進，也是白費。

廣州——

越秀區(qū)也有類似規(guī)定，具體條款不同

廣州某房地產(chǎn)研究機構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人張麟（化名）指出：“個人覺得深圳出現(xiàn)該規(guī)定，其實應(yīng)該是學(xué)位太緊張了，學(xué)校不得已才抬高門檻。如果沒法全都滿足需求，只能設(shè)條件進行篩選，而且該規(guī)定是假設(shè)在這個區(qū)域?qū)嶋H居住年限越久的人，對學(xué)位的需求度更真實。”

他指出，廣州越秀區(qū)也有類似規(guī)定，不過具體條款不同，或有借鑒意義。

《2018年越秀區(qū)小學(xué)一年級招生簡章》附件3中對小面積房產(chǎn)住戶的規(guī)定為：

適齡兒童的父母截止至2015年4月15日前（含2015年4月15日）通過購買或轉(zhuǎn)讓等方式擁有的獨立房產(chǎn)的建筑面積在30平方米以下（不含30平方米）并實際居住，由對口小學(xué)接收。于2015年4月15日后通過購買或轉(zhuǎn)讓等方式擁有的獨立房產(chǎn)建筑面積在30平方米以下（不含30平方米），是其唯一居住地，由對口小學(xué)接收；如適齡兒童父母另有房產(chǎn)或其他居住地則由區(qū)教育行政部門統(tǒng)籌安排學(xué)位。

來源：中國證券報（ID：xhszzb） 記者：黃靈靈 董添