每經(jīng)記者 陳夢妤 王佳飛    每經(jīng)編輯 林菁晶    

北京城內(nèi)，西南四環(huán)。

佑安府、西城天鑄，地王之上的限競房。

西府大院、西宸原著，地王之上的頂豪。

定位“我們是豪宅”的佑安府剛剛高調(diào)入市，“不需要做推廣”的西城天鑄正默默蓄客。而延遲4年取證的西府大院不再死磕15萬+的理想定價，老牌10萬+西宸原著正伺機而動。

如今北京房價的10萬+，離不開這些曾經(jīng)的區(qū)域地王，以及他們的幕后操盤手。

這些位于黃金地段、高地價催生出的地王版限競房早已脫離了剛需人群，儼然成為富人們的配置，甚至與豪宅市場展開了明爭暗斗的較量。

四個項目的區(qū)位所在 記者 王佳飛 制圖

拿地篇：瘋狂的50%

“北京未來四環(huán)內(nèi)的房價會超過每平方米10萬元。”

2013年的行業(yè)預測，如今已成為現(xiàn)實。而一手貢獻10萬+的，正是那些曾經(jīng)的區(qū)域地王。在四環(huán)內(nèi)土地供應日益趨緊的背景下，西南四環(huán)的區(qū)域地王，溢價率幾乎個個都達到了50%。

2014年2月13日的馬年第一拍，龍湖地產(chǎn)以總價35.7億元、現(xiàn)場競配5.4萬平方米限價商品房，將豐臺區(qū)西局地塊收入囊中，溢價率達48%，商品房部分折合樓面價60730元/平方米。

一周后的2014年2月20日，泰禾集團以總價49.58億元、配建5萬平方米限價商品房的條件摘得豐臺區(qū)西局舊村改造項目二期地塊，住宅部分折合樓面價63395元/平方米，溢價率達47.7%。

這兩宗地塊，便是如今的西宸原著和西府大院，前者二手房均價已經(jīng)超過11萬元/平方米，后者今年10月取證時價格為11.3萬元/平方米。

不過，豐臺一下子變成“瘋”臺，還數(shù)2017年那場經(jīng)過68輪激烈競拍而落定的土地交易，即一度陷入“限轉(zhuǎn)共”傳聞的佑安府。

2017年7月18日，豐臺區(qū)西鐵營地塊掛牌，盡管商品住宅銷售均價不超79459元/平方米，且最高銷售單價不超83432元/平方米（與當時該地塊周邊單價7萬元左右的二手房均價幾乎持平），但罕見的三環(huán)內(nèi)區(qū)位加持依然引發(fā)了房企們的激烈拼搶。保利+首開+龍湖+招商超級聯(lián)合體，碧桂園、中海、九龍倉、萬科、金地、金融街等10家房企以及聯(lián)合體參與競拍。最終，金茂+國瑞+世茂聯(lián)合體以78.7億元和54%自持面積的嚴苛條件摘得該地塊，溢價率達49%，由“地王專業(yè)戶”金茂操盤。

在港資房企一個“買”或“賣”動作就足以引起風吹草動的北京市場，一宗大筆收購加碼便有了風向標意義。更何況，這是有著香港豪宅教父之稱的九龍倉。

2017年9月21日，豐臺西局舊改三期地塊開拍，共有包括葛洲壩、金茂、金地、中海、萬科+平安等在內(nèi)的9家房企及聯(lián)合體參與競拍。經(jīng)過38輪報價，九龍倉以62.6億元率先觸及價格上限，最終以總價62.6億元+16%自持比例拿下，溢價率49.05％。其中，商品住房銷售均價不超過77800元/平方米，最高銷售單價不得超過81690元/平方米。

雖然北京的高地價催生了拿地的聯(lián)合體時代，就連五環(huán)沿線的地塊都已經(jīng)是聯(lián)合體拿地的天下，但這宗高達62.6億元總價的地塊，九龍倉是獨自拿下的。如果剔除自持，可售部分的樓面價成本將超7萬元/平方米，與項目銷售限價僅咫尺之遙。

蓄客篇：稀缺的30%

在高溢價率和各路資金的追捧下，北京的泛豪宅化趨勢已經(jīng)很明顯。尤其是，當土地性質(zhì)決定了項目的最高限價，房企一次次抬高競價，也是在一次次壓縮自身利潤空間。

由于自帶地王屬性，這四宗地中的限競房項目從開始便注定了是一場資金和運營的角力。

記者注意到，佑安府地塊的性質(zhì)為住宅混合公建用地、綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地、基礎教育用地，建筑面積19.38萬平方米，其中住宅面積為11.42萬平方米。不過，加上70/90和8.3萬元單價限制，以及54%自持，佑安府的操盤難度一度被業(yè)內(nèi)稱為“哥德巴赫猜想”。

11月25日，佑安府以均價約8萬元/平方米取證，并在11月30日推出了49平方米一居11套，89平方米兩居182套。據(jù)“鎂刻地產(chǎn)”記者了解，目前項目去化率已經(jīng)達到84%。

與眾多主流限競房項目一樣，“高低配”也是佑安府的選擇，以保證住宅整體容積率3.6內(nèi)的規(guī)劃標準。

但是，佑安府銷售人員更在意的是30%的高端別墅稀缺客群，他們更希望項目成為豪宅領域的標桿，而不是被過多地打上限競房的標簽。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從佑安府售樓處獲悉，項目主力產(chǎn)品是300～500平方米疊拼別墅，共158套，均為精裝交付，總價在2500萬～4200萬元。

也正由此，佑安府此前的出街文案，“二環(huán)墅”成為核心定位。這似乎解釋了記者在咨詢49平方米戶型后的杳無音訊，也印證了業(yè)內(nèi)人士的調(diào)侃“佑安府是給有錢人的福利”。

同為地王之上的限競房，相比佑安府，西城天鑄則顯得低調(diào)很多。在九龍倉正式發(fā)布項目案名西城天鑄之時，“鎂刻地產(chǎn)”記者曾實地探訪。不過，若非保安指引，幾乎不可能找到這個隱藏在藍色施工圍擋之后的售樓處。

西城天鑄的售樓處，需要穿過圍擋才能找到 記者 王佳飛 攝

作為豪宅操盤手的首個限競房項目，九龍倉在西城天鑄做出的產(chǎn)品非常有個性，每棟樓的層數(shù)、層高、梯戶比、得房率都有差異。北京一般的項目社區(qū)樓棟都是北高南低階梯式分布，但西城天鑄的樓棟規(guī)劃是北低南高，并將大戶型藏于高層樓棟之中。

“我們也不知道老板是怎么想的。”有項目銷售人員直言。

限競房絕大部分都執(zhí)行70/90，很多開發(fā)商都抱怨，在這樣的規(guī)劃條件下很難做出好產(chǎn)品。但九龍倉是香港來的，香港樓盤的密度遠高于北京，面積和空間對于香港開發(fā)商從來都不是問題。要知道，香港的房子，是論呎賣的。

也正因此，九龍倉來做限競房，對市場來說是一個重要風向標。

“我們的項目不需要做推廣，很多客戶都是自己找過來的。”銷售人員如是說,“這附近以豪宅居多，周邊新房房價都已經(jīng)賣到10萬+了，我們作為限競房，價格上會很有優(yōu)勢。”

地段足夠好帶來的號召力，讓銷售人員非常有底氣。

但是，在官方未有明確處理意見之前，大部分開發(fā)商都會把自持面積當成成本列支，所以西城天鑄這宗地塊的最終樓面價，約7.4萬元/平方米，與限售均價7.8萬元/平方米之間，只剩下4000元/平方米。

與佑安府一樣，西城天鑄也想牢牢抓住剩余的30%客群。銷售人員向記者介紹，項目有168平方米和173平方米的大戶型，總價1345萬元起。

營銷篇：“準豪宅”的暗斗

有業(yè)內(nèi)人士表示，限房價政策最初目的是抑制房價快速上漲，但并非所有土地都適合該政策，尤其是一些位置較好，或者規(guī)劃容積率低的土地就應該完全市場競價。

地段好的限競房項目雖然比周邊二手房價格有所下降，但單價和總價都不低，低收入人群肯定是買不起的。

“高低配”操盤原本是房企應對售價上限的手法，但進入市場后卻產(chǎn)生了奇妙的化學反應，或在有意無意中影響了原本未限價的豪宅。

要知道，2016年西府大院首次亮相時，便被市場列為與萬柳書院、霄云路8號等同為第一梯隊的頂豪項目，當時這些項目的入市價格普遍在15萬元左右，西府大院也曾以15萬+的單價蓄客。但是，在經(jīng)歷了拆遷補償、北京市住建委嚴控預售證審批“調(diào)控”之后，西府大院最終以11.3萬元/平方米的準現(xiàn)房入市，遠低于市場預期，不再死磕理想定價。

西府大院的銷售人員曾向記者如此表述：“您可以比一比附近的昆侖域和中國璽。”

豪宅與豪宅明爭，而自恃“準豪宅”的限競房們與豪宅暗斗。

在西城天鑄售樓處，當千萬級玩家對戶型表示出不滿時，銷售人員第一時間祭出了隔壁西宸原著143平方米4居戶型圖。“您看，是不是還不如我們呢，這個戶型二手房現(xiàn)在報價1600萬元起。”

按照限價計算，西城天鑄168平方米4居的總價，比西宸原著二手房低了近300萬元。

“其實我們原計劃只放出部分樓盤，但后來公司決定開盤后放出大部分房源。”西城天鑄銷售人員表示。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，西宸原著2015年下半年就已入市，彼時均價就已經(jīng)約10萬元/平方米，而如今的二手房均價在11萬元/平方米上下。不久前，西宸原著又傳出了即將再次開盤的消息，但尚不知售價幾何。