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調(diào)控重壓之下，中小房企控股權(quán)騰挪案例大量增加。今年下半年以來，房企并購整合頻繁，有超過30家中小地方性房企股權(quán)和債券通過產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓。上市公司方面，Wind數(shù)據(jù)顯示，今年6月以來，上市公司共計(jì)發(fā)起了46起標(biāo)的資產(chǎn)為地產(chǎn)行業(yè)的并購，披露交易規(guī)模達(dá)到489億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2018年是近年來房企資金壓力最大的一年。從近期各地樓市的調(diào)控舉措來看，今年年末房企的資金壓力依然不減，而且這種趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)到2019年，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有助于改善相關(guān)企業(yè)的現(xiàn)金流。

國(guó)資聚焦主業(yè)

按照相關(guān)規(guī)定，若無特殊情況，國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓需通過相關(guān)交易所掛牌進(jìn)行。從多個(gè)地方交易所掛牌動(dòng)態(tài)可以一窺國(guó)資對(duì)于房地產(chǎn)公司股權(quán)的安排。整體來看，這些房地產(chǎn)公司項(xiàng)目多位于三四線城市，盈利能力較差或者項(xiàng)目匱乏的小型房企股權(quán)成為轉(zhuǎn)讓熱點(diǎn)。

部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例中，受讓方被要求在受讓股權(quán)的同時(shí)需承接相關(guān)債權(quán)，其中不乏全部股權(quán)僅作價(jià)1元轉(zhuǎn)讓的案例。例如國(guó)投集團(tuán)下屬企業(yè)石家莊東方熱電集團(tuán)有限公司持有的石家莊東方元順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60%股權(quán)正在掛牌尋求轉(zhuǎn)讓，本次轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)還包括轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的企業(yè)的5.92億元債權(quán)。掛牌信息顯示，東方元順60%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓底價(jià)為5.36億元，其中東方元順60%股權(quán)掛牌價(jià)格為1元，轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的企業(yè)5.92億元債權(quán)的掛牌價(jià)格為5.36億元。

之所以1元轉(zhuǎn)讓，主要是由于標(biāo)的公司長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善，目前已經(jīng)處于資不抵債的狀態(tài)。掛牌信息顯示，東方元順2017年和2018年前7月凈利潤(rùn)分別為-3876萬元和-2159萬元。截至評(píng)估日，公司凈資產(chǎn)為-6.34億元。與之類似的還有中國(guó)煤炭科工集團(tuán)下屬的沈陽煤炭科學(xué)研究所有限公司持有的撫順科工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司100%股權(quán)目前正掛牌轉(zhuǎn)讓。公告顯示，截至評(píng)估日，公司凈資產(chǎn)為-111.77萬元。公司本次納入評(píng)估的兩宗土地已取得使用權(quán)，但尚未開工。公司目前還有4.74億元的借款未歸還。

中國(guó)證券報(bào)記者了解到，實(shí)際上，近年來，非地產(chǎn)主業(yè)的地方國(guó)企和央企一直在進(jìn)行非主業(yè)且盈利能力較差的資產(chǎn)剝離。隨著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化，一些盈利能力差、項(xiàng)目前景不確定的地產(chǎn)項(xiàng)目及公司成為剝離的重點(diǎn)。

不過近期的產(chǎn)權(quán)交易信息顯示，以地產(chǎn)為主業(yè)的國(guó)企和央企也正積極轉(zhuǎn)讓盈利能力較差的項(xiàng)目公司股權(quán)。

其中，老牌地產(chǎn)央企華僑城近期一系列動(dòng)作引發(fā)關(guān)注。自2018年9月以來，華僑城開始頻繁地出售旗下公司股權(quán)及資產(chǎn)。目前華僑城掛牌出售和進(jìn)行預(yù)披露的資產(chǎn)至少有14項(xiàng)。其中和房地產(chǎn)有關(guān)的項(xiàng)目達(dá)11項(xiàng)，其中位于一二線城市項(xiàng)目9項(xiàng)，4項(xiàng)位于成都，3項(xiàng)位于上海，2項(xiàng)位于華僑城總部深圳。其中轉(zhuǎn)讓規(guī)模較大的有，海南華僑城實(shí)業(yè)有限公司100%股權(quán)及12.95億元債權(quán)，掛牌價(jià)30億元；上海萬錦置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)及3.64億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)16.63億元。掛牌信息顯示，截至審計(jì)日，前述公司業(yè)績(jī)均告虧損。市場(chǎng)分析認(rèn)為，上市公司華僑城A前9月經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為-207億元。考慮到華僑城將文化+旅游+新型城鎮(zhèn)化作為公司戰(zhàn)略，甩賣資產(chǎn)更多是為了處置周期較長(zhǎng)、占用資金較多的項(xiàng)目變現(xiàn)，改善集團(tuán)現(xiàn)金流，從而將更多的資金用在文旅及新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目上。

此外，北大資源、中鐵二局等國(guó)企、央企也在頻繁轉(zhuǎn)讓其旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)。

上市公司合縱連橫

上市房企方面，資產(chǎn)整合速度也在加快。在今年下半年46起由上市公司發(fā)起的房地產(chǎn)并購中，并購資金規(guī)模超10億元的案例達(dá)到11個(gè)。其中，新城控股、永輝超市、金融街等并購規(guī)模居前。

部分資金充裕企業(yè)通過大手筆增資加強(qiáng)對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的掌控力。新城控股近日公告，公司關(guān)聯(lián)方上海萬圣及公司下屬子公司分別對(duì)12個(gè)標(biāo)的公司進(jìn)行現(xiàn)金增資共計(jì)42.52億元，其中上海萬圣出資總額為9.04億元，公司下屬子公司出資總額為33.48億元。增資完成后，公司下屬子公司對(duì)標(biāo)的公司的持股比例為81%，上海萬圣對(duì)各標(biāo)的公司持股比例均為19%。公司表示，各標(biāo)的公司均由新城控股負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，此舉旨在提高資金使用效率，實(shí)現(xiàn)公司的規(guī)模發(fā)展，提升公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)公司可持續(xù)發(fā)展。

此外，房企巨頭之間的并購也頗為引人注目。今年9月底剛宣示“活下去”的萬科，低位掃貨卻一點(diǎn)也不含糊。10月初，萬科收購華夏幸福旗下涿州公司80%股權(quán)、裕景公司80%股權(quán)、裕達(dá)公司80%股權(quán)、廊坊公司80%股權(quán)和霸州公司65%股權(quán)。這五家公司持有位于環(huán)京區(qū)域的涿州、大廠、廊坊和霸州市的共10宗土地，均為住宅用地，總用地面積約34萬平方米。萬科實(shí)際通過收購目標(biāo)公司控股權(quán)的方式獲得了相關(guān)地區(qū)的土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目開發(fā)，從而得以進(jìn)入環(huán)京市場(chǎng)。隨后，萬科又獲得海航部分地產(chǎn)項(xiàng)目以及嘉凱城旗下5個(gè)項(xiàng)目，前述三項(xiàng)資產(chǎn)收購共計(jì)耗資76.24億元(含相關(guān)債務(wù))。

分析人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)控重壓之下，限購與房貸成本未見下滑，房企銷售增速普遍下滑。房企資金普遍承壓，通過公開市場(chǎng)拿地?zé)o法降低土地成本，從而為并購提供了新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。一些手握充裕資金的房企，可以通過并購逢低增加土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

集中度將繼續(xù)提升

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月9日，目前已經(jīng)有20家房企公布了全年業(yè)績(jī)預(yù)告，這20家房企主要為中小房企。預(yù)計(jì)預(yù)喜的企業(yè)數(shù)目達(dá)到了11家，占比僅為55%。整體來看，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富的房企業(yè)績(jī)?nèi)匀槐憩F(xiàn)良好，深深房A、廣宇集團(tuán)、金科股份等公司預(yù)計(jì)全年凈利潤(rùn)同比增速均接近或超過50%以上。而部分項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足或項(xiàng)目交付時(shí)間不確定的房企則面臨業(yè)績(jī)?cè)鏊傧陆祷蛳禄娘L(fēng)險(xiǎn)。中房股份預(yù)計(jì)全年業(yè)績(jī)首虧，主要是由于公司主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可銷售房屋減少。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、萬科、恒大和融創(chuàng)前11月總銷售額超過2萬億元。截至11月，銷售超過千億的房企已有25家，到年底可能會(huì)超過30家，同比去年幾近翻倍；其他各梯隊(duì)的銷售金額入榜門檻，也明顯提高，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局朝著“寡頭化”趨勢(shì)發(fā)展，90%的中小房企會(huì)退出地產(chǎn)項(xiàng)目。到2020年，20強(qiáng)房企可能將會(huì)占據(jù)市場(chǎng)份額的60%以上。

來源：中國(guó)證券報(bào) 記者：張玉潔