每經(jīng)記者 李少婷    每經(jīng)實習(xí)編輯 徐斐    

12月11日，際華集團(tuán)（601718，SH）披露公告稱，終止公開掛牌轉(zhuǎn)讓岳陽際華置業(yè)有限公司（以下簡稱岳陽置業(yè)）85%股權(quán)和債權(quán)，原因在于落實政府規(guī)劃調(diào)整意見，保障項目順利推進(jìn)。

在近一個月前披露岳陽置業(yè)評估報告時，評估目的部分主動提及了央企“退房令”，稱根據(jù)國務(wù)院國資委下達(dá)有關(guān)新興際華集團(tuán)關(guān)于退出非主業(yè)房地產(chǎn)公司的通知要求，際華集團(tuán)將退出房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。

際華集團(tuán)的控股股東新興際華集團(tuán)不在被國資委核準(zhǔn)的16家央企之列，按規(guī)定需要清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而此番終止掛牌際華集團(tuán)只字未提“退房令”，使得外界更加疑惑，掛牌轉(zhuǎn)讓岳陽置業(yè)股權(quán)及債權(quán)是出于什么目的？

近日，際華集團(tuán)相關(guān)人士接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時表示，轉(zhuǎn)讓岳陽置業(yè)控股權(quán)的計劃2018年初就已確定，是項目開發(fā)過程中的一個選擇。另外，國資委“退房令”是要求退出純房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，際華集團(tuán)的此方面業(yè)務(wù)均是基于老廠區(qū)的綜合利用開發(fā)，不在強(qiáng)制退出之列。

籌劃了近一年的出讓計劃就此擱淺，岳陽置業(yè)項目能否峰回路轉(zhuǎn)尚待觀察。除岳陽置業(yè)運(yùn)作的“際華3517文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”外，際華集團(tuán)正在推動多地“際華園”項目，并將其作為轉(zhuǎn)型的抓手，但際華園大多處于開發(fā)建設(shè)過程中，多個項目處于虧損狀態(tài)，第三方評級機(jī)構(gòu)認(rèn)為，該項目整體進(jìn)度緩慢。

出現(xiàn)又消失的“退房令”

雖然際華集團(tuán)已公告終止掛牌岳陽置業(yè)85%股權(quán)及債權(quán)，但為何轉(zhuǎn)讓以及“退房令”與掛牌轉(zhuǎn)讓的關(guān)系仍未厘清。

際華集團(tuán)11月13日的公告顯示，轉(zhuǎn)讓岳陽置業(yè)的控股權(quán)，是貫徹國務(wù)院國資委關(guān)于中央企業(yè)聚焦實業(yè)、突出主業(yè)的重要安排。“岳陽置業(yè)所持地塊緊鄰岳陽樓，開發(fā)價值及開發(fā)投入均較高，為進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)配置、優(yōu)化重點(diǎn)項目企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)，公司決定引入戰(zhàn)略合作伙伴加快現(xiàn)有土地項目的開發(fā)和建設(shè)。”

際華集團(tuán)相關(guān)人士表示，雖然在對岳陽置業(yè)的評估報告中提及了“退房令”背景，但“退房令”說的是退出純房地產(chǎn)開發(fā)。“我們這種是基于‘生產(chǎn)制造企業(yè)出城入園’后老廠區(qū)的土地資源盤活，并非向外購置土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，是企業(yè)發(fā)展的過程必須要解決的工作環(huán)節(jié)。”

據(jù)上述人士介紹，岳陽置業(yè)運(yùn)作的“際華3517文創(chuàng)園”是基于其在岳陽3517公司的老廠區(qū)。11月13日披露的評估報告也顯示，岳陽置業(yè)的實物資產(chǎn)分布在三五一七廠區(qū)內(nèi)。截至2017年末，岳陽置業(yè)擁有5宗地塊，用途為商業(yè)和住宅。

掛牌轉(zhuǎn)讓對岳陽置業(yè)85%的股權(quán)和債權(quán)，意味著出讓對項目的控制權(quán)。針對出讓原因，際華集團(tuán)方面強(qiáng)調(diào)項目的開展“在計劃中”。

根據(jù)際華集團(tuán)此前公告，2017年7月，岳陽置業(yè)以總價10.87億元競得四塊際華3517公司老廠區(qū)掛牌土地。際華集團(tuán)方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，出讓項目控制權(quán)、引入戰(zhàn)略投資者是基于項目發(fā)展的需要，早在2018年年初就已計劃好。

值得注意的是，這一時間點(diǎn)早于評估報告中提及的8月6日召開的第9次總經(jīng)理辦公會。該會議決議，根據(jù)國務(wù)院國資委下達(dá)的相關(guān)通知要求，際華集團(tuán)將退出房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，擬轉(zhuǎn)讓岳陽置業(yè)共計80%以上的股權(quán)。

“我們想引入專業(yè)能力更強(qiáng)的合作伙伴，雖然老廠區(qū)土地開發(fā)也是我們轉(zhuǎn)型升級過程中必須要處理的業(yè)務(wù)，但我們的優(yōu)勢畢竟是紡織服裝，不是傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)。另一方面，這也是我們推進(jìn)項目的過程中的一種方式，不同的項目我們的選擇可能是自己來做，也可能是合作開發(fā)。”際華集團(tuán)方面表示，針對這種特殊區(qū)位的項目，尋找戰(zhàn)略合作伙伴、做出精品項目、全面體現(xiàn)土地自身價值是比較穩(wěn)妥的方式。

圖片來源：視覺中國

際華園業(yè)務(wù)被指進(jìn)展相對緩慢

與岳陽的文旅新城項目相似的還有際華集團(tuán)大力開發(fā)的“際華園”項目。際華集團(tuán)將目前的業(yè)務(wù)分為兩種類型：一是穩(wěn)定發(fā)展型業(yè)務(wù)，即傳統(tǒng)的服裝紡織制造；二是增量發(fā)展型業(yè)務(wù)，即基于老廠區(qū)的土地開發(fā)和肩負(fù)轉(zhuǎn)型升級任務(wù)的際華園業(yè)務(wù)。

岳陽置業(yè)運(yùn)作的文旅新城與際華園業(yè)務(wù)均包含房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，屬類地產(chǎn)項目。際華集團(tuán)2018債券募集說明書顯示，截至2017年12月31日，其二級子公司中包含房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的除岳陽置業(yè)外還有8家，除湖北際華置業(yè)有限公司由際華集團(tuán)持股50%外，剩余全部二級子公司均由際華集團(tuán)直接或間接100%持股。這些含有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的二級子公司多擔(dān)任著際華園的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，大多處于開發(fā)階段，即營收為0元，凈利潤為負(fù)。其中長春際華投資建設(shè)有限公司（以下簡稱長春際華）、重慶際華目的地中心實業(yè)有限公司（以下簡稱重慶際華）和岳陽置業(yè)凈資產(chǎn)為負(fù)，分別為負(fù)3401.60萬元、負(fù)1527.68萬元以及負(fù)2222.47萬元。

際華集團(tuán)于2014年首次在公告中提及際華園業(yè)務(wù)，并首先在長春和重慶落地。在2014年7月的公告中，際華集團(tuán)介紹，為實現(xiàn)制造業(yè)向制造服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，擬在中國發(fā)展目的地中心項目，計劃在中國創(chuàng)建具有時尚、休閑、健康、環(huán)保為特征的現(xiàn)代生活服務(wù)體驗中心網(wǎng)絡(luò)，待開發(fā)的目的地中心項目將給市場帶來一個十分獨(dú)特的概念——集時尚運(yùn)動娛樂、國際時尚品牌購物、旅游度假休閑、特色餐飲為一體的新生活體驗。

2017年，際華集團(tuán)為發(fā)展際華園項目募資43.79億元。中誠信證評2018年6月披露的際華集團(tuán)2015年公司債券（第一期、第二期）跟蹤評級報告（以下簡稱2018年6月跟蹤評級報告）顯示，截至2017年末，際華集團(tuán)在建的際華園項目包括重慶際華園、長春際華園、西安際華園、揚(yáng)中際華園、咸寧際華園和清遠(yuǎn)際華園6個項目。目前僅重慶際華園一期一階段項目投入試運(yùn)營，但收入規(guī)模較小。際華集團(tuán)2018債券募集說明書列示，長春際華2017年度凈利潤為負(fù)2524.86萬元，重慶際華2017年度凈利潤為負(fù)6901.59萬元。

“2017年公司際華園項目持續(xù)推進(jìn)，但已投運(yùn)項目少，整體進(jìn)度相對緩慢，且投資規(guī)模較大。”2018年6月跟蹤評級報告提示關(guān)注資本支出壓力，并表示將持續(xù)關(guān)注相關(guān)項目投運(yùn)后的實際運(yùn)營情況及可能面臨的投資風(fēng)險，“公司將持續(xù)實施退城入園計劃，并推動際華園等項目的建設(shè)，2018年計劃完成資本性支出25.25億元，未來將面臨一定的資本支出壓力”。

際華集團(tuán)2014年時曾預(yù)計重慶際華園投資回收期6.1年，長春際華園項目投資回收期6.3年。在2016年時，這一預(yù)計變得謹(jǐn)慎起來。其中，長春際華園投資回收期（含建設(shè)期1年）為7.45年，重慶際華園投資一期二階段回收期（含建設(shè)期1年）為7.27年，而揚(yáng)中、西安、咸寧、清遠(yuǎn)際華園投資回收期（含建設(shè)期1.5年）在8年至8.6年間。

際華集團(tuán)對項目的難度也早有預(yù)料。在2014年披露的初步可研報告中，際華集團(tuán)分析認(rèn)為其重慶、長春際華目的地中心（即際華園）項目的劣勢在于投資巨大、管理復(fù)雜，對其經(jīng)營能力提出較大的挑戰(zhàn)。

“對于此類企業(yè)來說，應(yīng)該說商業(yè)操盤能力是比較強(qiáng)的，但是對于房地產(chǎn)本身的周期把控可能是欠缺的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，際華集團(tuán)此類企業(yè)在招商引資等方面應(yīng)該富有較多的資源，但在地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作上仍面臨一定風(fēng)險，比如過于注重商業(yè)項目的開發(fā)，開發(fā)過程中資金方面壓力較大等。