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今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，特別是對于房地產(chǎn)的融資監(jiān)管也是歷史最嚴(yán)，目的就是要把過高的房企融資杠桿降下來。雖然嚴(yán)監(jiān)管取得了明顯成果，但還沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，房地產(chǎn)融資仍存在著杠桿率快速上升，并且一些金融機構(gòu)存在違規(guī)為房企加杠桿的風(fēng)險。

對此，業(yè)內(nèi)專家指出，嚴(yán)監(jiān)管環(huán)境下房企融資依然高燒難退的深層次原因，是過去經(jīng)濟(jì)增長過度依賴房地產(chǎn)、房地產(chǎn)對金融信貸資源形成巨大的“虹吸效應(yīng)”等扭曲特點，導(dǎo)致緊縮性調(diào)控政策效果大打折扣，而要改變這種局面的關(guān)鍵是重構(gòu)經(jīng)濟(jì)增長邏輯機制。

房地產(chǎn)違規(guī)融資

罰沒金額超2.6億

自2016年“9·30”新政開始，房地產(chǎn)相關(guān)融資調(diào)控和監(jiān)管政策發(fā)條持續(xù)趨緊，2017年下半年以來繼續(xù)加碼，重點是針對信貸和資本市場融資。今年年初，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》，要求商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。年初召開的全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議也指出，今年要繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。

證券時報記者根據(jù)銀保監(jiān)會公開信息統(tǒng)計，今年以來，銀保監(jiān)會對金融機構(gòu)共開出20張罰單，罰沒金額合計超過3.4億元，其中，涉及房地產(chǎn)的罰單有7張，罰沒金額合計超過2.6億元。而地方銀監(jiān)局開出的涉及房地產(chǎn)的罰單更多，僅11月以來就有6張，罰款金額合計605萬元。

記者梳理與上述房地產(chǎn)有關(guān)的罰單案了解到，這些案包括信貸資金、同業(yè)投資、理財資金及自營投資資金等違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，用于繳交或置換土地出讓金及土地儲備融資或資本金不足的房地產(chǎn)項目。

除了銀保監(jiān)會對房企融資提出監(jiān)管要求，今年6月，發(fā)改委會同財政部聯(lián)合發(fā)文對房企境外發(fā)債提出規(guī)范要求，要求房企境外發(fā)債主要用于償還到期債務(wù)，避免產(chǎn)生債務(wù)違約，限制房企外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目、補充運營資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。由此可見，監(jiān)管部門對房企融資始終保持著嚴(yán)控態(tài)勢。

房企融資杠桿不降反升

監(jiān)管部門始終強調(diào)避免違規(guī)資金流向房地產(chǎn)，隨著信貸、信托、海外融資等多種房企融資渠道全面收緊，以及房地產(chǎn)市場的明顯降溫，不少房企開始主動選擇降杠桿。目前，已有多家房企提出了降負(fù)債目標(biāo)，并且減少了土地獲取及其投資。不過，從全行業(yè)來看，房企降杠桿尚沒有取得預(yù)期效果。

中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院副研究員高廣春指出，從房企融資的余額和增額在非金融業(yè)融資中的權(quán)重走勢看，房企相對加杠桿特點明顯。

中國社科院的最新報告顯示，截至2018年三季度末，房企融資余額在非金融業(yè)融資余額中的權(quán)重較上年同期不降反升近2個百分點，其中房企信貸權(quán)重上升1.79個百分點、房企信托權(quán)重上升7.49個百分點，房企債券權(quán)重微跌0.01個百分點，房企股票權(quán)重微降0.29個百分點。增額權(quán)重上升幅度更為明顯，房企融資增額在非金融業(yè)融資增額中的權(quán)重升幅超過7個百分點，其中細(xì)分指標(biāo)全面上升，房企信貸權(quán)重上升2.09個百分點，房企債券權(quán)重上升0.79個百分點，房企股票權(quán)重上升2.12個百分點。而房企信托在信托資金投向中的相對増勢尤為明顯，2018年前三季度，房企信托較年初凈增約6000億元，非金融業(yè)信托增額凈減少近8000億元。這說明，相對于非房企融資，房企融資杠桿不降反升。

“自2016年‘9·30’新政開始，房地產(chǎn)相關(guān)融資調(diào)控和監(jiān)管政策發(fā)條持續(xù)趨緊，雖然取得明顯的效果，但還沒有達(dá)到預(yù)計目標(biāo)，房企融資杠桿不降反升。”高廣春對證券時報記者表示，從10多年以來房企信貸在非金融業(yè)貸款中權(quán)重的走勢看，房企信貸余額權(quán)重10多年間持續(xù)上升，增額權(quán)重雖有波動但總趨勢也是上升的。

重構(gòu)經(jīng)濟(jì)增長

邏輯機制是關(guān)鍵

對于在嚴(yán)監(jiān)管環(huán)境下房企融資依然高燒難退的原因，高廣春認(rèn)為，首先是中國正處在城市化的加速期，房地產(chǎn)市場的紅利還沒有到達(dá)拐點，這樣的預(yù)期方向和房企杠桿政策的指向?qū)嶋H是背離的。其次，房企融資的政策包括調(diào)控和監(jiān)管的政策，這么多年來一直是不如預(yù)期，相反每次調(diào)控都伴隨著房價泡沫和房企融資泡沫持續(xù)的雙雙積累，這在客觀上導(dǎo)致市場對相關(guān)政策效果形成習(xí)慣性的無效預(yù)期。而更深層的原因是，此前將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長支柱的這一定位，產(chǎn)生了房地產(chǎn)過度商品化、經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)形成過度依賴或者經(jīng)濟(jì)的全面房地產(chǎn)化、公眾日益相信房價只漲不跌的神話、樓市對金融資源特別是信貸資源形成巨大的“虹吸效應(yīng)”等扭曲的特點，這就導(dǎo)致緊縮性的樓市調(diào)控和監(jiān)管政策效果大打折扣。

“近幾年來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)向新常態(tài)實際上就是試圖借助經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和建構(gòu)新的經(jīng)濟(jì)增長支撐點，轉(zhuǎn)換前述經(jīng)濟(jì)增長的邏輯從而擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴及其一系列相關(guān)問題，但客觀而言，到目前為止新經(jīng)濟(jì)增長的邏輯遠(yuǎn)未成形，舊的邏輯的慣性依然強大。”高廣春對證券時報記者說，由此映射到房地產(chǎn)領(lǐng)域里的東西更多的是短期政策調(diào)整，而非邏輯機制重構(gòu)，從而導(dǎo)致相關(guān)政策效果大打折扣。

高廣春認(rèn)為，重構(gòu)經(jīng)濟(jì)增長邏輯機制是政策走出此種陷阱的“牛鼻子”。他建議，第一要梳理和清算已有的關(guān)于房地產(chǎn)定位的文件，明確放棄房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)的地位，重建房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)和發(fā)展路徑。第二要圍繞經(jīng)濟(jì)增長新邏輯重構(gòu)金融資源配置邏輯，打破金融資源對房地產(chǎn)配置的慣性依賴，引導(dǎo)金融資源實質(zhì)性增加對實體經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的配置比重。第三是注重商業(yè)性和保障性之間的協(xié)調(diào)和平衡，形成獨立而又完善的面向兜底性領(lǐng)域(包括住房保障)的政策性增信體系，為投放到保障性領(lǐng)域中的商業(yè)性金融資源提供增信支持，進(jìn)而支持保障性領(lǐng)域分享到經(jīng)濟(jì)增長新邏輯的紅利。