隸屬于日本東京都的奧多摩町，2014年設(shè)立了一個“空房庫存計劃”，為空置的房產(chǎn)尋找潛在買家。該町規(guī)定，獲得修繕補貼和免費住房的人，年齡必須在40歲以下；或者至少有一個18歲以下的子女與其共同生活，并且夫婦中的一方年齡在50歲以下。申請人必須承諾出資對房屋進行改造，并永久定居該町。

據(jù)介紹，迄今為止，該町已為9棟空置房屋找到了主人。這并不局限于日本公民，其中包括來自美國以及中國的家庭，但一個苛刻的前提是，你首先要有日本長期簽證，即永駐（永?。┥矸?。

證券時報記者通過在日本的律師朋友，成功加入一個“日本移居置業(yè)咨詢”的微信群。近400個群友，除了各類服務(wù)型中介機構(gòu)外，大都是對此有興趣的中國人。隨后，記者以自己想要申請這樣的免費住房為由，多方打聽，終于知道了事情的真相。

日本東京都奧多摩町（圖片來源：谷歌地圖截圖）

第一個問題：日本政府為什么要免費送房？

事實是這樣的，一直以來，日本的大城市化、“都市圈化”等現(xiàn)象，使得人口過度集中在東京、大阪和名古屋周邊，而日本其他地區(qū)的人口越來越稀疏，房屋空置率也越來越高。日本Fujitsu研究所報告顯示，2013年日本有820萬個空置房，空置率達13.5％，預(yù)計到2033年，考慮主動拆除的住宅，日本住房空置率仍將達到22.8％。另據(jù)日本政策論壇（Japan Policy Forum）2013年統(tǒng)計，日本國內(nèi)雖有6000多萬棟房屋，但實際擁有房產(chǎn)的人僅5000多萬，供過于求且有逐年惡化的傾向。

隨著年輕人離開農(nóng)村到城市去工作，日本農(nóng)村地區(qū)到處都是被廢棄的“鬼屋”空房。奧多摩町相關(guān)政府機構(gòu)官員預(yù)計，奧多摩町有可能成為2040年即將消失的東京都三個城鎮(zhèn)之一。

為改善各地的空屋狀況，日本政府曾在2015年制定法律，處罰名下持有空屋卻未處理的民眾，以推動其拆除或重整空屋。但因為空地的稅負(fù)較空屋便宜，故大量民眾選擇將空屋夷為平地，而非轉(zhuǎn)賣。

不過，僅僅提供免費住房還不夠。像奧多摩町這樣人口減少的地區(qū)，日本各地還有很多。如果想要繁榮起來，還需要一個可持續(xù)的經(jīng)濟發(fā)展計劃，以及當(dāng)?shù)厝伺c新來者之間的社區(qū)建設(shè)活動。

總的來說，日本政府用免費送房的方式吸引外來人口到鄉(xiāng)村生活，主要目的是振興當(dāng)?shù)亟?jīng)濟，提升生育率（其申請條件中要求“有小孩的家庭”就是明證），避免村鎮(zhèn)消亡的厄運。

第二個問題：2014年開始送房，現(xiàn)在效果怎樣？

日本有關(guān)部門預(yù)測，到2040年，全日本的900個城鎮(zhèn)和村莊將不復(fù)存在。

為此，包括東京都的奧多摩町、大阪府的和泉市、廣島縣的三原市等地，大約從2014年開始，陸續(xù)成立了專門的中介撮合機構(gòu)“空屋銀行”，政府給予經(jīng)濟補貼，吸引人們搬離大都市，來鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村長期定居。據(jù)悉，可以享受這一政策的，并不限國籍，但外國人必須首先擁有日本長期簽證。這一點，就難住了很多中國人。如果對中國居民的長期簽證要求降低，今天的局面大家可以想象得到。

從2014年實施，到現(xiàn)在離2019年也只剩18天了，在這4年多時間里，奧多摩町只有9棟房屋找到了新主人。實際上，該町共有近3000棟房屋，其中空屋就多達400間，從安全性等考慮，僅有半數(shù)的空屋也就是200間左右可以重新出租出售。然而4年多過去了，只有9套房屋被送出去，可見推廣效果很不理想。

這兩天，鳳凰衛(wèi)視駐東京首席記者李淼在新浪微博里說，最近，日本奧多摩町政府方面問她，“為什么這幾天有很多中國人來電話咨詢免費送房的事兒？”

據(jù)李淼介紹，奧多摩町（距東京約2小時）目前正在接受申請的免費房屋有3棟，房屋建造時間從1923年-1984年不等。對申請者的要求是，具有一定的日語能力，承諾連續(xù)居住15年，期滿后可獲得約合3萬元人民幣的補助，屆時土地、房屋都?xì)w你所有。前面15年的產(chǎn)權(quán)屬于政府，暫不發(fā)生固定資產(chǎn)稅。

證券時報記者了解到，在房屋持有成本這一點上，日本與中國不同。在日本，首先要繳納固定資產(chǎn)稅，這是房產(chǎn)擁有者每年一次需向日本政府支付的稅種，即土地評估價格的1.4％加上房產(chǎn)評估價格的1.4%。另外還有一定比例的都市計劃稅（上述基礎(chǔ)價格的0.3%）、物業(yè)管理費和修繕基金，以及地方性的費用，比如水管更新費、垃圾處理費等，但后者金額較低。

煒衡律師所東京分所商業(yè)咨詢顧問王栩告訴記者，如果是通過房屋中介買賣，還有一次性3%的中介費，買方還得單獨多付6萬日元，在過戶階段還需要承擔(dān)類似于國內(nèi)的國稅和地方稅（評估價格價格的5%左右，可以有部分減免），同時還有庶務(wù)性的費用如律師文書費、印花稅等。也就是如果想在日本買房，在看到的公示價格之外，還有綜合交易成本約合購入價格的6%~8%。

王栩透露，對于買家而言，如房屋購入5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，還需要承擔(dān)30%的增值部分的讓渡稅費。如果你是外國投資客，這個價格還要加上9%，5年后轉(zhuǎn)手也需要20%的所得稅，不可謂不高。

以3000萬日元（人民幣月約187萬）金額的不動產(chǎn)購入為例，詳細(xì)稅費如下圖。

某客戶交易數(shù)據(jù)（圖片來源：神居妙算不動產(chǎn)）

資料顯示，日本免費住房的申請標(biāo)準(zhǔn)各地不一，但受理方對于申請者的“永久性定居”以及“家族延續(xù)性”等問題均十分關(guān)注。如果您有能力生育很多孩子，那倒不妨一試。

第三個問題：如果降低對日本簽證的限制，中國人會蜂擁而至嗎？

最早聽說這個“好消息”時，記者的確想去申請一下，畢竟自己的日語水平不錯，早年還在廣東做過日企的翻譯，對日本文化也有較高的認(rèn)同感。但沒多久就被一個難題困擾住了，既然日本政府向外國人贈送房屋，那是不是只要符合相關(guān)獲贈條件后，就可以同時獲得日本的永久居留權(quán)？會否強制入籍？

在上述“日本移居置業(yè)咨詢?nèi)?rdquo;里，記者表達了想要申請日本免費住房的意愿，幾分鐘后便接到好幾個好友申請，其中有日本房屋中介，有心理咨詢師，還有一位家住河南開封的女士，她表示對此很有興趣，想麻煩記者幫她翻譯一些日文資料。

記者表示，自己現(xiàn)在并沒有日本長期簽證，如果去申請這些免費住房，滯留問題如何解決？王栩說，外國公民想要獲得這些日本免費房屋，一個前提條件是已獲得日本長期簽證。記者問，這一簽證該如何獲得？

據(jù)介紹，一般的日本簽證大約有11種類型，分別是留學(xué)簽證、技能簽證、研修或技能實習(xí)簽證、技術(shù)·人文知識·國際業(yè)務(wù)簽證、日本人配偶者簽證、永住者配偶簽證、家族滯在簽證、定住者簽證、經(jīng)營管理簽證、高級人才簽證以及永住者簽證。

據(jù)悉，申請這類免費住房，必須先擁有長期穩(wěn)定的簽證，如工作簽證、日本人配偶簽證，最好是日本“綠卡”，即永久居住許可證等。接著才是年齡、家庭經(jīng)濟狀況、子女情況等。

日本工作簽證，指的是您擁有某些普通人不具備的技能，如廚師、雕刻師、木匠等技能，又有日本企業(yè)愿意雇傭您，那就可以申請日本工作簽證了。當(dāng)然，這也包括在日本設(shè)立一家公司，進行相關(guān)經(jīng)營活動，您可以申請“經(jīng)營管理簽證”，通過續(xù)簽手續(xù)，便可取得日本的長期居留資格。日本人配偶簽證以及永久居住許可證，就不用再做解釋了。

（附：日本永住許可申請手續(xù) http://www.moj.go.jp/ONLINE/IMMIGRATION/16-4.html）

稍早記者去日本旅游時，在浦東機場遇到了一位50歲左右的上海阿姨。聊過之后得知，她擁有日本永住權(quán)。讀者看到這里先不要羨慕，因為這位阿姨并不幸福，她告訴我，因為兒子在日本讀書工作，為了照顧兒子，她才決定去日本的。現(xiàn)在阿姨在日本東京一家醫(yī)院做老年人護理、做飯一類的工作，月收入大致相當(dāng)于人民幣1萬-1.5萬元，但日常開銷較大。她說，自己早年離婚，學(xué)歷不高也沒什么特長，在上海混不下去，只有選擇去日本永住。還記得，當(dāng)時阿姨抱怨國內(nèi)機場工作人員服務(wù)態(tài)度太差，她說自己在日本從沒看到過這么沒禮貌的地勤。

試想一下，如果降低對日本簽證的限制，中國人會蜂擁而至嗎？

記者覺得，如果日本方面進一步放寬簽證條件限制，初期，不排除會有相當(dāng)部分中國人申請。但如果國人大量聚集，一些問題將衍生出來，日本方面很可能又會收緊。我能預(yù)先想到的問題，比如說中國人不遵守當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗、違背簽約時的承諾等等。

《日本經(jīng)濟新聞》中文網(wǎng)近日有報道稱，日本法務(wù)省在制定吸引外來務(wù)工人員政策時，專門在“省令”中寫明“申請者要提前確認(rèn)是否（向黑心中介）支付了高額保證金。”據(jù)稱此舉是為了防范黑中介在務(wù)工者出國前，向其收取一筆所謂的保證金。

日本人里面也有擅長經(jīng)濟詐騙的。據(jù)日本朋友介紹，前段時間日本出了一個"南瓜馬車"的包租公寓的騙局，截止到2018年3月就已有超過60億日元未付清的債款，累計騙了民眾超過100億日元（具體數(shù)額尚未完全調(diào)查完畢）。其實就是一個日本的小中介，做女性客群的長期包租公寓的模式，不斷吸取社會資金投入到新公寓建設(shè)中，但收入并沒有覆蓋預(yù)期的回報，最后入不敷出，負(fù)責(zé)人干脆一跑了之。

第四個問題：免費送的房子，都在什么地方？

以奧多摩町為例，乘坐火車+地鐵等方式的話，大約需要2個小時抵達東京市區(qū)。雖然同屬東京都管轄，但奧多摩町位于最西端的山區(qū)，交通較為不便。說距離東京車程2個小時，但這反倒會讓國內(nèi)朋友產(chǎn)生誤解，以為這是個強二線城市？事實上，那里的出行、飲食均不方便，路上行人也十分稀少。

1960年代，奧多摩町因木材產(chǎn)業(yè)而日益興盛，當(dāng)?shù)厝丝谝欢瘸^13000多人。但后來自由貿(mào)易興起，當(dāng)?shù)氐哪静膹臉I(yè)者減少，年輕人口大量流失，如今當(dāng)?shù)貎H剩5200多位居民。

（圖片來源：日本移居置業(yè)咨詢?nèi)海?/p>

最左邊的就是奧多摩町，年均人口凈流入在1-99人之間，人口局勢危急。

微博上有人留言說，他上個月剛?cè)ミ^奧多摩町，這地方漫山遍野全是松樹林。多年前林業(yè)衰落之后，就變得人煙稀少了。

證券時報記者在Google地圖上親自測算了一下，單講地理距離的話，大致相當(dāng)于上海到湖州，或者北京到延慶的感覺，但國內(nèi)這兩地（湖州、延慶）基本都在平原地帶，且無論自駕或鐵路出行都較為方便。實際上，日本奧多摩町位于山區(qū)，離東京市區(qū)很遠(yuǎn)。如果是在東京通勤上班，那基本上可以放棄了。但如果您會種地、養(yǎng)雞的話，這里還是不錯的。

在日本生活的朋友告訴記者，日本農(nóng)村送房子，并不是今天才有的。房子確實有送，20年前就有了，電視里也一直在宣傳，但實際上去的人并不多，經(jīng)濟上考慮也并不劃算。而且周圍全是老人，50歲都屬于“若者組”（わかものぐみ），即年輕人群體，更不要提什么工作就業(yè)機會了。房子老舊，改造費用也是很大一筆。日本電視節(jié)目里經(jīng)常宣傳，也有專門的節(jié)目，但很難吸引到一般的都市人。

據(jù)說早年有一對日本名牌大學(xué)畢業(yè)、在東京工作的年輕夫妻，為了治療小孩的過敏性皮炎，主動選擇去到鄉(xiāng)下，過那種有機種植養(yǎng)殖的自給自足的生活。大家可以腦補一下當(dāng)時的電視畫面，這家人完全和農(nóng)村人一樣簡單快樂地生活，孩子們親手從雞屁股后面小心翼翼地取出冒著熱氣的雞蛋，仿佛令人回到童年時代。這個例子說明，如果國人具備日本長期居留條件，又想回歸田園的話，那這也是不錯的選擇。

其實有些職業(yè)還是蠻適合在這里生活的，比如說作家、漫畫家或者從事鄉(xiāng)村自媒體創(chuàng)作的人。國內(nèi)現(xiàn)在的快手、抖音等平臺上，偶爾也可看到描繪異國風(fēng)情的發(fā)布號，據(jù)說人氣很高，粉絲都有百萬級別了。

不過據(jù)李淼介紹，這些獲贈的房屋，均不允許推倒重建，但可大規(guī)模改修。這一點在記者看來，考慮到房屋歷史久遠(yuǎn)，容易令人聯(lián)想到貞子、玲子一類的故事，所以還是推倒重建的吸引力會更大一些。

最后一個問題：真的想去日本隱居？我來幫你算算賬

能看到這里的朋友，基本上都是想要嘗試一下的吧？不過，我要給你們澆一盆冷水，我的意思是，與其接受日本政府免費贈送的房屋，完全不如自己去日本買房。

如果是接受日本政府贈送房屋，那么這個房子的地理位置一定是在偏遠(yuǎn)山區(qū)，交通不便，就業(yè)機會少，娛樂手段缺乏，甚至醫(yī)療和教育都比城市要差許多。

眾所周知，日本自然環(huán)境好、食品安全無污染是出了名的。無論大街小巷都很干凈，鞋子穿幾個月不擦都不會臟。此外，日本的小學(xué)和初中學(xué)費全免，對于初期有語言障礙的孩子，日本學(xué)校會提供老師單獨教授日語。

取得日本居留證后，就能享有日本的各項社會福利。例如醫(yī)療費用，和當(dāng)?shù)鼐用褚粯幼愿?0%，老人只需自付10%，且根據(jù)收入不同每月超過一定數(shù)額后的醫(yī)療費，由國家全包。另外，即便你是外國人，在日本生孩子也能拿到最多200萬日元（約合12萬元人民幣）的補助，第二個、第三個孩子還會更多。

但獲贈上述免費房子，除了地理位置偏僻外，真實費用其實并不少。日本的人工費巨貴，房屋的修繕費，需要一定的心理承受能力。關(guān)鍵是政府不允許獲贈者將舊屋推倒重建，其實有經(jīng)驗的都知道，毛坯房的裝修費用比老公房要便宜許多，因為拆除、敲墻都是要人工費的。

除掉房屋硬件維護費用外，免費贈送的舊屋，可能還存在數(shù)目不菲的稅費需要“補繳”。這些也都需要做好心理準(zhǔn)備。

王栩告訴記者，即便在東京都奧多摩町這樣的地方，外表以及內(nèi)設(shè)都更新一些的房屋，占地面積180平方米的小洋樓，售價也就是數(shù)十萬元人民幣。

（圖片來源：日本移居置業(yè)咨詢?nèi)海?/p>

比如說這棟房屋，外表看起來的確不錯，與中國鄉(xiāng)村的小洋樓相差不大，再說日本的土地和房屋都是永久產(chǎn)權(quán)。從價格上看，下圖這房的售價是580萬日元，約合人民幣35萬元。日本房屋中介告訴記者，加上各類手續(xù)費、稅費等，45萬元絕對是到手價。

（圖片來源：日本移居置業(yè)咨詢?nèi)海?/p>

“但是如果從獲得永?。ňG卡）的角度考慮，我還是建議您在日本做一些投資經(jīng)營事務(wù)。”一位日本從業(yè)者說。

有一點必須注意，即便是購買這樣的房產(chǎn)，一定是要用家庭閑余資金，不能因此影響到本來的生活。最后，尤其不推薦賣掉上海、北京、深圳的房子去日本買房。

證券時報 朱凱