每經(jīng)記者 任伯懿    每經(jīng)編輯 劉琳    

2003年，全國非典爆發(fā)，中國經(jīng)濟(jì)受挫嚴(yán)重。

保增長壓力之下，國務(wù)院下發(fā)“18號文”，明確指出房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，將其定性為促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長的有力措施。

隨后全國房價(jià)止跌反彈，房地產(chǎn)的黃金十年轟轟烈烈。

天地源正是在此時(shí)由西安走向上海，借殼上市，開始它全國業(yè)務(wù)的布局。

不過，15年后，帶著凈利潤3.53億（今年前三季度）的成績，天地源又把注冊地改回了陜西，只是此時(shí)，比天地源上市晚很多年的房企利潤都已達(dá)到百億。

天地源這15年干了啥？

我們看到的是，缺乏運(yùn)作、同業(yè)競爭、高管落馬、戰(zhàn)略保守、擴(kuò)張緩慢……這家陜西第一上市房企的痼疾隱現(xiàn)。

痼疾一：資本市場，無甚作為

天地源回來了，帶著陜西第一上市房企的光環(huán)，2017年凈利潤2.54億，2018年前三季度凈利潤大漲至3.53億，在陜西板塊，這樣的業(yè)績絕對屬第一梯隊(duì)。

但如果從行業(yè)來看，上市15年的天地源，無論從市值、營收還是凈利潤都不及行業(yè)平均值。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行TOP200，天地源僅排名193，甚至連西安房企銷售額排行榜中，天地源都會被擠出前十。

橫向比較之下，我們的陜西第一上市房企變得乏善可陳。

多個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)或金融行業(yè)的觀察者表達(dá)了幾乎一致的觀點(diǎn)，雖然上市較早，但國企性質(zhì)從一定程度上限制了發(fā)展，在資本市場又無甚作為，鮮有通過資本平臺募集資金，錯(cuò)過了中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期。

▲數(shù)據(jù)來源：Wind

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，天地源上市以來，僅發(fā)行過5次債券，第一次的發(fā)行時(shí)間是2015年9月，最近一次的發(fā)行時(shí)間是今年6月，規(guī)模最多10億，最少5億。

也就是說，上市12年后，天地源才開始利用資本平臺發(fā)債。

這對以資金為王的房地產(chǎn)企業(yè)來說，顯然太過消極，特別是在2003年至2008年這一時(shí)間段，天地源沒有乘上全國房價(jià)上漲的勢頭，實(shí)在太過可惜。

而同為地方房企，比如福建的泰禾集團(tuán)，自2010年上市起，已經(jīng)發(fā)行各類債券15種，規(guī)模從10億到30億不等。

在上市當(dāng)年的年報(bào)中，天地源為來年確定的指導(dǎo)思想是：抓好以上海為重點(diǎn)的土地開發(fā)資源落實(shí)，西安為重點(diǎn)的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，走出去，最明顯的效果就是弱化“兄弟內(nèi)斗”、依賴本土的局面。

天地源母公司高科集團(tuán)旗下，紫薇地產(chǎn)、高新地產(chǎn)、高科地產(chǎn)幾家公司皆立足高新，輻射西安全境，同業(yè)競爭在所難免。

當(dāng)年天地源在滬上市，對于解決同業(yè)競爭問題曾做出過承諾，2014年，天地源又發(fā)布了高科集團(tuán)解決同業(yè)競爭的時(shí)間期限。

聲明在2020年底前，通過整合業(yè)務(wù)資源的方式，逐步消除同業(yè)競爭的情況。

不過，去年仍有投資者在股吧提問，“解決期現(xiàn)已過去了一半多時(shí)間，‘分步’解決連措施、計(jì)劃都沒有，更沒有實(shí)際行動，以前是光打雷不下雨，慢慢變成不打雷不下雨，與投資者玩‘一陣風(fēng)’。這樣如何得到尊敬，令人信服，希望西安高新及上市公司管理層給投資者一個(gè)交待，如違承諾，如何補(bǔ)償！”

天地源祭出的回答，仍然是那份2014年6月發(fā)布的公告，除此之外，再無解釋。

如果說在上海期間，地方監(jiān)管局對西安同業(yè)競爭了解的不會太深入，但是搬回來之后，幾家兄弟公司同在本土搶地，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對此問題的了解，將會是很透徹的，這個(gè)問題是否能夠解決呢？

痼疾三：外擴(kuò)緩慢，“守土無方”

除了與兄弟公司競爭，天地源自上市后，向全國布局的步伐似乎也稍顯緩慢。

根據(jù)評級機(jī)構(gòu)描述，天地源的業(yè)務(wù)區(qū)域布局，初步形成了以西安為中心的西部市場、以蘇州為中心的長三角市場、以天津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海市場、以深圳為中心的珠三角市場、以重慶為中心的西南市場的戰(zhàn)略布局。

但實(shí)際上，天地源只有在蘇州的營收曾超過西安，其他城市僅有個(gè)別項(xiàng)目開發(fā)。

所謂的長三角市場，只在蘇州進(jìn)行了深度開發(fā)，長三角另一座城市泰州，2017年剛剛進(jìn)駐；環(huán)渤海市場，目前只在天津開發(fā)了津九軒、歐筑等項(xiàng)目；西南市場的重慶，剛拿地不久。

陜西以外，天地源只在廣東省進(jìn)駐城市較多，如深圳、惠州、佛山。

回看陜西，天地源在大本營西安的優(yōu)勢也逐漸喪失， 2017年度銷售業(yè)績，天地源已被擠出前十。當(dāng)然，整個(gè)西安本土房企也呈現(xiàn)萬馬齊喑的態(tài)勢。

本應(yīng)是最有實(shí)力與外地房企抗衡的天地源，卻顯得“守土無方”。

有一個(gè)數(shù)據(jù)比較有趣，2016年，天地源在蘇州的成交額遠(yuǎn)超西安，但在銷售排名中，天地源只位列當(dāng)年蘇州房企銷售額第14位，排在第2的是蘇州高新區(qū)旗下的蘇高新。

痼疾四：戰(zhàn)略保守，業(yè)績平平

“慣看云卷云舒，做地產(chǎn)潮漲中的穩(wěn)健前行者”，這是天地源官網(wǎng)一篇關(guān)于其董事長專訪文章的標(biāo)題，也是天地源的性格。

文章說，在調(diào)控頻繁、潮起潮落的房地產(chǎn)行業(yè)，天地源公司多年來保持著一種穩(wěn)健前行的步調(diào)，這家穩(wěn)健的公司從來不拍地王。

這種性格已經(jīng)滲透進(jìn)其置業(yè)顧問的話術(shù)中，“作為國營企業(yè)，它走得路線不是高周轉(zhuǎn)快速擴(kuò)張這樣一個(gè)模式，它都是比較穩(wěn)健的開發(fā)模式。”

對于一家企業(yè)，穩(wěn)健被當(dāng)做優(yōu)點(diǎn)來宣傳，本無可厚非，但對于強(qiáng)調(diào)資金、規(guī)模和高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，穩(wěn)健卻也意味著保守。

翻看天地源上市以來的年報(bào)，無論是經(jīng)營目標(biāo)還是拿地規(guī)模，都顯得過于小心和謹(jǐn)慎。

2014年，天地源全年在全國范圍內(nèi)共獲取土地4塊，共計(jì)246畝，2015年獲得土地508.45畝，2016年地價(jià)上漲，天地源一無所獲，2017新增土地454畝。

這對于以開發(fā)中高端樓盤和大型社區(qū)為主的天地源來說，實(shí)在太過保守，僅天地源在西安一個(gè)萬熙天地項(xiàng)目就超過400畝，西安以外斬獲就顯得太少。

反映在經(jīng)營業(yè)績上，就是平穩(wěn)增長，難有大的跨越。

天地源還有夢想嗎？

歷年的公司發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)際上是看不到天地源躋身一線房企的雄心的，其多年強(qiáng)調(diào)的“文化地產(chǎn)”定位，更多地體現(xiàn)在了每個(gè)項(xiàng)目的名稱上。

宣傳稿中，這樣寫道，“在西安木塔寺旁開發(fā)項(xiàng)目，會先做一本反映長安城歷史文脈的《城之國語》，文字之間洋溢著對歷史的尊重，絲毫沒有廣告蹤跡。在蘇州做項(xiàng)目先寫一本《水墨三十度》文化讀本，而后才是開發(fā)的項(xiàng)目……”

無形中，天地源就變慢了。

“高新這邊你可以看到，一線房企開發(fā)的項(xiàng)目并不多，基本上都是我們高科集團(tuán)開發(fā)的。”

當(dāng)年天地源在高新區(qū)確實(shí)拿到不少優(yōu)質(zhì)地塊，可這樣慣出來的孩子，到了大城市，又拿什么與人競爭。

天地源注冊地遷回陜西，不啻為一個(gè)契機(jī)，當(dāng)年坊間多有談?wù)摰母呖萍瘓F(tuán)旗下幾家地產(chǎn)公司整合進(jìn)上市公司平臺，倒真值得拿出來好好說說。

近兩年，河南、四川、浙江等地的開發(fā)商大舉進(jìn)入西安搶地，西安本土房企在土儲、銷售、業(yè)績上大不如前。

這其中，規(guī)模、資金不如一線房企當(dāng)然是主因，可如果天地源能整合其他幾家兄弟公司，發(fā)揮好上市公司平臺作用，未來幾年的西安樓市，“改天換地”并非沒有可能。