圖片來源：攝圖網(wǎng)

也許尚不至于崩盤，但是美國樓市增速明顯放緩，房市轉(zhuǎn)折點(diǎn)隱現(xiàn)。

更令人擔(dān)憂的是，美國最火城市的房價(jià)不僅也出現(xiàn)了漲勢動能不足，甚至放緩速度高于全美，或是索性已出現(xiàn)下跌跡象。

庫存上升銷售下降 西雅圖半年跌11%

美國西岸大城市西雅圖曾因人口快速增長與在售房屋供應(yīng)有限，其房價(jià)到今年5月為止連續(xù)19個(gè)月領(lǐng)先全美。

然而，這一趨勢在此后便出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)。西北綜合房產(chǎn)服務(wù)最新公布的一份報(bào)告顯示，金縣（西雅圖所在的華盛頓州的一個(gè)縣）11月份獨(dú)棟房屋價(jià)格中位數(shù)從春季的72.6萬美元跌至64.4萬美元，而公寓房屋價(jià)格較春季下跌了6.1萬美元。

據(jù)《西雅圖時(shí)報(bào)》房地產(chǎn)記者M(jìn)ike Rosenberg表示，這一下跌速度比全美任何地方都快。

這一跌幅也意味著，從今年5月到11月的六個(gè)月里，金縣房屋價(jià)格跌幅達(dá)到11.3%。上一次這么大幅度的下降，還要追溯到2008年金融危機(jī)時(shí)美國房地產(chǎn)泡沫破裂，房價(jià)下跌14%。

若是與一年前相比，金縣的房價(jià)同比上漲了2.1％，這是四年來最小的年漲幅。要知道在幾年前，金縣房價(jià)的平均同比增長率超過10％。

伴隨著西雅圖房價(jià)增速大幅放緩（甚至陷入負(fù)增長）的現(xiàn)象是，該地區(qū)房屋庫存大幅上升、銷售量大幅下降。

金縣的活躍房屋庫存較一年前同比增長了135％。分房屋種類來看，獨(dú)棟房屋的數(shù)量翻了一番，從2017年的1879戶增加到4020戶；公寓的數(shù)量增加了兩倍多，從12個(gè)月前的355戶躍升至10月的1221戶。這一趨勢主要因?yàn)槭袌錾戏课莸拇蹠r(shí)間增長，而不是有更多的房屋上市。

銷售量相比12個(gè)月前下降了19%，這是購房人數(shù)連續(xù)第二個(gè)季度出現(xiàn)減少。

聯(lián)邦稅改拖累紐約 地鐵區(qū)帶頭“淪陷”

除了西雅圖，另一美國大城市紐約的房價(jià)雖然還未現(xiàn)負(fù)增長，但其增速已經(jīng)開始大幅放緩，放緩程度甚至高于全美：紐約市及其周邊的12個(gè)縣的房屋價(jià)格在第三季度僅增長了4％，而同時(shí)段內(nèi)，全美房屋價(jià)格同比上漲4.8％。

其中，據(jù)彭博社調(diào)查發(fā)現(xiàn)，紐約地鐵區(qū)的房價(jià)增速放緩程度尤其之大。

分析認(rèn)為，紐約房價(jià)增速大幅放緩與聯(lián)邦稅改有很大的關(guān)聯(lián)。去年底聯(lián)邦稅改政策出臺以后，新稅改把紐約州房產(chǎn)抵扣額限制在1萬美元；另外只有首次貸款75萬美元以下的房貸利息可以抵扣——這令紐約州房市的表現(xiàn)遜于全美。

此外，10個(gè)美國住宅房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)最重的縣中，有9個(gè)位于紐約州、新澤西州和康涅狄格州。

全美房價(jià)持續(xù)低迷

全美來看，住宅價(jià)格增速也普遍放緩。美國標(biāo)普凱斯－席勒房價(jià)指數(shù)的最新數(shù)據(jù)顯示，9月美國全國房價(jià)較去年同期同比上漲5.5%，為連續(xù)第六個(gè)月增速放緩，漲幅創(chuàng)2017年1月以來新低，顯示整體房地產(chǎn)市場表現(xiàn)疲軟。

分析認(rèn)為，美國房價(jià)增速放緩的背后是受三大基本面因素驅(qū)動影響：第一，抵押貸款利率上升（自2017年來上升了100個(gè)基點(diǎn)）令購房能力承壓；第二，房屋價(jià)格增速超過了房租和薪資增速；第三，2017年美國稅法的變化導(dǎo)致持有房屋所有權(quán)相對于租房在稅務(wù)上獲得的利益更少。

高盛也在近期報(bào)告中指出，美國樓市2012年之后價(jià)格飆升的狀況已經(jīng)結(jié)束了，今年下半年進(jìn)入了低增速地帶，而這將是接下來的新常態(tài)，但鑒于當(dāng)前樓市庫存并不高，崩盤風(fēng)險(xiǎn)還無需擔(dān)憂。