圖片來源：視覺中國

本輪房地產(chǎn)調控周期中，地方出現(xiàn)了首個取消限售的政策。

12月18日下午，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設局網(wǎng)站公布了發(fā)布了《關于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(后簡稱為《通知》)，在限制新購住房轉讓限制與降低市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管方面較此前房地產(chǎn)調控政策大幅松綁。

限售政策是本輪調控中的重要特點之一。本次《通知》的下發(fā)使得菏澤市成為本輪調控周期中首個取消限售政策的城市。

近期，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)多個重要信號，房企銷售放緩、房企11月發(fā)債規(guī)模井噴以及碧桂園宣布重啟投資等信號下，房地產(chǎn)調控政策2019年是否會有所調整成為各方關注和爭論的焦點。由于本輪調控中地方政府是調控政策制定的主體之一，“一城一策”甚至是“一區(qū)一策”廣泛存在，菏澤本次率先松綁調控政策后，是否會引發(fā)跟隨者，令人關注。

兩大領域松綁

菏澤市限購政策始于2017年11月。本次發(fā)布的《通知》第六條為，取消新購住房限制轉讓措施，即取消《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產(chǎn)市場調控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號）中“對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”的規(guī)定。

《通知》還大幅降低了對市區(qū)商品房預售資金的監(jiān)管要求。其中具體指出，對實力強、信譽好的企業(yè)不再監(jiān)管，其它企業(yè)在現(xiàn)有的市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管標準的基礎上，降低一半執(zhí)行，最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。同時，商品房預售資金進入監(jiān)管帳戶后，不再要求項目監(jiān)管資金達到既定監(jiān)管額度后，才可提取，只要求留存夠監(jiān)管資金比例，即可使用。在主體結構封頂控制節(jié)點之前，商品房預售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預售監(jiān)管資金，抵扣監(jiān)管額度最高為30%。對于具有回遷安置房建設的商品房項目，根據(jù)安置房投資額度及建設形象進度降低預售資金監(jiān)管額度。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)居嚴躍進認為，菏澤此次出臺取消限售政策，信號意義極強。其意義和2014年南寧北部灣取消限購的意義類似，都是樓市政策從緊到寬松的重要變化。此類政策看似在某個文件中“不經(jīng)意”地提及了一句，但往往會被認為當前很多城市試圖放松的第一槍。預計此類城市的政策會造成很強的示范效應，在因城施策的政策框架下，預計后續(xù)類似政策放松的城市還會繼續(xù)增多，尤其是會從限售政策進行松綁。

菏澤代表了全國三四線城市尤其是地級市的市場。從11月份《全國百城庫存報告》可以看出，全國三四線城市住宅庫存在連續(xù)38個月同比下跌之后，目前首次出現(xiàn)同比正增長現(xiàn)象。其含義是，三四線城市過去庫存消化速度是比較快的，而現(xiàn)在因為包括棚改政策調整、市場需求透支等因素影響，實際上庫存基本面在發(fā)生變化。從去庫存周期也可以看出，近期三四線城市的去庫存周期開始從底部反彈了。

嚴躍進表示，菏澤的限售政策取消，至少說明了兩點政策動向。第一、因地制宜依然是當前政策制定的出發(fā)點，各地可以根據(jù)具體情況進行調整政策。第二、政策取消也會循序漸進，會從類似限售政策等取消開始，而包括限購等政策，可能后續(xù)還會相對謹慎。

此類政策取消，對于后續(xù)市場的影響是很大的。實際上此前包括蘭州也有過各類政策的調整，當時也引起關注，但沒有形成太多的模仿。而菏澤取消限售，在當前市場基本面下，預計模仿的城市會增加。此類政策應該說對于市場交易的影響還是存在的，尤其是會減少一些看空情緒，對于當前下行的樓市來說是有托底效應的，至少樓市看空的情緒會進一步減少。

調控仍保持高壓

近期一些房地產(chǎn)行業(yè)的變化引發(fā)關注，2019年房地產(chǎn)調控政策是否會微調成為各方關注的焦點。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月來約束性樓市政策明顯減少，只有蘇州承德兩地針對限購政策有所升級。其他城市基本無收緊約束性的調控政策發(fā)布。大部分調控都是重申之前的調控政策，針對房地產(chǎn)調控內(nèi)容基本以落實之前政策為主。

近期地方調控政策一覽

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從全國看，嚴格落地之前的調控政策，整體市場已經(jīng)出現(xiàn)平穩(wěn)表現(xiàn)，部分城市房價開始明顯調整。市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因，樓市告別“高燒”，房地產(chǎn)調控再收緊加碼的市場基礎不存在。“本次調控的‘政策底’可能已經(jīng)出現(xiàn)了。”張大偉表示。

還有一個積極信號是房企融資環(huán)境有所改善。據(jù)記者不完全統(tǒng)計顯示，11月已有多家房企發(fā)行各類債務工具，募集資金超過500億元。多家房企公司債和ABS密集獲批。信貸方面，部分城市住房按揭利率出現(xiàn)回調，放款周期縮短，這將有助于降低房貸成本，吸引更多購房者入市。

“房企融資環(huán)境預計在2019年將得到改善。”一位中型上市房企負責人對記者表示。

不過多位地產(chǎn)界人士表示，即使政策出現(xiàn)微調，也并不意味著嚴厲的調控政策就將退出。張大偉表示，從政策預期看，寬松政策出現(xiàn)可能性不大。從近期新華社發(fā)表的署名文章來看，中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變，決不會允許調控前功盡棄。“房住不炒”定位正在從各方面得到進一步落實。若本次菏澤調控松綁政策引發(fā)更多三四線城市跟隨，預計將減輕三四線城市房地產(chǎn)商的項目資金壓力，但預計一、二線城市仍將維持調控高壓狀態(tài)。

“市場底部尚未到來，預計房價仍處于筑底下行態(tài)勢。”張大偉表示。

來源：中國證券報（xhszzb） 記者：張玉潔