每經(jīng)編輯 魏文藝    

提起菏澤，知名度似乎并不高。但因為一條樓市政策調(diào)整，卻使得菏澤一夜之間變成“網(wǎng)紅”城市。

眾所周知，“限售令”是這一輪樓市調(diào)控的重要標簽。而就在12月18日晚，菏澤市宣布取消限售政策，從而也成為國內(nèi)首個取消限售政策的城市。

值得注意的是，就在菏澤取消限售政策的次日（12月19日），A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)活躍，漲幅居各行業(yè)板塊前列。山東地產(chǎn)股共有3只，魯商置業(yè)、*ST天業(yè)均漲停。業(yè)內(nèi)甚至預(yù)測，可能會陸續(xù)有一些城市跟進調(diào)整限售政策。

現(xiàn)狀：DGP增速排山東首位

讓我們先了解一下菏澤這個城市。

菏澤市地處山東省西南部，與蘇、豫、皖三省接壤，東與濟寧市相鄰，東南與江蘇省徐州市、安徽省宿州市接壤，南與河南省商丘市相連，西與河南省開封市、新鄉(xiāng)市毗鄰，北接河南省濮陽市。

在今年4月第一財經(jīng)·新一線城市研究所發(fā)布的《2018中國城市商業(yè)魅力排行榜》中，菏澤位于三線城市之列，知名度似乎并不出眾。

菏澤市人民政府網(wǎng)站顯示，2016年，菏澤市轄牡丹區(qū)、定陶區(qū)、曹縣、成武、單縣、巨野、鄆城、鄄城、東明，共2區(qū)7縣1個省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，1個高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。2016年末全市常住人口862.26萬人，其中城鎮(zhèn)人口408.37萬人，農(nóng)村人口453.89萬人。

菏澤市行政區(qū)劃  圖片來源：菏澤市人民政府官網(wǎng)

數(shù)據(jù)顯示，2018前三季度，菏澤市的GDP總量達2375.57億元，在山東省17市中排名第13位。但值得注意的是，今年上半年及前三季度，山東省17市GDP增速最高的城市均為菏澤，其8.56%的上半年廣義增速較1至9月的8.18%廣義增速更高一些。在經(jīng)濟新形勢下，菏澤正在擔(dān)當山東省動力十足城市。

突發(fā)：首個取消限售政策城市

12月18日晚，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），其中“取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施”備受關(guān)注：

具體表述是：取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號）中“對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年”的規(guī)定。

業(yè)內(nèi)解讀認為，這預(yù)示著新購住房轉(zhuǎn)讓的限制正式取消。

菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)截圖

此外，《通知》還規(guī)定“降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度”，即：對實力強、信譽好的企業(yè)不再監(jiān)管，其它企業(yè)在現(xiàn)有的市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管標準的基礎(chǔ)上，降低一半執(zhí)行，最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。

一時間，關(guān)于菏澤取消限售政策的消息速迅在網(wǎng)上傳播，甚至登上了今日頭條的熱搜榜首位。

今日頭條網(wǎng)頁截圖

12月19日，關(guān)于菏澤取消限售政策的消息繼續(xù)在網(wǎng)絡(luò)發(fā)酵。據(jù)《中國證券報》報道，針對取消限售政重，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員表示，局里領(lǐng)導(dǎo)正在開會研究，稍后會有統(tǒng)一回復(fù)。

據(jù)《上海證券報》報道，山東省住建廳房產(chǎn)處工作人員12月19日上午向媒體表示，他們也是通過媒體的報道才了解到的情況，菏澤住建局并沒有向他們進行備案，具體情況他們并不清楚，目前正在調(diào)度了解有關(guān)情況。菏澤出臺這一措施，并不說明各城市可以根據(jù)自身實際，取消限售措施。

樓市：城區(qū)在售樓盤超百個

那么，菏澤的房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀如何？

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2015年至2018年，菏澤市的土地交易額不斷攀升，分別約為59億元、64億元、273億元、444億元。

安居客數(shù)據(jù)顯示，菏澤2018年樓盤平均單價為5682.73元/平方米。

據(jù)房天下統(tǒng)計，進入今年四季度，每個月都有超過100個樓盤供菏澤城區(qū)購房者選擇。但就已經(jīng)開盤在售的樓盤項目來看，近三分之一的樓盤項目已經(jīng)是接近清盤的尾盤，再無加推新房源的潛力。一些看似正在熱銷的關(guān)注度比較高的樓盤，稍一不留神，就已經(jīng)進入了清盤期。

菏澤住宅小區(qū)  圖片來源：視覺中國

房天下菏澤站12月份共統(tǒng)計菏澤城區(qū)在售、待售項目110個，其中包括普通住宅、別墅、公寓、寫字樓、商鋪、專業(yè)市場等。

具體到樓盤報價來看，12月菏澤樓盤整體基本面還是以穩(wěn)定為主，但仍有8個樓盤報價發(fā)生明顯變化：其中報價上漲的樓盤5個，報價明確下降的樓盤3個。就報價下降的樓盤來看，跟以往相比，下調(diào)幅度僅為100元-200元/平方米之間。價格上調(diào)樓盤上漲100元-200元/平米之間，也有部分樓盤價格上調(diào)幅度較大，如中達·誠府上調(diào)400元/平方米，中達·御園則直接上調(diào)至10000元/平方米，創(chuàng)造了菏澤城區(qū)普通住宅新的天花板。

影響：地產(chǎn)股集體飄紅

值得注意的是，菏澤取消限售的消息一出，引起了資本市場的較大反響。

12月19日，A股開盤迎來了地產(chǎn)股集體飄紅，其中魯商置業(yè)開盤5分鐘即漲停。而魯商置業(yè)不久前曾公告，競得山東菏澤2宗地，總成交金額9.35億元。

山東地產(chǎn)股共有3只，魯商置業(yè)、*ST天業(yè)均已漲停。截至當日收盤，榮安地產(chǎn)漲停，臥龍地產(chǎn)漲4.80%、綠景控股漲1.49%、亞太實業(yè)漲2.89%、華遠地產(chǎn)漲2.42%。

在新浪等股票平臺，均把菏澤取消限售政策作為房地產(chǎn)板塊的利好消息面。

新浪網(wǎng)頁截圖

億翰智庫表示：“菏澤市對于限售政策的調(diào)整，或?qū)⑹钦哒{(diào)整的開端。預(yù)計隨著全國經(jīng)濟下行壓力加大，未來或?qū)⒂懈喑鞘屑尤胝哒{(diào)整行列，致力于從穩(wěn)定地產(chǎn)來助力經(jīng)濟穩(wěn)定。”

而58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，菏澤的政策調(diào)整不應(yīng)該被理解為放松調(diào)控的信號。因為從長遠來看，限貸、限售政策方面，可能會陸續(xù)有一些城市開始調(diào)整，但限購是底線，不會輕易觸碰。