圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張建 攝（圖文無(wú)關(guān)）

最新消息！19日傍晚，山東菏澤住建局發(fā)布《取消限制存量住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的情況說(shuō)明》。

說(shuō)明稱，有不少準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻?，因不能辦理過(guò)戶而無(wú)法購(gòu)買(mǎi)合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。近年來(lái)，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價(jià)格出現(xiàn)同比增長(zhǎng)較快的勢(shì)頭。為了防止商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)查和評(píng)估，菏澤市住建局決定取消已出臺(tái)的限制新購(gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

12月18日，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在其官網(wǎng)掛出《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

根據(jù)該文件，菏澤決定取消“對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。

在全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，菏澤突然宣布取消限售，立即引起了市場(chǎng)關(guān)注。

19日早盤(pán)，地產(chǎn)板塊拉升走強(qiáng)，魯商置業(yè)封漲停版，榮安地產(chǎn)觸及漲停、銀億股份、信達(dá)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等個(gè)股跟隨上漲。

據(jù)了解，這是自2016年四季度本輪房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始后，第一個(gè)官方宣布取消限售的城市。對(duì)菏澤的松綁樓市，盡管目前各方解讀不一，但大多認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的變化，未來(lái)的樓市調(diào)控將是“因城施策，一城一策”。

菏澤率先取消限售的背后

劃重點(diǎn)！上面兩條的主要意思是：

1、主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)新購(gòu)住房取消限售。

2、降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度，減少開(kāi)發(fā)商的資金壓力。

菏澤是在2017年11月公布的限售政策，當(dāng)時(shí)政策出臺(tái)的背景是，繼當(dāng)年7月山東省政府發(fā)布加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的通知后，山東共17個(gè)城市相繼出臺(tái)了調(diào)控政策，只不過(guò)菏澤在一年之后即告取消限售。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，菏澤取消限售的性質(zhì)有點(diǎn)類似于2014年呼和浩特第一個(gè)取消限購(gòu)，其原因或許是樓市降溫之后地方政府覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷不利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，因此有所動(dòng)作。楊紅旭估計(jì)菏澤出臺(tái)此項(xiàng)政策之前可能征求過(guò)山東省住建廳的意見(jiàn)，但未必和住建部溝通過(guò)，而且恐怕也沒(méi)有預(yù)料到政策出臺(tái)會(huì)引發(fā)這么大的社會(huì)反響，所以此事這幾天應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)發(fā)酵。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控最大的特點(diǎn)是一城一策，而分類調(diào)控是本輪調(diào)控的主要基調(diào)。未來(lái)在房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)健康的總體要求下，不僅僅是一城一策，也可能是一城多策。庫(kù)存過(guò)多的區(qū)域松綁政策，庫(kù)存少的區(qū)域加碼調(diào)控，符合調(diào)控的大方向。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，現(xiàn)在樓市調(diào)控各地有較高自主權(quán)，如果調(diào)控過(guò)于嚴(yán)厲市場(chǎng)沒(méi)有流動(dòng)性了，也不利于房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展。由于全國(guó)大部分城市都在調(diào)控中，而菏澤是第一個(gè)松綁限售的，此事的心理影響要大于對(duì)樓市實(shí)際影響。限售本身是限制炒房預(yù)期，提高炒房成本。而短期交易稅費(fèi)高，未必都會(huì)在一二年內(nèi)就轉(zhuǎn)手，政策本身實(shí)際效用可能不高。

賣(mài)地成為地方財(cái)政主要收入源之一

今年以來(lái)，政府推動(dòng)結(jié)構(gòu)性去杠桿，地方政府通過(guò)土地供給進(jìn)行融資的需求明顯上升。財(cái)政部于12月13日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入58518億元，同比增長(zhǎng)27.6%，其中土地出讓收入53362億元，同比增長(zhǎng)28.9%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月17日，今年一二線40大城市賣(mài)地金額與2017年同期基本持平，賣(mài)地總金額約為2.64萬(wàn)億元（2017年同期為2.65萬(wàn)億元）。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)研究中心

根據(jù)上表所示，重慶、鄭州、武漢、蘇州、上海、杭州、廣州、北京賣(mài)地收入在1000億元以上，西安、無(wú)錫、溫州、天津、石家莊、青島、寧波、南京、昆明、濟(jì)南、福州、成都、長(zhǎng)沙賣(mài)地收入超過(guò)500億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，整體看11-12月一二線城市賣(mài)地積極性提高，多個(gè)城市加快了土地供應(yīng)節(jié)奏，年末有望出現(xiàn)土地出讓小高峰。

從熱點(diǎn)城市看，土地溢價(jià)率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價(jià)率均保持低位。三四線城市土地市場(chǎng)也明顯活躍，在2018年，大量的房企進(jìn)入三四線城市拿地，推動(dòng)了熱點(diǎn)城市的土地銷售額不斷提升。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下滑

12月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年1至11月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況。今年前11個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資110083億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速與1-10月份持平。其中住宅投資78027億元，增長(zhǎng)13.6%，增速回落0.1%。

值得注意的是，最近3個(gè)月住宅銷售面積增長(zhǎng)幅度分別為3.3%、2.8%、2.1%，除土地購(gòu)置面積增速已連續(xù)2個(gè)月下滑外，銷售面積增速、銷售額增速都至少連續(xù)下滑了3個(gè)月，開(kāi)發(fā)投資增速也呈下降態(tài)勢(shì)，且已連續(xù)3個(gè)月低于10%。

有房地產(chǎn)分析師表示，今年房地產(chǎn)投資增速還不錯(cuò)，到現(xiàn)在還在9%以上。但今年基數(shù)不算低，另外實(shí)際上企業(yè)的投資意愿并不強(qiáng)烈，主要是土地出讓金方面的貢獻(xiàn)比較多，預(yù)計(jì)明年房企銷售情況短期內(nèi)應(yīng)該不會(huì)反轉(zhuǎn)，明年企業(yè)開(kāi)工的情況應(yīng)該不會(huì)太好，銷售直接影響到開(kāi)工和回款，繼而影響企業(yè)的購(gòu)地，所以明年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的表現(xiàn)恐怕并不會(huì)特別理想?？赡芟鄬?duì)較好的是鋼鐵和水泥，其價(jià)格都處于歷史的高位，所以施工的強(qiáng)度是能夠保證的。

調(diào)控放松傳聞不時(shí)涌現(xiàn)

自2016年四季度開(kāi)始的這輪房房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了兩年多，調(diào)控效果顯而易見(jiàn)，市場(chǎng)降溫明顯。自今年7月底中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷售、購(gòu)地三大關(guān)鍵指標(biāo)紛紛開(kāi)始下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下降通道。此后10月底以及12月中旬的中央政治局會(huì)議新聞稿中均未提及房地產(chǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能放松的論調(diào)在業(yè)界流傳。

今年10月，多重所謂的房地產(chǎn)“利好”消息撲面而來(lái)，包括房貸利率下調(diào)、廣州部分區(qū)域?qū)⒎潘上迌r(jià)、國(guó)務(wù)院規(guī)定半年內(nèi)必須放開(kāi)樓市全部限購(gòu)等等。這些信息的發(fā)酵令資本市場(chǎng)房地產(chǎn)股出現(xiàn)明顯上漲，但這些所謂的“利好”都經(jīng)不起推敲，均遭權(quán)威部門(mén)否認(rèn)。

12月中旬，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》后，各種松綁優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債融資的聲音甚囂塵上。

業(yè)界不少人都預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)足夠強(qiáng)力，不適宜繼續(xù)加碼調(diào)控房地產(chǎn)，甚至房地產(chǎn)政策未來(lái)會(huì)溫和寬松的論調(diào)也開(kāi)始出現(xiàn)。

國(guó)家發(fā)改委參與撰寫(xiě)文件的不具名權(quán)威人士并不認(rèn)同“松綁”一說(shuō)。該人士表示，按照中央關(guān)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的精神，目前企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項(xiàng)目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這幾年企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策沒(méi)有變化。

房?jī)r(jià)跌幅或相對(duì)有限

盡管房地產(chǎn)調(diào)控整體并未放松，但菏澤此時(shí)的“官宣”是否會(huì)拉開(kāi)三四線城市房地產(chǎn)政策未來(lái)調(diào)整的序幕仍有待觀察。2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走向何處？

上海半夏投資創(chuàng)始人李蓓認(rèn)為，地產(chǎn)去化率今年二季度開(kāi)始快速下降，從近90%的水平下降到最新只有60%多，這意味著庫(kù)存正在快速的上升。雖然地產(chǎn)開(kāi)工高增長(zhǎng)，但地產(chǎn)竣工持續(xù)大幅負(fù)增長(zhǎng)，意味著開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存的能力和意愿并不強(qiáng)烈。

在這樣的環(huán)境下，地產(chǎn)開(kāi)工和施工的加速，只不過(guò)是房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌的背景下，地產(chǎn)商在跟房?jī)r(jià)下跌賽跑。只要開(kāi)工施工足夠快，才能在下跌趨勢(shì)中實(shí)現(xiàn)更高的銷售價(jià)格。

而這種賽跑，一旦去化率下降到一定程度，或者存量土地消化到一定程度，或者資金壓力大到一定程度，就會(huì)戛然而止。這個(gè)時(shí)點(diǎn)，應(yīng)該在幾個(gè)月以內(nèi)。

海通證券姜超認(rèn)為，明年來(lái)看，如果中國(guó)想要實(shí)現(xiàn)健康的去杠桿，則再度大幅放松地產(chǎn)調(diào)控政策甚至是去刺激的可能性不大，在過(guò)去幾年透支了地產(chǎn)需求后，明年地產(chǎn)銷量增速大概率還會(huì)向下，地產(chǎn)企業(yè)將面臨內(nèi)部現(xiàn)金流的持續(xù)弱化。

姜超表示，我國(guó)2015年開(kāi)始的這一波房地產(chǎn)牛市全國(guó)很多地方房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)1倍，短期房?jī)r(jià)暴漲明顯不合理，但考慮到每年的名義經(jīng)濟(jì)增速也有10%左右，四年下來(lái)我國(guó)GDP總量增長(zhǎng)了40%多，這部分經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)上漲應(yīng)該是合理的，所以房?jī)r(jià)哪怕下跌也不會(huì)跌回原點(diǎn)，平均跌20%-30%應(yīng)該是個(gè)極限。

此外，三四五線城市的房?jī)r(jià)未來(lái)有回落風(fēng)險(xiǎn)，但一二線城市有人口流入和產(chǎn)業(yè)支撐，是因?yàn)橄拶?gòu)導(dǎo)致房?jī)r(jià)回落，而未來(lái)行政化的限購(gòu)可以取消，只要有剛需的支持，房?jī)r(jià)的跌幅就會(huì)相對(duì)有限。