菏澤市欲取消限售的動向強勢刷屏，被市場認為具有風向標意義。

今日A股地產板塊早盤也一度應聲沖高，山東本地的地產股魯商置業(yè)直封漲停。雖然午后有所震蕩回落，但房地產板塊在28個申萬一級行業(yè)中仍然漲幅最前。

房地產的走勢一直牽動著萬千股民和投資者的心，本月就有兩位重量級券商首席觀點相左。安信證券高善文看好房地產庫存低，海通證券姜超則認為是假象，這次你站誰呢？

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安信高善文：房地產進入存貨重建階段

安信證券首席經濟學家高善文被認為是堅定看多中國房地產的一面旗幟。

在本月初他最新的觀點中，認為過去三年里中國房地產領域去存貨取得了完全和徹底的勝利，將未來進入庫存重建的過程，疊加中國城市化進程的發(fā)展，未來房地產的總體需求仍然有支撐。

他分析說，三年前的結構性改革，三去之中的去存貨，很重要的是去房地產領域的存貨。發(fā)布去存貨任務的時候，房地產領域的存貨異常高，的確給經濟帶來一定風險，現(xiàn)在這個去存貨政策取得了圓滿完成。去存貨的強力政策聚焦在三四線城市，因為過去兩年的去存貨集中在三四線城市，當前他們的房地產存貨也處于一個較低水平。

“我并不認為像很多人說的那樣，房地產價格將出現(xiàn)大調整。”高善文說：我認為需求一旦恢復，價格反映太強，給政府帶來很大困擾（輿論），如果房地產在需求方面沒有問題，那么去存貨政策會轉向擴大房地產市場的供應，要引導適當?shù)胤e極地擴大房地產市場的供應，特別是要考慮到，結合房地產長效機制的考慮，在庫存低的情況下，去增加供應是政策要考慮的一個方面。

高善文指出，每一次房地產價格上升都伴隨著銷售的顯著放量，但今年銷售加速輕微，而全國二手房價格上漲幅度很大，這一壓力主要集中在三四線城市。

原因在于去庫存后，市場的存貨量達到了歷史低點，同時也造成供求關系的繃緊，需求端的輕微增量也會帶來價格的大幅上漲。

此外，通過對比城市化率以及非農就業(yè)人口占全部勞動力人口比率的國際數(shù)據，高善文認為，中國還沒有處在城市化進程結束的時候。“過去二十年房地產蓬勃發(fā)展的重要推動力是城市化，但從各類指標來看，中國未來完全可能繼續(xù)城市化。”

他建議，未來政策的重心應轉向擴大供應，房地產市場將進入存貨重建階段，同時應增加保障性住房供應。

高善文提醒，從需求端看，居民戶的杠桿率還沒有進入危險區(qū)間，但上升速度過快，需要作修正性調整，如銀行放貸標準是否有不恰當?shù)姆潘?，或允許不合格貸款人進場，對這些情況要警惕。

海通姜超：預測房地產平均跌幅極限在20%-30%

海通證券的首席經濟學家姜超則是看空派，甚至調侃自己因為老是看空，路演都不受歡迎了。

但是情況在變化之中，他認為，過去在貨幣超發(fā)的時代，房地產是最大的贏家，房價漲幅遠超其他資產。但是如果未來貨幣不再超發(fā)，貨幣增速降至8％甚至以下水平，那么考慮到折舊以后，房地產就基本失去了投資的價值。

如果買房是為了住，其實影響不大。但如果買房是為了賣，以后可能找不到接盤俠，因為錢不夠用了！

姜超認為，一方面房子低庫存其實是假象，另一方面，房子作為投資品的價格不是由新增供給決定，決定中國房價的核心是舉債、是貨幣增速。去杠桿收貨幣，舉債下滑是房價最大的挑戰(zhàn)，不看好瘋狂舉債下的房地產泡沫。

姜超在2019年度策略會上直言：“中國的經濟結構跟美國不太一樣，他們是創(chuàng)新驅動，我們過去是房地產驅動，大家很擔心房價下跌以后的影響。”

通過類比加拿大房地產市場，姜超認為國內房地產市場的跌幅極限在20%-30%左右，并且一二線城市的跌幅遠小于三四線城市。

姜超表示加拿大和國內房地產市場比較類似：金融危機以后加拿大的房價漲了一倍，居民債務率比中國高一倍。當?shù)卣ツ瓿隽撕芏喾康禺a稅收政策，調控房價，“而這個下跌過程非常值得我們借鑒”。

雖然過去加拿大的房價漲了一倍，但出政策以后房價并沒有跌回原點，而是最多跌20%-30%就止跌了。對比國內房地產市場，15年開始的這一波房地產牛市使得全國很多地方的房價漲幅超過一倍。

“短期房價暴漲明顯不合理，但考慮到我們每年的名義經濟增速也有10%左右，四年下來我國GDP總量增長了40%多，這部分經濟增長對應的房價上漲應該是合理的。所以我們的房價哪怕下跌，也不會跌回原點，平均跌20%-30%應該是個極限。”姜超說道。

其次，姜超指出加拿大并不是房價全線下跌，投機性很強的別墅跌了不少，但是剛需的公寓房價格并沒有怎么跌。

所以對應到中國，三四五線城市因為棚改貨幣化房價暴漲，未來貨幣化退出以后，房價有回落風險。但是一二線城市有人口流入和產業(yè)支撐，未來行政化的限購取消，只要有剛需的支持，其房價跌幅就相對有限。所以中國的房價回落應該是有序的模式。

中國證券網 汪友若