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12月19日，杭州市余杭區(qū)良渚新城拍出1宗49.7萬平方米商住地。杭州2018年土拍就此收官。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至12月19日，杭州2018年全年土地出讓總成交金額達(dá)2498億元，這一數(shù)字不但創(chuàng)下杭州歷史新高，也超越北上廣深四大一線城市。

業(yè)內(nèi)人士表示，今年杭州前八個(gè)月土地出讓金額就已超過去年全年。但在地產(chǎn)調(diào)控之下，與上半年相比，進(jìn)入下半年后開發(fā)商在杭拿地?zé)崆槊黠@降溫，住宅成交量也幾乎同時(shí)快速萎縮。不過受亞運(yùn)等利好因素影響，業(yè)內(nèi)對杭州房產(chǎn)市場仍持樂觀態(tài)度。

“虎頭蛇尾”

今年杭州土地市場看點(diǎn)頗多。

上半年，多宗明星地塊出讓，單價(jià)、總價(jià)屢創(chuàng)新高，至7月份以后，土地市場明顯降溫，全年呈現(xiàn)“虎頭蛇尾”的走勢。

首先是3月30日成交的錢江世紀(jì)城地塊，該宗地經(jīng)過12個(gè)小時(shí)激烈競拍后，最終保利以101億元的總價(jià)勝出，為杭州歷史上住宅用地的第二高總價(jià)，成交樓面價(jià)32277元/㎡，溢價(jià)率47.61%。競拍現(xiàn)場共有20多家房企爭奪塊，最終競價(jià)達(dá)到499輪，拍賣從中午延續(xù)到次日凌晨。市場人士戲稱“這地光有錢還買不到，因?yàn)檫€要拼體力”。

5月28日，被稱為浙江省內(nèi)最具商業(yè)價(jià)值地塊的“絕版寶地”百井坊地塊出讓，歷經(jīng)7個(gè)多小時(shí)、336輪的競拍，最終由香港恒隆以107.3億元的總價(jià)收入囊中，樓面價(jià)55285元/㎡，溢價(jià)率118.51％。百井坊的樓面價(jià)打破杭州商業(yè)用地樓面價(jià)紀(jì)錄。該紀(jì)錄錄的原保持者是原西湖電影院地塊（現(xiàn)湖濱銀泰in77D區(qū)），樓面價(jià)48024元/㎡。

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上半年，杭州土地市場“封頂成交”仍較為普遍，記者注意到，個(gè)別地塊自持比例甚至高達(dá)50%。

而推地最多的7月，也成為今年杭州土地市場的一個(gè)分水嶺。7月共成交24宗涉宅地塊，其中不乏濱江區(qū)政府、南星、蕭山市北開發(fā)區(qū)等優(yōu)質(zhì)地塊，但所有地塊均未競拍至封頂價(jià)，個(gè)別地塊甚至因無人報(bào)名而流拍。

8月以后，杭州土地市場明顯降溫。從競拍情況來看，受融資成本上升，市場預(yù)期變化、調(diào)控力度加強(qiáng)等因素影響，房企拿地意愿普遍下降。

據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，8月出讓的地塊大多以底價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅4.4%。部分優(yōu)質(zhì)地塊對標(biāo)周邊競品成交樓面價(jià)明顯下滑，個(gè)別區(qū)域價(jià)差達(dá)萬元以上。

8月27日，濱江房產(chǎn)以樓面價(jià)29976元/㎡競得望江單元地塊，實(shí)際樓面價(jià)大約為3.5萬/㎡，但相比2017年9月出讓的濱江&保利紫陽南星單元約4.5萬/㎡的樓面單價(jià)，下跌明顯。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年9月開始，杭州連續(xù)四個(gè)月單月土地出讓不足40萬平米。業(yè)內(nèi)人士表示，由于杭州前八個(gè)月土地出讓金額就已經(jīng)超過去年全年，各區(qū)域也完成了大部分的推地任務(wù)，因此導(dǎo)致自九月起杭州供地持續(xù)縮量，全年土地市場以清冷基調(diào)落幕。

“雖然下半年土地市場行情走弱，但杭州仍是年度土地出讓全國冠軍，而且遠(yuǎn)超上海的1815億元和北京的1588億元，橫向比較來說，整體行情可以說是非常好，但是大量土地上市對后期樓市走勢的影響值得關(guān)注。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

限價(jià)之下房價(jià)回調(diào)

2018年，可與杭州土地市場的高亢表現(xiàn)相匹敵的，是杭州樓市限價(jià)后的瘋狂搖號。

今年上半年杭州房價(jià)延續(xù)2016年以來的向上走勢，商品房成交均價(jià)為25569元/㎡，同比去年上漲30%，無論新房還是二手房價(jià)格均出現(xiàn)明顯上漲，且一房難求。市場出現(xiàn)炒賣房號、捆綁搭售等違規(guī)行為。

3月28日，杭州發(fā)布消息表示“將采取商品住房銷售公開搖號全程公證制度”，這意味著杭州將成為繼上海、南京、武漢、成都之后，又一實(shí)行“搖號買房”的城市。

搖號政策與新房限價(jià)雙管齊下，杭州迎來一輪全民“搖號狂歡”。

旭輝寶龍東湖城、融信瀾天、中南樾府、都會(huì)藝境、匯高栢悅中心等多個(gè)樓盤成為搖號購房中的“明星標(biāo)的”，報(bào)名搖號人數(shù)動(dòng)輒上萬，部分中簽率低至1%。由于限價(jià)后的新房與周邊二手房存在明顯價(jià)差，搖中的市民少則收益50萬，多則收益200萬。

5月7日，位于杭州大江東區(qū)塊的旭輝寶龍東湖城開盤選房，共登記2998戶意向家庭，共177套房源可選擇，整體中簽率5.9%?，F(xiàn)場一位1920年出生，年近百歲的老太太幸運(yùn)中簽，成為本次年齡最大的購房者，其選擇了一套89方房源。

隨著時(shí)間進(jìn)入下半年，杭州參與搖號的人數(shù)出現(xiàn)明顯的下降，月報(bào)名總?cè)舜螐?月的14余萬，銳減至10月的3.5萬，下滑了75%。中簽率也從5-6月的平均8%左右，上升到年末超過25%。

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新房限價(jià)之下，杭州二手房交易熱度在下半年也明顯回調(diào)。據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，杭州11月的二手房參考均價(jià)為29630元/㎡，較今年均價(jià)最高的6月份（34566元/㎡）,跌去14.28%。

12月20日，記者實(shí)地走訪杭州市中心文輝路附近一中介門店，中介人員介紹，附近一名為九龍倉君璽的小區(qū)，交房時(shí)間近兩年，上半年成交均價(jià)在7-7.2萬元，現(xiàn)在整體均價(jià)在6.8萬左右，其中一套單價(jià)甚至只需6.4萬，“這套房業(yè)主急著出手所以便宜，但對客戶的付款方式要求比較高”。

據(jù)中介機(jī)構(gòu)人士介紹，下半年二手房價(jià)格確有回調(diào)，但市中心區(qū)域房價(jià)回調(diào)有限，一般下調(diào)5%左右為主，大幅回調(diào)的情況主要出現(xiàn)在主城區(qū)外圍，或者周邊存在大量限價(jià)新房的區(qū)域，回調(diào)幅度在10%-30%不等。

記者注意到，今年10月15日，位于杭州城西的綠城建發(fā)沁園申領(lǐng)預(yù)售，作為申花板塊地王，項(xiàng)目樓面價(jià)高達(dá)40766元/㎡，由于綠城操盤外加地王屬性，市場預(yù)計(jì)項(xiàng)目毛坯保本價(jià)55000，而最終獲批的毛坯預(yù)售價(jià)格僅為43500元/平方米，另加6000元精裝修后樓盤公布的均價(jià)為49500。

“這個(gè)價(jià)格出來后，附近的二手房成交受到明顯影響。”一位項(xiàng)目附近中介門店工作人員告訴記者，“沁園東面交付滿兩年的賽麗綠城慧園，二手房單價(jià)在5.5萬-6.5萬之間，你說精裝地王新房價(jià)格還不到5萬，誰會(huì)買6萬的二手房？”

長期前景看好

上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《百城土地市場報(bào)告》顯示，截至11月末，杭州地區(qū)土地儲(chǔ)備（不含工業(yè)用地）為2923萬平方米，與去年同期相比增加28%，去化周期達(dá)到23個(gè)月，同比增加了58%。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士就此指出，杭州近年來大量出讓土地或與籌備亞運(yùn)會(huì)、新建城市各類基礎(chǔ)設(shè)施有關(guān)，短期內(nèi)大量資金密集進(jìn)入土地市場，或催生資產(chǎn)泡沫，未來杭州樓市存量風(fēng)險(xiǎn)較大。

“對于杭州這樣的城市來說，民間資本充沛，投資投機(jī)型的購房需求大。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲弱，再加上大量土地入市，杭州房價(jià)持續(xù)上漲恐怕難以為繼，甚至可能出現(xiàn)大幅下跌風(fēng)險(xiǎn)。”

杭州一家國資背景資管公司負(fù)責(zé)人告訴記者，目前市場對杭州地產(chǎn)未來前景還是比較看好，有大量資金明確要求投資杭州地產(chǎn)項(xiàng)目，“目前其他領(lǐng)域的投資也不景氣，地產(chǎn)還是目前投入產(chǎn)出最穩(wěn)定的投資標(biāo)的，特別是一些進(jìn)不了北京上海，又不愿去寧波溫州和中西部地區(qū)的資金，還是希望能進(jìn)入杭州”。

杭州紹興路上一家中介門店何姓店長在接受采訪時(shí)表示，供地量增加對于剛需是利好，有利于平抑漲價(jià)預(yù)期，特別是在供地集中區(qū)域影響更加明顯。未來兩年，杭州的剛需或有更多購房選擇機(jī)會(huì)，可以擇機(jī)上車，其表示“杭州2019年地鐵成網(wǎng)、2021舉辦亞運(yùn)會(huì)，還有阿里巴巴、?？低?、吉利汽車這些巨無霸公司，長期來看城市發(fā)展前景肯定是好的，這幾年也吸引了大量年輕人來落戶。”

近年來杭州常住人口增速明顯加快。2011至2014年，杭州常住人口分別增加3.76萬、6.4萬、4.2萬、4.8萬。2015年開始該數(shù)據(jù)增速明顯加快，達(dá)到12.6萬，2016年則為17萬，2017年達(dá)28萬，有明顯加快趨勢。

另據(jù)獵聘網(wǎng)發(fā)布的《2018年杭州中高端人才及杭漂大數(shù)據(jù)報(bào)告》，從2016年第四季度到2018年的第一季度全國重點(diǎn)城市人才凈流入分布，杭州以13.6%排名第一，遙遙領(lǐng)先排名第二的長沙。流入杭州的人才中，來自上海的達(dá)到36.51%，來自北京的占比為14.61%，排名第三、第四、第五的城市分別為深圳（6.11%）、寧波（5.37%）和廣州（4.47%）。

來源：中國證券報(bào)（xhszzb） 記者：陳一良