每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝    

1978年12月，隨著黨的十一屆三中全會在北京勝利召開，改革開放的大幕徐徐拉開。當(dāng)時，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積僅有6.7平方米，而“遍地茅草屋、到處棚戶房”的情況比比皆是。如何緩解住房供應(yīng)短缺矛盾、改善居住環(huán)境成為了共識，城鎮(zhèn)住房制度改革迫在眉睫。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革序幕的拉開，房地產(chǎn)行業(yè)正式登上歷史舞臺。

40年來，房地產(chǎn)業(yè)從無到有，并在日后逐漸成為國民經(jīng)濟的重要組成部分。特別是自1998年的住房市場化改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展真正駛?cè)肟燔嚨?，更是?003年首次明確了房地產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟的支柱地位。

40年來，城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境極大改善，人均住房建筑面積從6.7平方米增加到36.9平方米，增加了4.5倍。對經(jīng)濟支撐作用愈發(fā)明顯，2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超過7%、商品房銷售額超過13萬億元，拉動著上下游數(shù)十個行業(yè)。對財政收入貢獻(xiàn)越來越大，2017年全國國有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到5.2萬億元，在全國性基金收入總額中的比重達(dá)到85.3%。

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，無疑對經(jīng)濟社會有著巨大的貢獻(xiàn)。但另一方面，其所帶來的問題也不容忽視，尤其是不斷攀升的房價給經(jīng)濟社會發(fā)展帶來的隱憂，始終擾動著大眾敏感的神經(jīng)。僅近20年，全國商品房平均價格上漲接近3倍，而京、滬兩地房價上漲均近6倍，深圳更是上漲近7倍。

正因此，調(diào)控始終伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。特別是去年以來“房住不炒”等政策的出臺，以及相關(guān)稅收制度改革的推進(jìn)，引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)健康、平穩(wěn)發(fā)展的長效機制輪廓逐漸清晰。

房地產(chǎn)行業(yè)的健康、平穩(wěn)發(fā)展，離不開樓市調(diào)控。伴隨著各項政策的不斷推進(jìn)，長效機制的真正建立必將讓房地產(chǎn)業(yè)更加健康地發(fā)展，必將讓更多居民實現(xiàn)安居夢、過上美好生活。

解決住房短缺拉開城鎮(zhèn)住房制度改革序幕

隨著1977年恢復(fù)高考，特別是1978年的十一屆三中全會宣布改革開放，大批知識青年開始返城，城鎮(zhèn)人口急劇增加，隨之而來的是住房的嚴(yán)重短缺。

2009年以來全國國有土地使用權(quán)出讓收入  數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

1978年10月19日國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家建委《關(guān)于加快城市住宅建設(shè)的報告》（下稱《報告》）顯示，1977年底全國190個設(shè)市城市，人均居住面積僅為3.6平方米，比解放初期的4.5平方米下降了0.9平方米，平均居住水平低。城市缺房戶323萬戶，占居民總數(shù)的17%，其中平均每人居住面積不足2平方米的擁擠戶就高達(dá)89萬戶，缺房戶數(shù)量多。全國各地的危房、棚戶數(shù)量多、改造慢，僅在上海就還有棚戶500萬平方米，住著100多萬人。

“居住條件十分惡劣，廣大群眾迫切要求改造”“城市住房問題，現(xiàn)在已經(jīng)到了非解決不可的時候了”，《報告》明確指出，并提出要“加快住宅建設(shè)”，到1985年城市人均居住面積要達(dá)到5平方米。

有效增加住宅供應(yīng)，解決城市住房短缺成為當(dāng)務(wù)之急。而住房制度改革迫在眉睫。

1980年4月，鄧小平同志在《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話》中提到，“房子是可以賣的”。隨后，中央正式出臺規(guī)定：“準(zhǔn)許私人建房、私人買賣、準(zhǔn)許私人擁有自己的住宅。”由此，掀起了中國住房制度改革的帷幕，房地產(chǎn)業(yè)改革的一系列理論探討和實踐由此展開。

1998年-2017年全國商品房平均銷售價格 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

1981年1月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，中國房屋建設(shè)開發(fā)公司正式成立，擔(dān)負(fù)推進(jìn)房屋建設(shè)的社會化和商品化試點的使命；1984年，中央明確“推行住宅商品化”思路，商品房登上歷史舞臺；1988年1月，“第一次全國住房制度改革工作會議”召開，即首次“房改”，明確“變住房實物分配為貨幣分配”，住房制度改革正式列入中央和地方改革計劃。

1992年1月，鄧小平同志南方講話。同年10月，黨的十四大明確我國經(jīng)濟體制改革的目標(biāo)是建立社會主義市場經(jīng)濟體制。

隨后，大眾創(chuàng)業(yè)積極性高漲，房企如雨后春筍般誕生。僅北京從事房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)就從1991年的3700家暴增到1992年底的17000家。張玉良、許家印等一大批體制內(nèi)的群體“下海創(chuàng)業(yè)”，而他們也有著共同的標(biāo)簽——“92派”。

數(shù)據(jù)顯示，1949年到1977年底，全國城鎮(zhèn)累計新建住宅建筑面積4.93億平方米，而僅2017年，住宅新開工面積就達(dá)到28億平方米。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積也從1978年的6.7平方米，上升到2017年的36.9平方米，居住條件得到極大改善。

正是因為改革開放的春風(fēng)，才為中國住房制度改革提供了萌芽的土壤。

取消福利分房促房地產(chǎn)業(yè)駛?cè)氚l(fā)展快車道

新中國成立后，我國長期實行著福利分房的住房制度。城鎮(zhèn)住房主要由國家投資建設(shè)，建好的住房主要通過職工所在的單位，按照工齡、職務(wù)、學(xué)歷等打分排隊進(jìn)行分配。對于分配后的住房，只收取象征性的、近乎無償使用的低租金。

自1980年鄧小平同志提出“房子是可以賣的”開始，十幾年來中國住房制度始終在探索中穩(wěn)步前進(jìn)。

這一時期，特別是1992年黨的十四大確立社會主義市場經(jīng)濟體制的目標(biāo)，社會積極性得到了極大調(diào)動，中國經(jīng)濟持續(xù)高速增長，始終保持活力。數(shù)據(jù)顯示，分季度看，1992年至1997年上半年，我國的GDP增速持續(xù)保持兩位數(shù)的增長。

然而自1997年第三季度開始，受亞洲金融危機影響，GDP增速開始下滑。當(dāng)年一、二、三、四季度，GDP增速分別為10.4%、10.2%、9.6%、9.3%，到了1998年，前兩個季度的增速進(jìn)一步下滑至7.6%、7.2%。

亞洲金融危機愈演愈烈。1998年3月，時任國務(wù)院總理朱镕基在答記者問時指出，“東南亞當(dāng)前的金融危機使中國面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，我們必須確保今年中國經(jīng)濟發(fā)展速度達(dá)到8%”“住房的建設(shè)將要成為中國經(jīng)濟新的增長點，但是我們必須把現(xiàn)行的福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策”“我們準(zhǔn)備今年下半年出臺新的政策，停止福利分房，住房分配一律改為商品化”。

2000年-2017年全國商品房銷售情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

隨后的4月，央行以“特急件”方式將《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》發(fā)往各商業(yè)銀行，正式宣布執(zhí)行貸款期限最長可達(dá)20年、貸款額度最高可達(dá)房價的70%。5月，央行出臺《個人住房貸款管理辦法》，倡導(dǎo)貸款買房。

同年7月，國務(wù)院正式發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)【1998】23號），明確“1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化”。同時提出“建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的住房供應(yīng)體系”“全面推行和不斷完善住房公積金制度”。

至此，國務(wù)院正式宣布福利分房時代的結(jié)束、住宅商品化時代的開啟。

隨后，中國經(jīng)濟企穩(wěn)回升，并逐步擺脫亞洲金融危機的影響。1998年第三、四季度，GDP增速分別回升至7.5%、7.8%，此后，除1999年第四季度外，GDP季度增速持續(xù)保持在8%以上。

而在這一過程中，房地產(chǎn)業(yè)無疑起到了積極作用。

商品房領(lǐng)域，投資方面，1996年至1998年，房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為3825億元、3106億元、3580億元，增速分別為21.5%、-3.4%、12.6%。銷售方面，成交量由1997年的9010萬平方米，上升到1998年的12185萬平方米；銷售額也從同期的1799億元，增加39.6%至2513億元。

經(jīng)濟適用房方面，1998年中央下達(dá)第三批建設(shè)計劃，總投資高達(dá)1703億元，總建筑面積2.1億平方米，分別是前3年總和的2.7倍、2.9倍。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

2003年，房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來“高光時刻”。

當(dāng)年8月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展》【國發(fā)（2003）18號】指出，“以住宅為主的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，對拉動經(jīng)濟增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用”，并首次明確提出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。

支柱產(chǎn)業(yè)地位的確立，使我國房地產(chǎn)業(yè)步入發(fā)展快車道。

自1998年起，房地產(chǎn)開發(fā)投資又持續(xù)保持了17年的兩位數(shù)增長；2003年增速突破30%，達(dá)到30.3%，較上年提高7.5個百分點；2010年達(dá)到了33.2%的高位。而商品房銷售面積也從2000年的1.86億平方米，上升到2017年的16.94億平方米；同期商品房銷售額也從0.39萬億元，上升到13.37萬億元。分別上漲8倍、33倍。

房價過快上漲與調(diào)控長效機制的建立

在房地產(chǎn)市場化進(jìn)程中，土地市場也在悄然進(jìn)行著改革。

2002年5月，國土資源部簽發(fā)11號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，叫停了沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，規(guī)定自7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地的使用權(quán)，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。這就是后來廣為熟知的“招拍掛”。

實際上早在1987年，我國就曾在多個城市試點進(jìn)行土地使用制度的改革，明確出讓土地使用權(quán)而不是所有權(quán)。而深圳更是敲下了新中國歷史上土地拍賣的“第一槌”，并開創(chuàng)了“招拍掛”制度的首次嘗試。

然而任何一項改革都不可能一蹴而就。即使國土資源部簽發(fā)11號令，但多地在出臺土地出讓相關(guān)規(guī)定時，仍給協(xié)議出讓留下口子。

直到2004年，國務(wù)院指出要通過土地和金融兩道閘門的嚴(yán)控，來抑制房地產(chǎn)投資的過快增長，土地協(xié)議出讓才“壽終正寢”。

2000年-2017年全國商品房銷售情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

2004年，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號令，要求各省市在2004年8月31日之前將歷史遺留問題加以界定并處理完畢，8月31日之后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)。這也被稱作“831土地大限”。

自此，協(xié)議出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)被徹底叫停。隨之而來的，是土地出讓金的快速上漲。

2009年全國國有土地使用權(quán)出讓收入14239.7億元，2010年增長104%達(dá)到29109.9億元，2017年增長38%至51780億元，而今年僅前11個月就已達(dá)到53362億元，同比增長28.9%。

房地產(chǎn)市場化改革、土地招拍掛出讓，對拉動經(jīng)濟增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。盡管“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，但房價的過快上漲也受到爭議。

1998年全國商品房銷售均價2063元/平方米，到了2017年，銷售均價上漲到7892元/平方米。雖然同期城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從5425元上漲到36396元，遠(yuǎn)超過房價漲幅。但在個別城市，房價過快上漲始終擾動著大眾神經(jīng)。

2000年北京、上海商品房銷售均價分別為4919元/平方米、3565元/平方米，2017年分別上漲到32140元/平方米、23804元/平方米，漲幅分別為5.5倍、5.7倍。2002年深圳商品房銷售均價為5802元/平方米，2016年上漲到45145元/平方米，漲幅為6.8倍。

與房價過快上漲相伴相隨的是，調(diào)控政策的不斷出臺。

2005年3月17日，央行宣布將現(xiàn)行住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平；3月26日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，提出八項措施要求各地采取措施抑制房價過快上漲；4月28日，國務(wù)院又出臺《加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》，明確享受優(yōu)惠政策的普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定自2005年6月1日其兩年內(nèi)轉(zhuǎn)讓商品房要征收營業(yè)稅，并禁止炒地和期房轉(zhuǎn)讓；5月9日，《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》發(fā)布，從調(diào)整供應(yīng)、調(diào)控需求、整頓規(guī)范市場秩序三方面入手，穩(wěn)定房價。

1998年-2017年全國商品房平均銷售價格 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

這也是進(jìn)入21世紀(jì)后，房地產(chǎn)市場首次全國性大范圍調(diào)控。

實際上早在1993年國家就曾調(diào)控過樓市。當(dāng)年6月國務(wù)院出臺《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控的意見》，提出16條措施給虛火的經(jīng)濟降溫，包括嚴(yán)控信貸規(guī)模、提高存貸利率、限期收回違章拆借資金等一系列措施。

銀根的全面緊縮、樓市的全面整頓，受到爆炒的海南、廣西北海、廣東惠州等地的樓市，泡沫瞬間破滅。

自2016年9月30日北京開啟樓市調(diào)控以來，以“限購”“限價”“限貸”“限售”“限商”為特點的新一輪樓市調(diào)控席卷全國。

不過，近年來房地產(chǎn)市場在一二三四線不同量級城市間呈現(xiàn)出一定的差異，去庫存、強調(diào)控相交織，調(diào)控政策呈現(xiàn)出明顯的"因城施策"特點。

2016年底中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，“房住不炒”迅速成為熱點話題；2017年2月，中央首次提出“研究房地產(chǎn)長效機制和基礎(chǔ)性制度安排”；同年10月，十九大報告指出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”；2017年5月，《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》出臺，選取廣州、深圳等19個城市為首批試點。

……

各類調(diào)控措施雖然帶有濃厚行政色彩，但隨著以“租購?fù)瑱?quán)”，以及上海、重慶自2011年起試點征收房產(chǎn)稅所積累的經(jīng)驗，長效機制輪廓逐漸厘清，可以看出中央對解決好房地產(chǎn)市場問題、加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的信心、決心。

40年來，中國房地產(chǎn)業(yè)在改革開放的沐浴下逐漸成長發(fā)展。這一歷史進(jìn)程中，中國房地產(chǎn)業(yè)雖然始終伴隨著各種各樣的困惑，但取得的巨大成就卻不容忽視。

“40年城鎮(zhèn)住房制度改革，在改善群眾居住條件、促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)、拉動經(jīng)濟增長、擴大內(nèi)需、增加就業(yè)等方面發(fā)揮了重要作用，基本解決了中國人‘有房住’這一世界級難題。可以說，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了舉世矚目的成績。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰這樣評價道。