每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝　　    

部分年份房地產(chǎn)開發(fā)同比增速情況和城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積（單位：平方米）

數(shù)據(jù)來源：記者整理 鄒利制圖

改革開放40年來，房地產(chǎn)業(yè)從無到有，并逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。特別是自1998年的住房市場(chǎng)化改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展真正駛?cè)肟燔嚨?，更?003年首次明確了房地產(chǎn)業(yè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱地位。

40年來，城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境極大改善，人均住房建筑面積從6.7平方米增加到36.9平方米，增長(zhǎng)了4.5倍。對(duì)經(jīng)濟(jì)支撐作用愈發(fā)明顯，2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超過7%、商品房銷售額超過13萬億元，拉動(dòng)了上下游數(shù)十個(gè)行業(yè)。對(duì)財(cái)政收入貢獻(xiàn)越來越大，2017年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到5.2萬億元，在全國(guó)性基金收入總額中的比重達(dá)到85.3%。

另一方面，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題也不容忽視，尤其是不斷攀升的房?jī)r(jià)給經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來的隱憂，始終擾動(dòng)著大眾敏感的神經(jīng)。僅近20年，全國(guó)商品房平均價(jià)格上漲接近3倍，而京、滬兩地房?jī)r(jià)上漲均近6倍，深圳更是上漲近7倍。

正因此，調(diào)控始終伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。特別是去年以來，“房住不炒”的定位以及相關(guān)稅收制度改革的推進(jìn)，引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)健康、平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制的輪廓逐漸清晰。

解決住房短缺住房制度改革迫在眉睫

隨著1977年恢復(fù)高考，特別是1978年的十一屆三中全會(huì)宣布改革開放，大批知識(shí)青年開始返城，城鎮(zhèn)人口急劇增加，隨之而來的是住房的嚴(yán)重短缺。

1978年10月19日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)原國(guó)家建委《關(guān)于加快城市住宅建設(shè)的報(bào)告》提出，“居住條件十分惡劣，廣大群眾迫切要求改造”。“城市住房問題，現(xiàn)在已經(jīng)到了非解決不可的時(shí)候了”。明確提出要“加快住宅建設(shè)”，到1985年城市人均居住面積要達(dá)到5平方米。

有效增加住宅供應(yīng)，解決城市住房短缺成為當(dāng)務(wù)之急。而住房制度改革迫在眉睫。

1980年4月，鄧小平同志在《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話》中提到，“房子是可以賣的”。

隨后，中央正式出臺(tái)規(guī)定：“準(zhǔn)許私人建房、私人買賣、準(zhǔn)許私人擁有自己的住宅”。

1981年1月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，中國(guó)房屋建設(shè)開發(fā)公司正式成立，擔(dān)負(fù)推進(jìn)房屋建設(shè)的社會(huì)化和商品化試點(diǎn)的使命。

1984年，中央明確“推行住宅商品化”思路，商品房登上歷史舞臺(tái)。

1988年1月，“第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議”召開，即首次“房改”，明確“變住房實(shí)物分配為貨幣分配”，住房制度改革正式列入中央和地方改革計(jì)劃。

1992年10月，黨的十四大明確我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。隨后，大眾創(chuàng)業(yè)積極性高漲，房企如雨后春筍般誕生。僅北京從事房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)就從1991年的3700家暴增到1992年底的17000家。

數(shù)據(jù)顯示，1949年到1977年底，全國(guó)城鎮(zhèn)累計(jì)新建住宅建筑面積4.93億平方米，而僅2017年，住宅新開工面積就達(dá)到28億平方米。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積也從1978年的6.7平方米，上升到2017年的36.9平方米，居住條件得到極大改善。

取消福利分房促房地產(chǎn)業(yè)駛?cè)氚l(fā)展快車道

新中國(guó)成立后，我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行福利分房的住房制度。城鎮(zhèn)住房主要由國(guó)家投資建設(shè)，建好的住房主要通過職工所在的單位，按照工齡、職務(wù)、學(xué)歷等打分排隊(duì)進(jìn)行分配。對(duì)于分配后的住房，只收取象征性的、近乎無償使用的低租金。

1998年4月，央行以“特急件”方式將《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》發(fā)往各商業(yè)銀行，正式宣布執(zhí)行貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)20年、貸款額度最高可達(dá)房?jī)r(jià)的70%。5月，央行出臺(tái)《個(gè)人住房貸款管理辦法》，倡導(dǎo)貸款買房。

同年7月，國(guó)務(wù)院正式明確“1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”。同時(shí)提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系”“全面推行和不斷完善住房公積金制度”。

至此，國(guó)務(wù)院正式宣布福利分房時(shí)代結(jié)束、住宅商品化時(shí)代開啟，商品房投資和銷售均出現(xiàn)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。

2003年，房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來“高光時(shí)刻”。當(dāng)年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)文指出，“以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用”，并首次明確提出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。

支柱產(chǎn)業(yè)地位的確立，使房地產(chǎn)業(yè)步入發(fā)展快車道。

自1998年起，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)保持了17年的兩位數(shù)增長(zhǎng)；2003年增速突破30%，達(dá)到30.3%；2010年達(dá)到了33.2%的高位。商品房銷售面積也從2000年的1.86億平方米，上升到2017年的16.94億平方米；同期商品房銷售額則從0.39萬億元上升到13.37萬億元，分別上漲8倍、33倍。

房?jī)r(jià)過快上漲加快建立健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制

在房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程中，土地市場(chǎng)也在悄然改革。

2002年5月，國(guó)土資源部簽發(fā)11號(hào)令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，叫停了沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，規(guī)定自7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地的使用權(quán)，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。這就是后來廣為熟知的“招拍掛”。隨之而來的，是土地出讓金的快速上漲。

2009年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入14239.7億元，2010年增長(zhǎng)104%達(dá)到29109.9億元，2017年增長(zhǎng)38%至51780億元，而今年僅前11個(gè)月就已達(dá)到53362億元，同比增長(zhǎng)28.9%。

盡管房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但房?jī)r(jià)的過快上漲也受到爭(zhēng)議。

1998年全國(guó)商品房銷售均價(jià)2063元/平方米，到了2017年銷售均價(jià)上漲到7892元/平方米，漲了近3倍。

與房?jī)r(jià)過快上漲相伴相隨的，是調(diào)控政策的不斷出臺(tái)。

2005年3月17日，央行宣布將現(xiàn)行住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平；3月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出八項(xiàng)措施要求各地采取措施抑制房?jī)r(jià)過快上漲；4月28日，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》，明確享受優(yōu)惠政策的普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定自2005年6月1日其兩年內(nèi)轉(zhuǎn)讓商品房要征收營(yíng)業(yè)稅，并禁止炒地和期房轉(zhuǎn)讓；5月9日，《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》發(fā)布，從調(diào)整供應(yīng)、調(diào)控需求、整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序三方面入手，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

這也是進(jìn)入本世紀(jì)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)首次全國(guó)性大范圍調(diào)控。

銀根的全面緊縮、樓市的全面整頓，受到爆炒的海南、廣西北海、廣東惠州等地的樓市，泡沫瞬間破滅。

自2016年9月30日北京開啟樓市調(diào)控以來，以“限購(gòu)”“限價(jià)”“限貸”“限售”“限商”為特點(diǎn)的新一輪樓市調(diào)控席卷全國(guó)。

2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位；2017年2月，中央首次提出“研究房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排”；同年10月，十九大報(bào)告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”；2017年5月，廣州、深圳等19個(gè)城市成為首批租賃住房試點(diǎn)城市……

各類調(diào)控措施雖然帶有濃厚的行政色彩，但隨著“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”推行，以及上海、重慶自2011年起試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅積累了經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)效機(jī)制輪廓逐漸厘清，可以看出中央對(duì)解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的信心和決心。