山東菏澤，這個牡丹名城最近因為房子“火”了。

12月18日晚間，菏澤市住建局發(fā)布樓市新政，使菏澤成為本輪樓市調(diào)控中第一個取消“限售令”的城市，不少媒體和行業(yè)人士將其視為全國松綁調(diào)控的第一槍。

巨大的輿論沖擊和關(guān)注，讓菏澤當(dāng)?shù)卣酥辽綎|省住建廳始料未及。經(jīng)過一天發(fā)酵后，菏澤市住建局19日回應(yīng)稱：取消限售主要為了滿足群眾尤其是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)娜罕娰彿啃枨蟆?/p>

近日，中國證券報實地探訪菏澤樓市發(fā)現(xiàn)，菏澤自2015年加速推進(jìn)的棚改蓄積了巨量的房屋置換需求，“人等房”矛盾突出。菏澤樓市火熱，新房價格在過去3年中漲幅超過6成，已逼近萬元。

圖片來源：視覺中國

棚改加速引發(fā)百萬人搬遷需求

大拆大建之下，整個菏澤呈現(xiàn)出一派混搭風(fēng)格。高樓林立精心布置的新區(qū)、雜亂的老城和繁忙建設(shè)的工地同時并存。空氣中彌漫著灰塵的味道，耳邊灌入陣陣施工機(jī)械的轟鳴聲。

除了工地多，菏澤的售樓處也很多，最密集的地方相隔50米就有一個售樓處。有人戲稱，目前菏澤滿城都是售樓處，“全城沒有100個也有大幾十個售樓處”。

售樓處的井噴來自于短期需求的大量釋放。自2016年開始，菏澤的棚改規(guī)模始終位列全國第一，甚至被稱為“中國拆遷第一市”。

一個數(shù)字更加直觀，菏澤市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這幾年菏澤相當(dāng)于有100萬人口被“就地搬遷”，而菏澤市區(qū)的常住人口不過才70多萬人。

2018年之前，棚改貨幣化安置比例很高。大批人群手握大量現(xiàn)金，短期內(nèi)又急需購置住房，這使得菏澤樓市持續(xù)高燒不退，菏澤市去化周期從2016年的18個月驟降至9個月。

中國證券報記者走訪了菏澤市多個售樓處發(fā)現(xiàn)，多數(shù)門庭若市，其中尤其以滿足剛性需求（教育）和改善需求房屋供給集中的牡丹區(qū)和開發(fā)區(qū)突出。

“學(xué)區(qū)房基本都在牡丹區(qū)。開發(fā)區(qū)的房子都是改善性住房，以200平米以上的大平層、高端洋房、別墅為主。”某售樓處工作人員對表示，“菏澤的房產(chǎn)，外地人買的比較少，以本地人改善性需求為主。老城區(qū)大面積拆遷，新城配套設(shè)施逐步完善。萬達(dá)、碧桂園這些大型開發(fā)商都有項目。”

需求井噴，房價自然水漲船高。牡丹區(qū)和開發(fā)區(qū)普通住宅按照地理位置和住宅品質(zhì)劃分，均價在7000-8000元/平，學(xué)區(qū)房新房均價在9000-11000元/平。改善性住房中，洋房均價在10000-12000元/平，獨(dú)棟別墅均價在20000-30000元/平。二手房報價方面，學(xué)區(qū)房及優(yōu)質(zhì)地段與上述報價基本一致。其余類型的房產(chǎn)，與一手房報價相比，略低10%左右。

高端房產(chǎn)方面，同樣銷售火熱。某高端洋房別墅區(qū)銷售人員表示：“洋房和別墅還沒有開始建，別墅一共160套，目前只有不到10套的名額，需要直接跟開發(fā)商聯(lián)系，還有可能預(yù)訂到。預(yù)付押金150萬元，明年動工，后年交房。別墅報價在500萬-2000萬元之間，目前僅剩的幾套，全價都在800萬以上。”

談及近期的新政影響，多數(shù)購房者認(rèn)為釋放出的信號更加重要。“還能不能漲不知道，但起碼不會大跌吧。”一位看房者對記者表示。

數(shù)據(jù)顯示，2015年菏澤棚改加速之前均價為5000元/平米，目前均價達(dá)到8000元/平米，3年時間漲幅超60%。

二手房也是期房

根據(jù)菏澤官方說法，本次取消限售令是為了滿足棚改安置居民的購房需求。那么取消了限售令之后，菏澤二手房市場走勢如何呢？

記者走訪二手房中介發(fā)現(xiàn)，與火爆的一手房售樓處相比，多數(shù)二手房門店門可羅雀，背后原因還是因為“拆與建”來的太急。不少二手房，其實也是期房。

“新政對二手房交易有一些影響，但影響不大。”某門店負(fù)責(zé)人表示，“政策變更前，本地戶口持有時間不滿兩年，外地戶口持有時間不足三年可以買賣但不能過戶。新政實施后，按照拿到房本后的持有時間，分新證（即不滿足限售時間的房屋）和老證（滿足限售時間的房屋）。普通住宅老證過戶費(fèi)2.5%，新證過戶費(fèi)8.1%。新證也可以買賣，就是費(fèi)用高。但由于菏澤買房一方面是熟人為主，什么時候過戶可以商量；另一方面，二手房市場也都是期房，房子都沒蓋好，晚個兩年過戶影響不大。這個政策下來，對本地人的購房感受影響不大。”

“人等房”矛盾之下的一個現(xiàn)象，是回遷房進(jìn)度太慢導(dǎo)致租房難覓。菏澤城區(qū)近年來大規(guī)模的城市改造，使得回遷房成為繞不開的話題。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，每一個樓盤都有近半數(shù)是回遷性住房。“回遷房就不在售樓處交易了，回遷房二手房價格比同一小區(qū)其余樓盤要低一兩千元。”某售樓處銷售人員表示。

但回遷房進(jìn)度遠(yuǎn)不如商品房快。某樓盤回遷房業(yè)主坦言：“政策規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該先蓋回遷房，再蓋商品房。但是多數(shù)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)壓力大，回遷房反而遲遲不蓋，等商品房賣完有了錢才去蓋回遷房。回遷房業(yè)主拿著安置費(fèi)只能出去租房。還有一些小區(qū)以高額利息作為利誘，回遷費(fèi)遲遲不肯發(fā)放。”

這一說法得到了不少回遷房業(yè)主的證實。一位業(yè)主表示，由于短期內(nèi)租房的人太多，房東現(xiàn)在非常強(qiáng)勢，不僅上調(diào)租金價格，還對租戶挑挑揀揀，一些房東拒絕租房給有老人和孩子的家庭。

政策已開始收緊

7月12日，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人在棚改工作吹風(fēng)會上表示，未來將因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置：在商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置；商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，將更多采取實物安置。

記者了解到，從今年年初，菏澤市貨幣化安置就已經(jīng)逐步收緊。此外，菏澤房市仍以本地人購房為主，外來人口流入有限，未來房市走向如何成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

不少業(yè)內(nèi)人士指出，菏澤本次地產(chǎn)新政對當(dāng)期市場的直接影響有限，更多的是心理層面和預(yù)期的支撐。至于未來走勢，還需看城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口的流動。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也持類似觀點(diǎn)，菏澤市經(jīng)濟(jì)總量在山東省排名靠后，近年來的經(jīng)濟(jì)快速增長中相當(dāng)部分來自于房地產(chǎn)的增速，這也顯示出房地產(chǎn)行業(yè)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用。

“對樓市來說，如果產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流入對樓市不能形成一個有力支撐的話，可能更需要一些政策來‘救市’。本次菏澤新政對購房信心的拉動作用非常明顯。”郭毅表示。“但長期來看，菏澤樓市仍然存在未來供應(yīng)量可能大于真實居住需求、開發(fā)商資金相對緊張等一系列問題。”

來源：中國證券報 記者：董添 張玉潔