圖片來源：攝圖網(wǎng)

中國證券報(bào)記者近日實(shí)地探訪了調(diào)控新政發(fā)布后的菏澤樓市，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)一片繁忙，新房市場火熱。自2015年棚改加速推進(jìn)以來，菏澤市短時(shí)間蓄積了大量房屋置換需求，帶動(dòng)房價(jià)漲幅超過6成，目前每平方米逼近萬元。業(yè)內(nèi)人士指出，此次政策對市場影響有限，更多在于心理層面的支撐。隨著棚改貨幣化安置因地制宜的推行，菏澤樓市未來走勢不確定性增加。

12月18日，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，取消了對新購住房的限制轉(zhuǎn)讓措施。

繁忙的景象

走出菏澤火車站，行至不遠(yuǎn)便是一派繁忙而略顯混亂的景象?？諝庵袕浡覊m的味道，耳邊陣陣施工機(jī)械的轟鳴聲。多條道路同時(shí)在施工，不少路口安放著臨時(shí)信號(hào)燈，各種車輛擠在一起混合前行。

大拆大建之下，菏澤呈現(xiàn)出混搭的風(fēng)格。高樓林立精心布置的新區(qū)、雜亂的老城和繁忙建設(shè)的工地同時(shí)并存。

除了工地多，在菏澤售樓處同樣多。中國證券報(bào)記者粗略目測，密集的地方相隔50米就有一個(gè)售樓處。當(dāng)?shù)厝藨蚍Q，目前菏澤滿城都是售樓處。“全城沒有100個(gè)也有大幾十個(gè)。”

售樓處數(shù)量井噴的背后是短期需求大量釋放。2016年以來，菏澤的棚改規(guī)模始終位列全國第一，甚至被稱為“拆遷第一市”。數(shù)字表現(xiàn)更加直觀。據(jù)媒體報(bào)道，菏澤市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這幾年菏澤相當(dāng)于100萬人口被“就地搬遷”。而菏澤市區(qū)常住人口不過70多萬。此外，2018年之前貨幣化安置比例高。

大批居民手握大量現(xiàn)金，短期急需購置住房。這使得菏澤樓市持續(xù)高燒不退。在此背景下，菏澤市樓市去化周期從2016年的18個(gè)月驟降至9個(gè)月。中國證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，多處售樓處門庭若市。其中尤以集中提供滿足剛性需求（教育）和改善需求房屋的牡丹區(qū)和開發(fā)區(qū)突出。

“學(xué)區(qū)房基本都在牡丹區(qū)。開發(fā)區(qū)基本都是改善性住房，以200平米以上大平層、高端洋房、別墅為主。”某售樓處工作人員對中國證券報(bào)記者表示，“菏澤的房產(chǎn)，外地人買的比較少，本地人改善性需求為主。老城區(qū)大面積拆遷，新城配套設(shè)施逐步完善。萬達(dá)、碧桂園這些大型開發(fā)商都有項(xiàng)目。”

需求增長，住宅價(jià)格水漲船高。牡丹區(qū)和開發(fā)區(qū)普通住宅按照地理位置和住宅品質(zhì)劃分，均價(jià)在7000元-8000元/平方米，學(xué)區(qū)房新房均價(jià)在9000元-11000元/平方米。改善性住房方面，洋房均價(jià)在10000元-12000元/平方米，獨(dú)棟別墅均價(jià)在20000元-30000元/平方米。二手房報(bào)價(jià)方面，學(xué)區(qū)房及優(yōu)質(zhì)地段與上述報(bào)價(jià)基本一致。其余類型房產(chǎn)較新房價(jià)格略低10%左右。

鱗次櫛比的新樓盤，似乎對菏澤高端房產(chǎn)的火熱銷售影響不大。某高端洋房別墅區(qū)銷售人員對中國證券報(bào)記者表示：“洋房和別墅還沒有開始建，別墅一共160套，目前只有不到10套的名額，需要直接與開發(fā)商聯(lián)系才可能預(yù)訂。預(yù)付押金150萬元，明年開始動(dòng)工，2020年交房。別墅報(bào)價(jià)在500萬-2000萬元，目前僅剩幾套，全價(jià)都在800萬元以上。”

談及近期新政的影響，多數(shù)購房者認(rèn)為釋放出的信號(hào)更加重要。“能不能漲不知道，但起碼不會(huì)大跌吧。”一位看房者對記者表示。

數(shù)據(jù)顯示，2015年棚改尚未加速之際，菏澤房產(chǎn)均價(jià)為5000元/平方米，目前均價(jià)達(dá)到8000元/平方米，三年時(shí)間漲幅超過60%。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

二手房成“期房”

不管是貨幣化補(bǔ)償還是實(shí)物補(bǔ)償，菏澤目前“人等房”矛盾比較突出。根據(jù)菏澤官方的說法，本次取消限售令是為了滿足棚改安置居民的購房需求。取消“限售令”之后，菏澤二手房市場走勢如何？

中國證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，與火爆的新房售樓處相比，多數(shù)二手房門店門可羅雀。背后的原因在于拆與建來的太急，不少二手房其實(shí)也是“期房”。

“新政對二手房交易有一些影響，但影響不大。”某門店負(fù)責(zé)人對記者表示，政策變更前，本地戶口居民持有時(shí)間不滿兩年，外地戶口居民持有不足三年的，可以買賣但不能過戶。新政實(shí)施后，按照拿到房本后的持有時(shí)間計(jì)算，分為“新證”（即不滿足限售時(shí)間的房屋）和“老證”（滿足限售時(shí)間的房屋）。“老證”普通住宅過戶費(fèi)2.5%，“新證”過戶費(fèi)8.1%。“新證”住宅可以買賣，就是費(fèi)用高。不過，菏澤買房以熟人為主，過戶時(shí)間可以商量；同時(shí)，二手房市場基本都是期房，房子都沒蓋好，晚個(gè)兩年過戶影響不大。因此，本地人購房感覺此次政策影響不大。

回遷房建設(shè)進(jìn)度太慢導(dǎo)致租房市場“一房難求”。近年來，菏澤城區(qū)大規(guī)模城市改造，使得回遷房成為熱點(diǎn)話題。中國證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，幾乎每個(gè)樓盤近半數(shù)屬于回遷性住房。“回遷房不在售樓處交易，價(jià)格較同一小區(qū)其余樓盤低1000元-2000元/平方米。”某售樓處銷售人員對記者表示。

但回遷房建設(shè)進(jìn)度相對商品房要慢。某樓盤回遷房業(yè)主對記者說：“政策規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該先蓋回遷房再蓋商品房。但多數(shù)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)壓力大，回遷房反而遲遲不蓋，等商品房賣完了有了錢才蓋回遷房。回遷房業(yè)主拿著微薄的安置費(fèi)只能去租房。有些小區(qū)回遷費(fèi)以高額利息為利誘遲遲不發(fā)放。”

該業(yè)主的說法得到不少回遷房業(yè)主的證實(shí)。有業(yè)主對記者表示，短期租房人太多，房東很強(qiáng)勢，上調(diào)租金價(jià)格的同時(shí)對租戶挑挑揀揀。一些房東拒絕租房給有老人和孩子的家庭。

樓市走向引關(guān)注

7月12日，由住建部牽頭，會(huì)同國家發(fā)改委和財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人聯(lián)合召開的棚改工作吹風(fēng)會(huì)。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來將因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置：在商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置；商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的地方，將更多采取實(shí)物安置。

中國證券報(bào)記者了解到，今年年初以來，菏澤市貨幣化安置開始逐步收緊。此外，菏澤樓市仍以本地人購房為主，外來人口有限。未來樓市走向成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

不少業(yè)內(nèi)人士指出，菏澤本次地產(chǎn)新政對當(dāng)前市場的直接影響有限，更多在于心理層面和預(yù)期。未來走勢需要看城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口的流動(dòng)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅持類似觀點(diǎn)。她對中國證券報(bào)記者表示，菏澤市經(jīng)濟(jì)總量在山東省排名靠后，近年來經(jīng)濟(jì)快速增長中相當(dāng)部分來自于房地產(chǎn)增速。這顯示出房地產(chǎn)行業(yè)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用。

“如果產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流入不能對樓市形成有力支撐，可能需要一些政策來‘救市’。本次菏澤新政對購房者信心的拉動(dòng)作用明顯。”郭毅表示。“但從長期看，菏澤樓市存在供應(yīng)量可能大于真實(shí)居住需求、開發(fā)商資金相對緊張等系列問題。”