圖片來(lái)源：視覺中國(guó)

“一石激起千層浪”。山東菏澤取消新房限售之后，市場(chǎng)上關(guān)于明年部分城市可能放松房地產(chǎn)調(diào)控力度的預(yù)期急速升溫。

菏澤的舉動(dòng)被不少行業(yè)人士和媒體視為全國(guó)松綁調(diào)控的第一槍，也在某種程度上具有了風(fēng)向標(biāo)的意義：在這個(gè)典型的三四線城市勇敢邁出第一步之后，廣州、珠海緊隨其后，幾乎同時(shí)傳出松綁的消息。

耐人尋味的是，監(jiān)管層并未出面阻止。隨后召開的中央政治局會(huì)議只字未提房地產(chǎn)。住建部在部署明年工作時(shí)表示，“房住不炒”政策不會(huì)改變，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是2019年工作的首要目標(biāo)，并將“差別化調(diào)控”的表述改為了“分類指導(dǎo)”。

盡管分析人士認(rèn)為，政治局意在維持現(xiàn)狀，明年調(diào)控政策的方向不會(huì)發(fā)生改變，但易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，單純的直接調(diào)控會(huì)減少，管控主體不在于中央而是地方政府，中央扮演指導(dǎo)角色，地方政府才真正扮演調(diào)控角色，這是‘因地制宜’的重大突破，側(cè)面說(shuō)明菏澤和廣州的政策調(diào)整是有理有據(jù)的。

回首以往，2014年4月的上一輪調(diào)控放松的過程也是從地方率先開始，進(jìn)而迅速蔓延至全國(guó)的。

很多分析師預(yù)計(jì)，明年房地產(chǎn)調(diào)控將出現(xiàn)局部松動(dòng)。野村證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺認(rèn)為，2019年上半年樓市將明顯轉(zhuǎn)差，政府最終將在春季或之后放松對(duì)大城市的限制措施。華泰證券研究所首席宏觀分析師李超團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)局部放松的時(shí)點(diǎn)或在明年年中。

截至目前，2018年中國(guó)房地產(chǎn)各種調(diào)控政策達(dá)450次左右，刷新歷史調(diào)控記錄，同比漲幅高達(dá)75%。這一年是中國(guó)歷史上房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份。

樓市“四限”放松？

安信證券池光勝、胡博的預(yù)期略有不同。他們認(rèn)為，在“房住不炒”基調(diào)下，2019年可能很難見到明顯的樓市刺激政策，但由于限購(gòu)和限貸對(duì)改善購(gòu)房的約束越來(lái)越大，限售削弱了流動(dòng)性，也在一定程度上抑制了改善型購(gòu)房需求，房?jī)r(jià)回落降低了限價(jià)的必要性，“四限”政策似乎都存在適度調(diào)整的空間。

池光勝團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，明年在諸如“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和“二套房”首付等方面仍有“因城施策”進(jìn)行適度調(diào)整的可能性，長(zhǎng)時(shí)期的“限價(jià)”政策和“限售”政策料將也有適度調(diào)整的空間。

安信證券關(guān)注真實(shí)的居住需求，他們留意到，供需兩方面的數(shù)據(jù)似乎都顯示，樓市正進(jìn)入“改善型居住”時(shí)代：

第一、“90平方米以下戶型的成交套數(shù)占比出現(xiàn)了快速下降，反映了首次置業(yè)的剛需時(shí)代似乎正在遠(yuǎn)去。”

第二、“120-140平米戶型需求的上升可能在一定程度上反映了改善居住需求正在崛起。”

第三、“144平方米以上戶型的開發(fā)投資增速在2016年后維持了較長(zhǎng)時(shí)期的單邊上行態(tài)勢(shì)，這與90平方米以下戶型投資增速的趨勢(shì)性下行形成了鮮明對(duì)比。”

然而，“四限”政策在一定程度上抑制了國(guó)內(nèi)的改善型需求。

其中，“限購(gòu)”和“限貸”最具殺傷力，前者屬于“入場(chǎng)券”方面的問題，后者屬于“加杠桿”方面的問題，二者的共性是都在一定程度上對(duì)改善需求人群構(gòu)成約束。

“限購(gòu)”政策對(duì)二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)阻礙了改善居住的釋放，如果再結(jié)合“限售”政策，部分潛在的改善購(gòu)房客戶會(huì)被明顯抑制。“限貸”政策對(duì)改善居住的約束不言而喻。

展望2019年，安信證券認(rèn)為，在“房住不炒”的基調(diào)下料將難以看到明顯的樓市刺激政策，但保護(hù)和促進(jìn)改善型居住需求的合理釋放亦是調(diào)控政策的應(yīng)有之意：

諸如“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和“二套房”首付等方面仍有“因城施策”進(jìn)行適度調(diào)整的可能性。降低落戶門檻、加大人才引進(jìn)力度也是支持剛需剛改的有效措施。隨著越來(lái)越多城市房?jī)r(jià)回歸理性，長(zhǎng)時(shí)期的“限價(jià)”和“限售”政策也有適度調(diào)整的空間。樓市的“改善居住”需求有待釋放。

寬松的四種階段

天風(fēng)證券陳天誠(chéng)提出了“樓市寬松四階段”猜想。

總結(jié)20年的歷史，陳天誠(chéng)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控要看兩個(gè)方向：上漲周期看房?jī)r(jià)，下跌周期看投資，上漲周期當(dāng)中調(diào)控的思路是盯著房?jī)r(jià)去的、下跌的過程中調(diào)控思路是盯著投資額去的。

他們認(rèn)為，在三種情況下容易產(chǎn)生房地產(chǎn)調(diào)控放松：

一、保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力非常大的情況下，由于穩(wěn)定就業(yè)和經(jīng)濟(jì)訴求，保增長(zhǎng)的動(dòng)力非常強(qiáng)，目前階段，中國(guó)仍舊需要相當(dāng)?shù)脑鲩L(zhǎng)幅度來(lái)維持社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

二、防金融風(fēng)險(xiǎn)：防止房地產(chǎn)崩盤帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是政府多次強(qiáng)調(diào)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)如果出現(xiàn)大幅衰退那么有可能沖擊金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、救地方財(cái)政：我們認(rèn)為2018年、2019年調(diào)控的思路既不來(lái)自保增長(zhǎng)，也不來(lái)自防風(fēng)險(xiǎn)，而是來(lái)自地方政府的財(cái)政壓力。這種情況下更多是因城施策的調(diào)控思路或者因城施策的放松政策。這和2008年、2009年保增長(zhǎng)的邏輯是不一樣的，也就是說(shuō)我們認(rèn)為，我們認(rèn)為2019年的房地產(chǎn)政策不會(huì)進(jìn)行大刺激，而是分城突進(jìn)。

該團(tuán)隊(duì)提出，未來(lái)房地產(chǎn)的寬松或許有四種不同階段：

階段一：限售、限價(jià)的政策的逐步寬松或者全面退出；

階段二：以財(cái)政壓力較大的三四線城市為代表的限購(gòu)、限貸的放松；這個(gè)類似于2014年從呼和浩特、營(yíng)口等城市逐步放松的過程，各個(gè)地方政府因?yàn)榛谧约旱呢?cái)政壓力進(jìn)行放松，我們預(yù)計(jì)明年一季度土地成交將明顯冷卻從而加大地方財(cái)政壓力。

階段三：弱二線城市認(rèn)購(gòu)、認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)的放松；主要是一些前期收緊過度的城市，有望成為這一階段寬松的主力。

階段四：強(qiáng)二線和一線城市限購(gòu)限貸放松或者降首付、降息等，由于這些市場(chǎng)是由剛需托底的，他們的放松可能引起房?jī)r(jià)的上漲，假設(shè)進(jìn)行一二線城市調(diào)控的放松可能引起房?jī)r(jià)的上漲，上漲后立馬引起調(diào)控的壓力。因此在宏觀經(jīng)濟(jì)沒有面臨巨大下滑風(fēng)險(xiǎn)的前提下，2019年的寬松很難到達(dá)這一階段。

陳天誠(chéng)團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)，2019年部分地方政府基于財(cái)政壓力角度將逐步放松地產(chǎn)調(diào)控政策。從全國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)放松會(huì)進(jìn)入到前三個(gè)階段：1，限售、限價(jià)政策退出；2，三四線城市限購(gòu)、限貸放松；3，弱二線城市認(rèn)購(gòu)、認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)放松。

“最后一個(gè)階段較難看到。”陳天誠(chéng)團(tuán)隊(duì)這樣寫道。

來(lái)源：華爾街見聞 作者：祁月