每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2018年樓市調(diào)控延續(xù)了2017年的基調(diào)，持續(xù)加碼長效機(jī)制的構(gòu)建，以房產(chǎn)分類階梯式消費(fèi)，解決高房價(jià)和庫存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問題。市場預(yù)期也在7月底“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的基調(diào)中，由“慢漲”變成“下跌”。

在旭輝控股董事長林中看來，地產(chǎn)就是一個(gè)周期性行業(yè)，一定有繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇，也就是有四季。他表示，未來是質(zhì)量決定速度，不會追求更高的速度。

地產(chǎn)還有10~15年黃金期

林中指出，從具體層面來講，降負(fù)債、降庫存、降成本，提去化、提質(zhì)量、提周轉(zhuǎn)以及補(bǔ)短板是短期最重要的任務(wù)。

“今年以來，無論企業(yè)、行業(yè)可能都碰到了很多問題。每家企業(yè)在發(fā)展過程中都暴露出來一些短板。但在行業(yè)調(diào)整期，企業(yè)正好可以用這個(gè)時(shí)間補(bǔ)短板。”

林中認(rèn)為，這些都是發(fā)展中的問題、前進(jìn)中的困難、成長中的煩惱。所有的房企其實(shí)還在成長的路上，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)至少還有10~15年的黃金期。房地產(chǎn)領(lǐng)域的不少企業(yè)都已經(jīng)是經(jīng)歷了N輪市場波動的。

房企的“融資難”在2018年體現(xiàn)得更為明顯，除了對銀行本身加強(qiáng)住房信貸管理，提高對貸款風(fēng)險(xiǎn)防范外，對于基金、信托、債權(quán)發(fā)行也同步加強(qiáng)了管理，房企整體的融資難度普遍偏高。

“我們既要處變不驚，還要保持自己的戰(zhàn)略方向、戰(zhàn)略定力，保持自己的判斷。同時(shí)，我們還要留有備手，尤其在資金方面，以應(yīng)對可能判斷不足的市場風(fēng)險(xiǎn)。”林中表示。

保證高水平的回款率

旭輝方面告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，公司凈負(fù)債率要降到80%，資產(chǎn)負(fù)債率要降到70%，這個(gè)行業(yè)杠桿率才會比較穩(wěn)健。而富有彈性的負(fù)債率和充沛的現(xiàn)金儲備，也讓旭輝的資金安排有充分的騰挪空間。

同時(shí)，旭輝將繼續(xù)追求“有質(zhì)量的銷售”，2018年上半年的銷售現(xiàn)金回款率超過88%，未來將繼續(xù)保證高水平的回款率。

對于房地產(chǎn)的長期格局，林中認(rèn)為，1998年~2017年是房地產(chǎn)的高速增長期，是高頻波動的20年長周期。從2018年~2037年的20年，可能是新的長周期，即平穩(wěn)增長、低頻波動。

“長期來看，市場會逐步平穩(wěn)和回落，行政調(diào)控會逐步讓位于長效機(jī)制。雖然房產(chǎn)稅短期不會推出，但一定會推出。”不過林中也指出，在中國經(jīng)濟(jì)保持中速增長以及城市化完成70%之前，地產(chǎn)都具有非常重要的地位。

因?yàn)槟壳爸袊康禺a(chǎn)市場的成長空間還很大，“按照‘13萬億’規(guī)模來計(jì)算，做1%的就是1300億，做2%就2600億，做到5%就是6500億。這個(gè)市場空間還很大，天花板很高。”

旭輝方面認(rèn)為，房企在主流市場上仍有成長空間，旭輝在市場中也有競爭優(yōu)勢，所以旭輝的策略就是專注聚焦主業(yè)，做強(qiáng)做大主業(yè)。