每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

面對即將到來的2019年，頭部房企將采取怎樣的策略？

三十而立的金地集團(tuán)近日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，隨著市場運(yùn)行周期的變化和調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，市場已進(jìn)入溫和調(diào)整的階段。一些熱點(diǎn)城市的樓市正在回歸理性，這是作為規(guī)?；吓品科蠓浅ＯＭ吹降木置?。預(yù)計2019年房地產(chǎn)還將處在溫和調(diào)整期，市場交易量還會進(jìn)一步調(diào)整，呈現(xiàn)出以自住型需求為主的理性市場，投機(jī)占比很高的市場會面臨較大壓力。

“我們對中國房地產(chǎn)市場中長期健康發(fā)展充滿信心。”金地集團(tuán)稱，會堅持對房地產(chǎn)的長期信心，繼續(xù)深耕廣拓，把握“房住不炒”總基調(diào)，根據(jù)產(chǎn)業(yè)和人口真實(shí)需求，完善市場布局，提升經(jīng)營能力增效益。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

繼續(xù)完善市場布局

近日，由中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2018～2019）》顯示，2018年以來，全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達(dá)405次，比2017年同期上漲接近80%。2019年樓市最可能平穩(wěn)調(diào)整和再度分化。

金地集團(tuán)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)對金融穩(wěn)定、國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展都有著不可替代的作用，此輪樓市調(diào)控從2016年9月30日開始，包括全國性政策以及各地因城施策，到2018年整個行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了一些變化，部分城市房價也在壓力之下發(fā)生了調(diào)整，市場整體交易量隨著政策的深入從放量轉(zhuǎn)向縮量。

至于2019年樓市走向，金地集團(tuán)認(rèn)為，預(yù)計2019年房地產(chǎn)市場還將處于溫和調(diào)整期，其中一二線城市趨于穩(wěn)定，三四線城市壓力會比較大。相信2019年房地產(chǎn)交易量會整體調(diào)整，呈現(xiàn)以自住型需求為主的理性市場，投機(jī)性需求將逐步退出市場。

在行業(yè)下行和規(guī)模競爭的環(huán)境下，金地集團(tuán)表示，房地產(chǎn)市場未來空間還是非常廣闊的，公司將繼續(xù)完善市場布局。目前中國距離城市化率75%的目標(biāo)還有很長的路要走，客戶對高品質(zhì)的住房和服務(wù)也有非常強(qiáng)烈追求，金地將繼續(xù)堅持主流客戶、主流地段、主流產(chǎn)品，理性看待市場，牢牢把握客戶需求，穩(wěn)健經(jīng)營。

面對降溫的土地市場及激烈的行業(yè)競爭，金地集團(tuán)表示，在拿地方面，一方面會重點(diǎn)關(guān)注市場容量大、市場飽和度相對低、市場發(fā)展有潛力的區(qū)域和城市。但這些城市總體表現(xiàn)為土地市場熱度高，目前公開市場土地獲取難度較大，主要通過多參加尋找土地供應(yīng)階段性增加后的個案機(jī)會，以及通過舊改、收購、合作等多渠道獲取項(xiàng)目；另一方面，對于庫存較大、市場相對弱的區(qū)域和城市，則更多地選擇板塊結(jié)構(gòu)性和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的機(jī)會。所以現(xiàn)階段對于各個區(qū)域都會關(guān)注，但關(guān)注的側(cè)重點(diǎn)會有所差別。

探索多元化融資渠道

在確保土地儲備充足的基礎(chǔ)上，面對收緊的融資環(huán)境，地產(chǎn)“理科生”金地不斷探索多元化融資渠道。

今年上半年，金地完成80億元公司債、40億元超短期融資券、35億元中期票據(jù)的發(fā)行；8月30日，又成功完成一筆1.5億美元、3年期、6%收益率的美元債發(fā)行，為公司應(yīng)對地產(chǎn)行業(yè)周期波動、實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展儲備了長期限、低成本的美元資金。

其實(shí)，金地一直追求“將負(fù)債規(guī)模和融資成本保持在合理水平”。截至2018年6月末，金地公司債務(wù)融資余額為738.04億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.79%；資產(chǎn)負(fù)債率為76.63%，剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收賬款后，公司實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為67.33%，凈負(fù)債率為74.16%。金地集團(tuán)表示，未來將根據(jù)自身發(fā)展需要，繼續(xù)開拓多元化融資渠道，獲取低成本融資。

在房地產(chǎn)行業(yè)遇冷的情形下，裁員大潮已在地產(chǎn)圈彌漫。對此金地集團(tuán)認(rèn)為，現(xiàn)階段出現(xiàn)裁員、凍編或“人才優(yōu)化”的企業(yè)，多是近年來擴(kuò)張較為激進(jìn)、追求規(guī)模化發(fā)展的房企，因高位拿地過多、人員快速擴(kuò)充，進(jìn)而在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)受宏觀調(diào)控下的“寒冬期”里遇挫。凍編裁員雖達(dá)到減少管理費(fèi)用支出及精簡冗余人員的作用，長遠(yuǎn)來看對于企業(yè)品牌的打擊巨大；另一方面，企業(yè)追求較高的人均效能、優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)也無可厚非。

金地集團(tuán)補(bǔ)充道，金地一直以來在發(fā)展上關(guān)注規(guī)模和效益的平衡，追求穩(wěn)健高質(zhì)的發(fā)展；在人才招聘上堅持高標(biāo)準(zhǔn)，每年編制人數(shù)增長上也保持理性。在人才培養(yǎng)方面不斷升級，如對金鷹管培生培養(yǎng)計劃進(jìn)行升級，加速金鷹的成長，延長關(guān)注期，擴(kuò)大出苗比例；專業(yè)能力方面，根據(jù)外部變化對專業(yè)能力要求進(jìn)行更新，不斷進(jìn)行夯實(shí)；管理人員方面，在常規(guī)培養(yǎng)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，增加干部的個性化培養(yǎng)，提升干部橫向和縱向發(fā)展的能力。