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2008年，論干支為戊子，屬鼠。在中國(guó)歷史上，似乎很多逢八的年份都不尋常。這一年，中國(guó)人經(jīng)歷了汶川地震、三聚氰胺奶粉事件、北京奧運(yùn)會(huì)；這一年，全球金融危機(jī)愈演愈烈，中國(guó)沒(méi)能獨(dú)善其身。

從表面上看，中國(guó)的這一年是由一系列悲劇和喜劇構(gòu)成，但更深層次的變化已然在金融周期、人口趨勢(shì)、技術(shù)創(chuàng)新等領(lǐng)域肇始，并在日后的歲月中相互交織，匯聚成強(qiáng)大的“洋流”。如果說(shuō)我們的國(guó)家是一艘駛往未來(lái)的大船，那這“洋流”便是船行的方向，從2008年滾滾而來(lái)，并繼續(xù)流向更遠(yuǎn)的遠(yuǎn)方。

我們的敘述，從“金融周期”開(kāi)始。這是一個(gè)與房?jī)r(jià)、金融有關(guān)但又不限于此的輪回，十年之間，從起點(diǎn)到頂點(diǎn)，每個(gè)人都被裹挾其中。

前奏：王石的“至暗時(shí)刻”

即便已經(jīng)過(guò)去了十年，王石依然認(rèn)為，2008年是他人生中的至暗時(shí)刻。

這一年，王石深陷汶川地震“捐款門(mén)”風(fēng)波，支撐王石乃至萬(wàn)科多年“春風(fēng)得意”的房地產(chǎn)也遭遇寒流——深圳樓市經(jīng)過(guò)2007年的大幅沖高后回落，一些房主因此“棄房斷供”，引發(fā)媒體熱炒“深圳千億房貸斷供”。深圳等少數(shù)地方樓市的下跌很快輻射到其他城市，引發(fā)市場(chǎng)的恐慌和觀望。

在此背景下，王石公開(kāi)表示樓市面臨拐點(diǎn)。8月，萬(wàn)科在上海、杭州的樓盤(pán)開(kāi)始打折促銷。麻煩隨之而來(lái)——“拐點(diǎn)論”被當(dāng)時(shí)很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大罵“胡說(shuō)八道”，上海、南京的打折樓盤(pán)也引來(lái)前期業(yè)主的退房糾紛，部分氣憤的退房團(tuán)成員甚至對(duì)萬(wàn)科杭州公司進(jìn)行打砸。據(jù)媒體報(bào)道，5月某城市召集開(kāi)發(fā)商開(kāi)會(huì)，但沒(méi)有請(qǐng)萬(wàn)科，這次會(huì)議的內(nèi)容可以概括為“不許降價(jià)、遠(yuǎn)離萬(wàn)科”。

顯然，王石“得罪”了人。畢竟，自1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》、啟動(dòng)住房制度改革以來(lái)，一直上漲的樓市捆綁了很多人的利益，看跌降價(jià)自然不討好。

不過(guò)，2008年的房地產(chǎn)銷售確實(shí)遭遇了“量?jī)r(jià)齊跌”，這是自1998年以來(lái)首次出現(xiàn)新建住房銷售面積下降。這一年，也成為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的“至暗時(shí)刻”：如今的首富許家印為了補(bǔ)上恒大的資金缺口，曾遠(yuǎn)赴香港四處籌資，最終得到彼時(shí)的新世界集團(tuán)主席鄭裕彤“援手”；激進(jìn)拿地的“綠城”不得不靠賣地求生。

關(guān)于這次房?jī)r(jià)下跌的主要原因，可以歸結(jié)為兩點(diǎn)：一是政策收緊。由于經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，2007年下半年央行連續(xù)多次加息、提高存款準(zhǔn)備金率，同時(shí)也對(duì)地產(chǎn)進(jìn)行了政策調(diào)控。二是受美國(guó)次貸危機(jī)影響。

與樓市“患難與共”的還有A股。這一年，當(dāng)人們滿懷信心期待A股“萬(wàn)點(diǎn)不是夢(mèng)”的時(shí)候，上證綜指卻掉頭向下，一度探低至1664點(diǎn)。從此，在2007年10月創(chuàng)下的6124點(diǎn)高位，成為A股股民永遠(yuǎn)的追憶——今宵離別后，何日君再來(lái)？幾年之后，當(dāng)時(shí)執(zhí)掌華夏基金的范勇宏回憶道：盡管有“熊市不言底”的股市諺語(yǔ)，親眼所見(jiàn)、親身經(jīng)歷時(shí)，還是令人目瞪口呆。

在災(zāi)難中轉(zhuǎn)向

2008年發(fā)生的另外一件事情，則讓全世界目瞪口呆。

9月15日，有著158年歷史的美國(guó)第四大投行雷曼兄弟申請(qǐng)破產(chǎn)，債務(wù)高達(dá)6130億美元；同一天，華爾街第三大投行美林證券被美國(guó)銀行收購(gòu)，收購(gòu)價(jià)格僅為美林股價(jià)峰值的三成；保險(xiǎn)業(yè)巨頭AIG的信用評(píng)級(jí)被標(biāo)普下調(diào)三個(gè)等級(jí)。

金融巨頭的轟然倒下，讓市場(chǎng)措手不及，恐慌的投資者紛紛逃離，持續(xù)了一年的美國(guó)次貸危機(jī)由此演變成了國(guó)際金融危機(jī)，全球金融市場(chǎng)持續(xù)動(dòng)蕩。

9月15日晚，中國(guó)央行緊急宣布下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率，下調(diào)除五大行和郵儲(chǔ)銀行以外的存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。隨著危機(jī)對(duì)中國(guó)的影響愈加明顯，在“保增長(zhǎng)”、“保民生”考量下，一系列刺激政策在11月之后被陸續(xù)推出來(lái)。

中國(guó)的貨幣政策、房地產(chǎn)政策由此結(jié)束了2007年以來(lái)的收緊狀態(tài)，雙雙轉(zhuǎn)向。此后的十年間，在大洋彼岸這個(gè)古老的東方國(guó)度里上演的多少財(cái)富故事、人生起伏，都將與此有關(guān)。

金融周期的起點(diǎn)

因?yàn)椋袊?guó)由此開(kāi)啟了第一輪金融周期。

金融周期，說(shuō)的是一個(gè)地產(chǎn)與金融相互抱團(tuán)、從相愛(ài)到相殺的輪回。由于房地產(chǎn)是信貸的重要抵押品，所以在金融周期的上行周期，一方面，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)房貸增加，促使信貸擴(kuò)張；另一方面，信貸上升帶來(lái)多余資金尋求出路，而房地產(chǎn)等資產(chǎn)由于增值保值的預(yù)期成為首選，資金大幅流進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上升，二者相互促進(jìn)。

同理，在金融周期的下行周期，房?jī)r(jià)與信貸相互作用的結(jié)果是，房?jī)r(jià)下跌，信貸收緊。實(shí)際上，當(dāng)中國(guó)開(kāi)啟第一個(gè)金融周期之時(shí)，美國(guó)正在度過(guò)一輪金融周期的頂點(diǎn)，以金融危機(jī)的形式。

之所以是第一輪金融周期，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生認(rèn)為，在改革開(kāi)放的過(guò)程中，金融改革比實(shí)體部門(mén)慢，直到90年代銀行貸款仍然帶有很強(qiáng)的行政色彩，90年代末政策主導(dǎo)壞賬處理并開(kāi)啟銀行改制，大型銀行逐步上市，建立了現(xiàn)代企業(yè)的公司治理制度，銀行貸款的商業(yè)性特征才逐步提升。2008年全球金融危機(jī)前，因?yàn)橥鈪R占款投放的流動(dòng)性較多，政策對(duì)銀行貸款的限制力度較大，所以信貸增速并不快。全球金融危機(jī)后，外匯占款顯著下降，同時(shí)應(yīng)對(duì)外部沖擊的政策刺激了信貸高速增長(zhǎng)。另外，1998年住房制度改革后，住房市場(chǎng)發(fā)展起來(lái)，信貸和房地產(chǎn)的聯(lián)系日益緊密。

地產(chǎn)與金融的“盛宴”

很快，人們就感受到了金融周期的威力。

扛過(guò)了“至暗時(shí)刻”的王石，在2009年漲薪了，由2008年的248.1萬(wàn)元上升至590.3萬(wàn)元。萬(wàn)科的銷售金額也達(dá)到634.2億元，比2008年增長(zhǎng)32.5%。這背后，是當(dāng)年房?jī)r(jià)的大幅上漲——全國(guó)平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為23.3%，上海達(dá)到56.7%。

又過(guò)了一年，萬(wàn)科的銷售金額達(dá)到1026億元，成為首家銷售金融突破千億的房企。在此后的數(shù)年里，地產(chǎn)千億軍團(tuán)不斷擴(kuò)圍。到了2018年，僅前11個(gè)月，就有25家房企的銷售規(guī)模突破千億元。與之相伴的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)年度完成投資額，從2008年的3.12萬(wàn)億元增長(zhǎng)至2017年的10.98萬(wàn)億元。

在此期間，雖然政府多次出手對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，但房?jī)r(jià)總體呈上升趨勢(shì)，唱空樓市者屢屢被“打臉”，房鑰匙成為無(wú)數(shù)丈母娘的“必殺技”。究其原因，則是人口紅利與勞動(dòng)力城鄉(xiāng)轉(zhuǎn)移相疊加，金融周期上半場(chǎng)擴(kuò)張的信用又進(jìn)一步助推了這一趨勢(shì)。

據(jù)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家殷劍峰等人在2016年的估算，銀行信貸、非銀機(jī)構(gòu)資金、債券市場(chǎng)都在相當(dāng)大的程度上成為金融資源向基建、房地產(chǎn)傾斜的通道。其中，在非銀金融機(jī)構(gòu)給實(shí)體部門(mén)提供的25萬(wàn)億元資金中，至少有30%，即8萬(wàn)億元左右與地產(chǎn)政府基建和房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)。銀行流向上述領(lǐng)域的資金近80萬(wàn)億元，占銀行資產(chǎn)規(guī)模的40%。

在“服務(wù)”地產(chǎn)的過(guò)程中，金融業(yè)迎來(lái)了繁榮。信托公司是最典型的案例。在2008年之前，信托是一個(gè)經(jīng)過(guò)多次整頓、“百?gòu)U待興”的小眾行業(yè)，被戲稱為“一人干信托，全家都是托”。隨著房企投融資需求擴(kuò)大、大量銀行資金借助信托涌向地產(chǎn)，信托行業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模從2008年底的1.22萬(wàn)億元，快速增長(zhǎng)至2017年底的近26萬(wàn)億元。轉(zhuǎn)眼之間，信托成為金融業(yè)的“新貴”——在2012年前后信托業(yè)擴(kuò)張最迅猛的時(shí)期，很多剛?cè)胄行氯说哪杲K獎(jiǎng)就能達(dá)到50萬(wàn)-100萬(wàn)，年收入過(guò)千萬(wàn)者也并非“傳說(shuō)”。

在周期頂峰的喊話

變化，出現(xiàn)在2018年下半年——在上市房企們發(fā)布了被認(rèn)為是“過(guò)去十年最好看的中報(bào)”之后。

9月底，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮向公司內(nèi)部喊話“活下去”，一石激起千層浪。隨后媒體曝出：萬(wàn)科在廈門(mén)的一處地產(chǎn)項(xiàng)目5折銷售；10月碧桂園在江西的一處地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)近三成，引發(fā)一些業(yè)主沖擊售樓處，并與保安發(fā)生肢體沖突。仿佛，2008年的情形又重現(xiàn)了。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，11月，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市增多，共有17個(gè)城市出現(xiàn)下跌，較上月的14個(gè)有所增加。新建住宅方面，11月共出現(xiàn)5個(gè)城市下調(diào)，較上月增加1個(gè)。

樓市降溫的原因是，2016年下半年以來(lái)，各地密集出臺(tái)限購(gòu)、限貸、限價(jià)等樓市緊縮政策，2018年基本延續(xù)了此前調(diào)控政策。

融資條件緊縮也加速了樓市降溫。這與政策當(dāng)局加強(qiáng)宏觀審慎監(jiān)管有關(guān)——2017年以來(lái)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)針對(duì)銀行表外理財(cái)亂象、同業(yè)空轉(zhuǎn)套利等不規(guī)范行為密集發(fā)文、加強(qiáng)監(jiān)管；2018年，“資管新規(guī)”及一系列配套規(guī)定相繼出臺(tái)，規(guī)范資管行業(yè)亂象。

事實(shí)上，融資條件緊縮正是金融周期轉(zhuǎn)折的一個(gè)常見(jiàn)觸發(fā)因素。根據(jù)任澤平、姜超等知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家的測(cè)算，中國(guó)已經(jīng)處于這輪始自2008年的金融周期的頂峰，并逐步進(jìn)入下半場(chǎng)。

歷次危機(jī)經(jīng)驗(yàn)顯示，金融周期的頂峰往往也是離金融危機(jī)最近的時(shí)候。上述經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，隨著金穩(wěn)委的成立、資管新規(guī)的推出，我國(guó)影子銀行告別了野蠻擴(kuò)張，而隨著“房住不炒”的落實(shí)和棚改貨幣化安置的逐漸退出，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)降溫，這都有助于離危機(jī)更遠(yuǎn)一步。

但這個(gè)過(guò)程無(wú)疑是痛苦的。信用緊縮環(huán)境下，2018年的A股“跌跌不休”，債券違約頻頻出現(xiàn)，處于融資鏈條底端的民企“受傷”最重，“高富帥”的金融行業(yè)也出現(xiàn)了降薪裁員潮。而貿(mào)易單邊主義抬頭、美聯(lián)儲(chǔ)加息等外部因素，又放大了這種“痛苦感”。

經(jīng)濟(jì)下行壓力之下，人們對(duì)政策變得更加敏感。

“故人”重現(xiàn)？

2018年12月18日晚，位于魯西南的四線城市菏澤，突然間成為無(wú)數(shù)人關(guān)注的焦點(diǎn)。

原因很簡(jiǎn)單——當(dāng)天下午，當(dāng)?shù)卣l(fā)布了一份通知，宣布在新購(gòu)住房轉(zhuǎn)讓限制等方面大幅松綁，成為本輪樓市調(diào)控中第一個(gè)取消“限售令”的城市。不少人覺(jué)得，這可能是全國(guó)樓市放松調(diào)控的一個(gè)信號(hào)，歷史可能會(huì)重演。

此后的幾天時(shí)間里，又有多地被曝放松了相關(guān)樓市調(diào)控政策。這似乎更加印證了樓市要放松的信號(hào)。不可否認(rèn)，這樣的猜測(cè)并非沒(méi)有道理：過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)顯示，面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，過(guò)度依賴“土地財(cái)政”的地方政府是有動(dòng)力來(lái)刺激樓市的。

但是，從更宏觀的視角看，這樣的猜測(cè)忽略了一個(gè)關(guān)鍵因素：中國(guó)正在努力從金融周期的頂峰“逃頂”。如果此時(shí)為了避免經(jīng)濟(jì)失速而重走大水漫灌和舉債刺激的老路，那么可能再度回到高風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)刻。

值得注意的是，12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要“實(shí)施更大規(guī)模的減稅降費(fèi)”；同時(shí)要求，明年“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。”

平安證券認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、樓市降溫的背景下，預(yù)計(jì)2019年政策面有望從過(guò)緊回歸平衡。但考慮“房住不炒”的總基調(diào)，結(jié)合前幾輪周期底部強(qiáng)刺激帶來(lái)的房?jī)r(jià)暴漲、居民杠桿大幅攀升等副作用，預(yù)計(jì)2019年政策放松路徑以地方政策微調(diào)、貨幣政策松動(dòng)為主，整體托而不舉，難有地產(chǎn)“再泡沫”。

這樣的觀點(diǎn)頗具代表性。誠(chéng)如我們?cè)陂_(kāi)頭所言，如果說(shuō)中國(guó)是一艘大船，金融周期的波動(dòng)就猶如浪潮涌動(dòng)，奔流向前。當(dāng)這艘大船從2008年的“浪潮”底部駛至頂部，“穩(wěn)”在當(dāng)下已顯得至關(guān)重要。