每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“通州區(qū)的高端定位和大力建設(shè)，將在未來3年內(nèi)使其所在的運(yùn)河核心區(qū)成為北京寫字樓市場的重要組成部分。”12月27日，戴德梁行發(fā)布的2018年第四季度北京寫字樓市場報(bào)告指出，運(yùn)河核心區(qū)寫字樓在建體量巨大，目前出售面積高于出租面積。具體來看，總建筑面積為160萬平方米，出售面積超過63%，為100萬平方米。

戴德梁行方面稱，未來運(yùn)河商務(wù)區(qū)和麗澤金融商務(wù)區(qū)將成為北京寫字樓市場的兩個(gè)主力商圈。

報(bào)告指出，2018年第四季度，北京全市寫字樓（單一業(yè)權(quán)）總存量1917萬平方米，其中中央商務(wù)區(qū)占比最高，達(dá)29.2%，金融街次之，為14.6%?？罩寐史矫?，全市均值為8.1%，其中望京—酒仙橋商圈空置率最高，為17.9%，而中央商務(wù)區(qū)為4.2%。

此外，第四季度全市主要商圈新增供應(yīng)共計(jì)約605.9萬平方米，而2019～2023年共計(jì)約325萬平方米。其中，中央商務(wù)區(qū)一年內(nèi)租金和空置率趨勢均看漲。

戴德梁行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年下半年，受經(jīng)濟(jì)走勢下行以及金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)租賃需求放緩等多重因素的影響，北京寫字樓市場租賃成交出現(xiàn)小幅下滑。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，今年下半年，北京全市寫字樓市場凈吸納量僅68,592平方米，同比降幅達(dá)53.9%。此外，由于五大核心商圈有限的可用面積和維持高位的租金水平，令很多企業(yè)在租賃選址時(shí)更加謹(jǐn)慎，全年凈吸納量也僅18,212平方米。

報(bào)告指出，租賃成交的放緩加之年關(guān)將至，部分業(yè)主為達(dá)成年度租賃指標(biāo)，試圖通過降低租金的方式來爭取更多租戶，第四季度寫字樓市場成交租金開始出現(xiàn)松動(dòng)。全市寫字樓有效凈租金環(huán)比下降0.7%，按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣400.1元，五大核心商圈有效凈租金環(huán)比下降0.6%，按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣439.96元。

不過，大宗交易方面，北京2018年的總交易額為560億元，創(chuàng)歷史新高。其中，寫字樓仍是最受歡迎業(yè)態(tài)，占總交易額的39%。由于本月初盈科中心105億元高價(jià)的再次成交，全市今年綜合體交易占比達(dá)26%，僅次于寫字樓。據(jù)戴德梁行方面透露，今年安聯(lián)保險(xiǎn)、領(lǐng)展、AEW、Partners Group在內(nèi)的眾多外資機(jī)構(gòu)紛紛布局北京市場，外資買家投資大宗交易的金額約占三成。

此外，今年前10個(gè)月，國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場成功發(fā)行的產(chǎn)品在數(shù)量就已超過2017年總和，發(fā)行規(guī)模接近2017年全年總和。