每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2018年下半年以來，伴隨市場流動性的顯著改善，貨幣政策進入邊際寬松過程。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，連續(xù)上漲22個月后全國首套房貸平均利率首現(xiàn)“零增長”，11月全國首套房貸款平均利率達到5.71%。多方信息顯示，房企融資環(huán)境正在改善。從公開資料整理11月房企已發(fā)行及擬發(fā)行融資情況可知，11月房企融資規(guī)模超千億元，借新債還舊債居多。

東方金成研報指出，根據(jù)當前房貸市場供需格局演化態(tài)勢，年底前房貸利率有可能進入一個“平頂期”，即進一步上行的動力削弱，但掉頭向下的可能性也不大，各類房地產(chǎn)調控政策也不會出現(xiàn)明顯松動。

數(shù)據(jù)來源：融360   整理：諸葛找房

首套房利率首現(xiàn)“零增長”

11月按揭貸款增量小幅反彈，環(huán)比上漲13.44%。11月份居民按揭貸款增加4391億元，環(huán)比上漲17.72%，同比小幅上漲5.10%，略高于去年同期，按揭貸款增量規(guī)模小幅反彈。促進按揭貸款小幅反彈的原因體現(xiàn)在，一方面是臨近年底，部分房企打折促銷吸引了少量剛需購房者；另一方面是部分城市首套房貸利率有所松動，購房者增多。

連續(xù)上漲22個月后全國首套房貸平均利率首現(xiàn)“零增長”。據(jù)融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年11月全國首套房貸款平均利率達到5.71%，相當于基準利率1.165倍，與上月持平。當前全國首套房貸平均利率已經(jīng)到達相對高位，后期上漲空間不大；在調控政策不放松下，全國首套房貸平均利率將保持相對穩(wěn)定。預計未來一些中小型銀行會為了搶占市場份額而進行利率調整，但房貸利率很難出現(xiàn)較大幅度調整。

數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行  整理：諸葛找房

房貸利率或進入“平頂期”

東方金城研報指出，近期部分城市房貸利率出現(xiàn)松動，這主要受近期房貸市場供需平衡變化影響，即經(jīng)歷多次“降準”后，銀行總體信貸額度進入相對寬松狀態(tài)，銀行部門有動力通過利率邊際調降擴大房貸規(guī)模；從需求端來看，近期房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，房貸需求不振，也對部分城市房貸利率下調起到一定推動作用。

上述研報認為，根據(jù)當前房貸市場供需格局演化態(tài)勢，年底前房貸利率有可能進入一個“平頂期”，即進一步上行的動力削弱，但掉頭向下的可能性也不大，各類房地產(chǎn)調控政策也不會出現(xiàn)明顯松動。

這主要源于當前房價仍駐扎在高位，抑制房地產(chǎn)泡沫膨脹是穩(wěn)定宏觀杠桿率和防范系統(tǒng)性金融風險的重點所在。在現(xiàn)有局面下，通過啟動房地產(chǎn)市場“穩(wěn)增長”的可能性和必要性均很低。由此，近期部分城市房貸利率下調，更多體現(xiàn)了供需格局變化后的市場自發(fā)調整過程，并非釋放房地產(chǎn)調控政策轉向信號，也不會對各地漸趨冷卻的市場情緒帶來明顯提振。

社融繼續(xù)下滑 寬松格局或持續(xù)

11月居民中長期貸款同比多增214億元：11月住戶部門貸款增加6560億元，同比多增約為359億元。其中短期貸款增加2169億元，同比多增145億元；中長期貸款增加4391億元，同比多增214億元，小幅增加。

數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行   整理：諸葛找房

當前口徑社融存量增速從10月的10.2％降至11月的9.9％。據(jù)海通證券研究所測算，11月不含專項債的社融存量增速從10月的9.3％降至9.1％，政府和社會總融資存量增速降至10.1％。當前國內經(jīng)濟下行壓力仍大，內外部環(huán)境都支持貨幣維持實際寬松格局。

12月11日，央行公布11月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月新增社融1.52萬億元，同比少增3948億元；M2增速低位持平在8.0％；11月金融機構貸款增加1.25萬億元，同比多增約1267億元。海通證券姜超的觀點是，社融繼續(xù)下滑，寬松格局持續(xù)。

數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行  整理：諸葛找房

房企借超千億 新債還舊債居多

12月多家房企相繼發(fā)債，例如富力地產(chǎn)完成公司債和超短融發(fā)行、旭輝控股贖回可轉債、中國金茂中票獲批、龍光地產(chǎn)發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、世茂房地產(chǎn)建議發(fā)行額外優(yōu)先票據(jù)等。同時，遲遲未落地的中糧地產(chǎn)并購大悅城地產(chǎn)重組事件本周獲得證監(jiān)會審核通過。

中銀國際研報認為，當前政策積極因素正在醞釀，預計后續(xù)政策環(huán)境會逐步改善。在行業(yè)景氣度下行的背景下，快回款、高周轉、融資渠道多元化的龍頭及高成長房企優(yōu)勢顯著，行業(yè)集中度提升趨勢不可逆。

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房報告

從公開資料整理11月房企已發(fā)行及擬發(fā)行融資情況可知，11月房企融資規(guī)模超千億元，借新債還舊債居多。11月房企融資類型多種多樣，利率也各不相同。海外融資成本遠高于國內融資，海外融資利率在9.00%~13.75%；國內融資利率在3.69%~8.50%。受國家調控影響，國內融資環(huán)境不樂觀，盡管海外融資成本較高，但資金壓力下房企仍會選擇發(fā)行海外債。

整體來看，11月居民按揭貸款增量環(huán)比小幅反彈，全國首套房貸款平均利率首現(xiàn)“零增長”。嚴格調控下，市場逐步趨于穩(wěn)定。M2增速持續(xù)維持8%低位水平，社會融資規(guī)模增量同比少增3948億元，表外融資仍處于下行趨勢。受房地產(chǎn)市場持續(xù)調控影響，房地產(chǎn)金融市場并不樂觀。