每經(jīng)記者 張素書    每經(jīng)編輯 劉琳    

備受關(guān)注的“西安開發(fā)商起訴業(yè)主”案件，二審判決終于有了結(jié)果——開發(fā)商敗訴。

西安市中級人民法院昨天作出判決，將此案了結(jié)在2018年的最后一個工作日。

緣起于今年2月西安聞天科技實業(yè)集團有限公司（以下簡稱聞天公司）于西安市長安區(qū)法院起訴業(yè)主李女士的這起案件，一經(jīng)披露，即引起社會廣泛關(guān)注。

在6月中旬的一審宣判中，開發(fā)商聞天公司勝訴。李女士不服，上訴至西安市中院。

12月29日，西安市中院判決：撤銷一審判決，駁回聞天公司確認(rèn)合同無效的訴訟請求。并且，該判決為終審判決。

西安市中院認(rèn)為，無論任何企業(yè)，試圖通過違法經(jīng)營，違背誠信來謀取不當(dāng)利益的行為，必然得不到法院的支持。

鑒于房地產(chǎn)市場的重要性，此案在房地產(chǎn)合同糾紛領(lǐng)域的標(biāo)志性意義不容忽視。

開發(fā)商有違誠信

一審法院判決業(yè)主敗訴后，二審法院作出了不同的判決。

西安市中院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方的相關(guān)合同名稱雖為該樓盤的“內(nèi)部認(rèn)購合同”，但合同對買賣雙方當(dāng)事人名稱，商品房基本情況，商品房價款，付款方式，付款時間等內(nèi)容進行了明確約定。

西安市中院認(rèn)為，合同內(nèi)容已經(jīng)具備了商品房預(yù)售合同的主要條款。

聞天公司與李女士在訴訟中，也均認(rèn)可簽訂商品房預(yù)售合同，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示。并且，在合同簽訂當(dāng)日，李女士即支付了房屋總價款120.40萬元。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，雙方之間形成了商品房預(yù)售合同法律關(guān)系。

聞天公司在自身合同目的已經(jīng)實現(xiàn)的情形下，非但不積極履行應(yīng)盡的合同義務(wù)，面對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格大幅上漲，反而主張合同無效的做法，違背誠實信用原則。

西安市中院認(rèn)為，聞天公司簽約時未取得商品房預(yù)售許可證，雖然違反了有關(guān)“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明”的規(guī)定。但是，這并不必然導(dǎo)致其簽訂購房合同的民事法律行為無效。

中院認(rèn)為，聞天公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對房屋預(yù)售所需符合的條件應(yīng)當(dāng)是清楚的。對自身不辦理商品房預(yù)售許可證即預(yù)售商品房行為的違法性，應(yīng)當(dāng)是明知的。

“現(xiàn)聞天公司以自身原因造成的違法事實為由，提起本案訴訟，真正目的在于獲取超出合同預(yù)期的更大利益。其行為顯然與社會價值導(dǎo)向和公眾認(rèn)知相悖。”西安市中院的判決詞如是稱。

為弘揚社會主義核心價值觀，彰顯司法公正，法院對此種行為不應(yīng)予以支持。

此外，聞天公司起訴該樓盤另一名業(yè)主購房合同無效案一審，也在當(dāng)天下午有了判決結(jié)果。12月29日下午，西安市蓮湖區(qū)法院一審判決業(yè)主購房合同有效，開發(fā)商敗訴。

案情復(fù)雜一波三折

開發(fā)商以“違規(guī)銷售”為由起訴業(yè)主，引起廣泛關(guān)注。此案的經(jīng)過亦是錯綜復(fù)雜，一波三折。

兩年前的2016年4月，聞天公司與業(yè)主李女士簽訂了認(rèn)購合同，李女士依約支付了全部房款。

據(jù)業(yè)主們介紹，今年2月，業(yè)主們陸續(xù)收到聞天科技送達的《關(guān)于處理紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同的告知函》，聲稱業(yè)主們的《內(nèi)部認(rèn)購合同》“無效”。

今年2月中旬，聞天公司以房屋未取得商品房預(yù)售許可證為由，將至少10戶業(yè)主起訴至法院，請求確認(rèn)雙方簽訂的認(rèn)購合同無效。

該案一審于西安市長安區(qū)人民法院審理。今年6月8日，一審法院判決業(yè)主李女士敗訴。李女士不服一審判決，隨后提起上訴。

8月14日上午進行的二審中，西安市中院認(rèn)為，該案的焦點主要為兩方面。其一，雙方簽訂的合同是預(yù)約合同，還是本約合同。其二，該合同是有效合同，還是無效合同。

審理過程中，法官要求雙方在5日內(nèi)補充提交新證據(jù)，當(dāng)天未宣判。

值得一提的是，當(dāng)初起訴業(yè)主的開發(fā)商不只聞天科技。西安另一處樓盤感恩時代廣場項目的業(yè)主，也被其開發(fā)商以相似的理由起訴。

然而，不久之后，該開發(fā)商主動向法院提出撤訴申請，法院已該院已準(zhǔn)許其撤回起訴。

歷時約4個月后，西安市中院對該案作出終審判決——業(yè)主勝訴，開發(fā)商敗訴。

在房產(chǎn)領(lǐng)域具標(biāo)志意義

法諺云，任何人不應(yīng)從自己的違法行為中獲益。

此次案件判決的結(jié)果，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場意義重大。

法院作為國家審判機關(guān)，依法平等保護各類市場主體，一視同仁，平等保護。

西安市中院的觀點是，只要企業(yè)合法經(jīng)營，誠實守信，法院將依法維護企業(yè)的合法權(quán)益。但是，不論國有企業(yè)還是民營企業(yè)，試圖通過違法經(jīng)營，違背誠信來謀取不當(dāng)利益的行為，也必然得不到法院的支持。

該系列案件的代理律師陜西融德律師事務(wù)所主任羿克認(rèn)為，該案的勝訴不僅僅代表個案的勝利，在法治進程上具有及其重大的意義。

他認(rèn)為，二審判決為西安乃至全國房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展，公平合法交易和糾紛處理提供了判例依據(jù)。

“在全市，乃至全國各大城市房價上漲的今天，此類案件層出不窮。然而，各地法院之間也并無統(tǒng)一審理意見，導(dǎo)致審理結(jié)果千差萬別，購房群眾的權(quán)益不能得到很好的保障。”他說。

羿克認(rèn)為，如今本案終審判決的作出，給了意圖通過惡意訴訟獲取不當(dāng)利益的開發(fā)商一個深刻的警醒。這勢必會對全國此類案件的審理帶來示范作用。