2018年房企融資難，難至收官月，但12月上市房企融資量的滑坡幅度，多少讓人意外。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，12月40家典型上市房企融資總額僅為181.52億元，跌破200億元，環(huán)比11月激減64.12%，迎2018年以來最大降幅，再創(chuàng)2017年以來融資新低。

回看2018年全年，40家典型房企總額為6291.24億元，同比2017年7297.89億元下滑13.8%。

其中，房企共發(fā)行公司債2465.73億元、其他債權(quán)融資1088.66億元、境內(nèi)銀行貸款895.24億元、中期票據(jù)832.51億元、信托貸款742.18億元、股權(quán)融資140.9億元、海外銀團(tuán)貸款110.18億元、委托貸款15.55億元。

從中可見，2018年，公司債仍是房企最主要的融資方式。

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12月融資額較年內(nèi)高點(diǎn)跌超七成

整體而言，2018年40家典型上市房企總額在4月創(chuàng)下769.12億元的高峰下，便一路下行，直到8月，融資總額有602.73億元的小高峰，隨后又繼續(xù)下跌，12月份僅有181.52億元，為全年最低值。

具體至2018年12月份，181.52億元融資總額中，有99.43%為債權(quán)融資，融資額為180.49億元，環(huán)比下降64.28%。

值得指出的是，12月創(chuàng)新型融資金額僅6.7億元，環(huán)比下滑92.7%，是各融資方式中環(huán)比下滑幅度最大的一類，僅有陽光城、中南和金科各發(fā)行一筆。

如12月4日，陽光城宣布，以公司及子公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售過程中形成的購房應(yīng)收款為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行融資，總額不超過20億元；12月8日，中南建設(shè)宣布，為了促進(jìn)慈溪檀悅府項(xiàng)目的開發(fā)，公司持股20%的聯(lián)營公司寧波光凱向愛建信托以不超過2.5億元轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目資產(chǎn)收益權(quán)。

證券化產(chǎn)品多欠臨門一腳

同期，市場上多筆房企ABS獲批，ABS進(jìn)入持續(xù)高發(fā)期。

2018年12月19日，“中聯(lián)前海開源-華僑城租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”通過發(fā)審會(huì)，規(guī)模100億元，原始權(quán)益人為深圳華僑城股份有限公司，計(jì)劃管理人為前海開源資產(chǎn)管理有限公司。

12月24日，平安不動(dòng)產(chǎn)發(fā)起的“平安匯通-平安不動(dòng)產(chǎn)朗詩租賃住房系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”已取得上交所的無異議函，計(jì)劃采用儲(chǔ)架發(fā)行機(jī)制，儲(chǔ)架規(guī)模達(dá)50億元。

12月24日，“華能信托-開源-世茂住房租賃資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”通過發(fā)審會(huì)，規(guī)模10億元。同日，“平安-象嶼購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”通過發(fā)審會(huì)，規(guī)模5億元，象嶼地產(chǎn)集團(tuán)有限公司為原始權(quán)益人；同為24日，“信達(dá)-三亞天域酒店資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”通過發(fā)審會(huì)，規(guī)模20億元；24日，“深圳市南山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2018年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)”成功發(fā)行，發(fā)行總額為5.13775億元，以應(yīng)收債權(quán)為底層資產(chǎn)。

然而，12月份中，多數(shù)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品處于計(jì)劃、核準(zhǔn)階段，真正發(fā)行成功的較少，這也是2018年年底融資總額滑坡的部分原因。

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融資成本預(yù)期增長？

融資成本方面，從上市房企公布的數(shù)據(jù)來看，最低一筆是萬科發(fā)行的5.25年期固息票據(jù)，票面利率為5.35%，最高的兩筆均來自綠地子公司綠地全球，一筆是2.8億美元定息債券（中期票據(jù)），一筆是1.5億美元公司債，債券票面利率均高達(dá)9.125%。

按同策研究院的說法，按往年的經(jīng)驗(yàn)來看，年底各融資渠道收緊，部分發(fā)行受到管控推延至春節(jié)后，預(yù)計(jì)后期會(huì)有一波增長。

1月4日，中國人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，房企融資難能否柳暗花明受到廣泛關(guān)注。

而同策研究院研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2019年樓市調(diào)控仍是大基調(diào)，政策面對(duì)于房企融資渠道有重重防火墻，大部分無法流入開發(fā)領(lǐng)域，房企資金面仍然會(huì)很緊張，2018年的降準(zhǔn)，對(duì)樓市沒有太大影響，這次也同樣。

不過，開發(fā)商依然對(duì)降準(zhǔn)抱有一絲期待。日前，龍湖集團(tuán)副總裁胡若翔在廣州一個(gè)公開場合表示，目前市場的不確定性依然很大，雖然目前降準(zhǔn)了，但釋放的流動(dòng)性什么時(shí)候可以流向房地產(chǎn)行業(yè)，這是很難判斷的。去年“731”政策的消化仍然需要時(shí)間。

華爾街見聞 陳淑貞