每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

距離國家發(fā)改委發(fā)文支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資尚不足一個月，房企發(fā)債融資已現(xiàn)明顯放量。

申銀萬國數(shù)據(jù)顯示，2019年前7日，以公司債、中期票據(jù)為主的企業(yè)發(fā)債共計7筆，而剛剛過去的12月單月達85筆，累計發(fā)行總額共計874億元（不含銀行貸款及其他融資）。2017年同期，企業(yè)發(fā)債共計221億元，也即2018年同期規(guī)模是2017年的4倍。

企業(yè)發(fā)債放量 房地產(chǎn)占15.4%

據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，截至2018年12月13日，企業(yè)債券發(fā)行共266起，總規(guī)模達2271億元，單筆融資規(guī)模超過20億元的17起。

而據(jù)申銀萬國一級行業(yè)分類，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債共46起，總規(guī)模為349億元，占總企業(yè)債的15.4%。

分析可見，這一波企業(yè)債涉及的企業(yè)基本都是規(guī)?；科?。“也就是說，這次只是針對部分企業(yè)進行差異化調(diào)整融資策略，有些大企業(yè)能夠得到融資成本降低的利好。”

億翰智庫研究就指出，2018年第三季度開始，部分房企融資成本已出現(xiàn)不同程度下行，如金地集團融資成本下行1.1個百分點，龍湖集團下行0.54個百分點。

同時，房企其他融資邊際放松政策也在不斷出現(xiàn)。比如，2018年12月4日，中糧地產(chǎn)發(fā)行股份股買資產(chǎn)獲證監(jiān)會并購重組委無條件通過，擬募集配套資金不超過24.3億元，將用于中糧置地廣場和杭州大悅城購物中心兩個項目的建設(shè)。符合《通知》中鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資導(dǎo)向。

差異性融資局面深化 房企宜調(diào)結(jié)構(gòu)急應(yīng)對

但值得一提的是，《通知》明確，融資用途不得用于房地產(chǎn)投資。也就是說，《通知》并不意味著放寬房企的現(xiàn)有融資渠道，如公司債、銀行借貸和海外債等。

億翰智庫認為，無輪是融資成本下行，還是對于直接融資的支持，均體現(xiàn)了對于融資端的差異化調(diào)整、邊際性松綁的傾向性，而并非對所有企業(yè)普惠。因此，企業(yè)資金壓力全面緩解概率較小，但邊際改善值得期待，規(guī)模房企或從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)等服務(wù)實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的企業(yè)可能受益更多。

從發(fā)行公司可見，這一批企業(yè)幾乎全部為地方城投公司。所融資金多數(shù)用于保障性住房、棚改、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)和補充企業(yè)運營資金等，與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)商基本沒有明顯關(guān)系。

58安居客首席分析師張波直言：“可以肯定的是，房企近期發(fā)債獲批提升不能直接理解為房地產(chǎn)融資出現(xiàn)松動。”

他告訴記者，其一，2018年融資嚴重不足，引發(fā)房企整體融資壓力巨增，2018年前10個月，有公開數(shù)據(jù)的80家房企融資總額約9000億元，同比減少約8個百分點。在眾多房企前有開發(fā)資金需求、后有償債壓力的背景下，融資只能變得更為激進。其二，公司債獲批增長，的確會緩解部分房企的短期資金壓力，但從國家對于房企資金的監(jiān)管來看，并未出現(xiàn)明顯的松動信號。國家大概率上依然會維持對于房地產(chǎn)行業(yè)資金的嚴監(jiān)管。

對于企業(yè)來說，當(dāng)前融資環(huán)境趨緊的背景下，一是要控制好自身資本結(jié)構(gòu)，在短期內(nèi)行業(yè)融資環(huán)境難以得到大幅改善的前提下，做好應(yīng)對準備；二是在企業(yè)條件允許的情況下，積極參與B2G項目的開發(fā)建設(shè)，未來將持續(xù)受益。

但張波表示，在相對寬松的貨幣政策下，房地產(chǎn)行業(yè)資金面也會得到邊際改善。但為防止資金流入房地產(chǎn)行業(yè)致使市場出現(xiàn)大起大落，“房住不炒”的定位和因城施策、分類指導(dǎo)的方向仍會保持不變。