每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“又要重新找房了，看中的一套兩室兩廳，就在談價(jià)的當(dāng)口被另一對(duì)夫妻搶先付全款‘截胡’了。”上海的俞女士懊惱地告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“我應(yīng)該早點(diǎn)下手把定金付了，但手里那套小房子還沒賣出去，手上現(xiàn)金也不夠。”

和許多置換者一樣，俞女士一邊看房一邊等著手上的房子出手，斷斷續(xù)續(xù)折騰了大半年，還是沒能成功。“一直在關(guān)注房價(jià)，感覺最近挺穩(wěn)定，好像可以重啟看房計(jì)劃了。”俞女士說。而原有住房面積小、離學(xué)校遠(yuǎn)，加上租住的房子眼看著就要漲房租，也是促使她堅(jiān)定地走上置換道路的重要因素。

隨著房價(jià)的逐漸松動(dòng)，越來越多消費(fèi)者認(rèn)為當(dāng)前市場狀態(tài)是介入的較好時(shí)機(jī)。這一結(jié)論來自上海社會(huì)調(diào)查研究中心上財(cái)分中心和上海財(cái)經(jīng)大學(xué)應(yīng)用統(tǒng)計(jì)研究中心的最新調(diào)查結(jié)果。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

居民購房意愿及預(yù)期雙雙回暖

俞女士看中的這套房子位于上海市中外環(huán)間，報(bào)價(jià)728萬元，房東也是急著置換。

俞女士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“小區(qū)同類型房子報(bào)價(jià)740萬元左右。其實(shí)他開價(jià)不貴，而且房子條件很不錯(cuò)。”盡管與最高峰時(shí)期總價(jià)相差40萬元，但與周邊商品房相比價(jià)格仍算是堅(jiān)挺。

就在委托中介議價(jià)的過程中，另一對(duì)夫妻搶先支付了全款715萬元，折合單價(jià)72000元/平方米，從看房到付款，前前后后不超過2周。俞女士看中的同小區(qū)一套掛牌價(jià)615萬元的“第二選擇”房子，最近也賣出去了。

隨著房價(jià)的逐漸松動(dòng)，越來越多的消費(fèi)者認(rèn)為當(dāng)前市場狀態(tài)是介入的較好時(shí)機(jī)。這一結(jié)論來自上海社會(huì)調(diào)查研究中心上財(cái)分中心和上海財(cái)經(jīng)大學(xué)應(yīng)用統(tǒng)計(jì)研究中心的最新調(diào)查——《2018年第四季度上海財(cái)經(jīng)大學(xué)上海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)指數(shù)系列》。

該調(diào)查顯示，2018年第四季度上海市消費(fèi)者購房意愿指數(shù)大幅上升至61.1點(diǎn)，環(huán)比大幅上漲了8.9點(diǎn)，同比上升2.0點(diǎn)，達(dá)到調(diào)查來的較高點(diǎn)位，購房時(shí)機(jī)預(yù)期指數(shù)63.8點(diǎn)，環(huán)比提高了3.9點(diǎn)，同比下降3.7點(diǎn)。

同時(shí)調(diào)查還指出，居民對(duì)房地產(chǎn)的長期判斷正在逐步形成，也反映出對(duì)市場成熟穩(wěn)定運(yùn)行的信心。2018年第四季度居民購房預(yù)期與購房意愿走勢基本相同，并略好于當(dāng)前的購房意愿。認(rèn)為當(dāng)前和未來一段時(shí)間不宜購房的消費(fèi)者在緩慢減少，認(rèn)為時(shí)機(jī)“好”的消費(fèi)者為18.6%，相對(duì)于2018年第三季度的17.7%微升0.9個(gè)百分點(diǎn)，同比略降0.8個(gè)百分點(diǎn)；而認(rèn)為時(shí)機(jī)“不好”的消費(fèi)者為54.7%，環(huán)比下降3.1個(gè)百分點(diǎn)，同比上升2.8個(gè)百分點(diǎn)。

上海市購房者意愿結(jié)構(gòu)圖  數(shù)據(jù)來源：《2018年第四季度上海財(cái)經(jīng)大學(xué)上海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)指數(shù)系列》

在上海市中心區(qū)域，一家專營某大型樓盤二手房的中介小陳（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“說實(shí)話，現(xiàn)在房子很便宜，對(duì)于買家來說是個(gè)機(jī)會(huì)。這個(gè)小區(qū)12月份我們經(jīng)手的二手房，在交易中心成交18套左右，相比11月份明顯增加”。

某連鎖房屋中介公司上海區(qū)域經(jīng)理對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“最近市場成交量稍微上漲了一點(diǎn)，但還稱不上回暖。”

易居地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“從社會(huì)調(diào)查的數(shù)據(jù)看，市場還是有所回暖的。近期市場預(yù)期稍微好了點(diǎn)，尤其是持續(xù)降準(zhǔn)和各類城市政策放松，帶來一定的市場機(jī)會(huì)。”

房屋置換成本高資金壓力大

“當(dāng)前市場預(yù)期有所調(diào)整，觀望情緒明顯減弱，部分區(qū)域和物業(yè)會(huì)有回暖的可能。” 嚴(yán)躍進(jìn)說。

在政策調(diào)控之下，二手房持續(xù)降溫，市場整體觀望情緒明顯，加上置換成本一路居高不下，同時(shí)換房機(jī)會(huì)也大大減少。2018年下半年，俞女士夫妻曾一度擱置了置換計(jì)劃。

俞女士給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者算了一筆賬：由于新政下他們夫妻有過貸款記錄，總價(jià)710萬元的房子已不屬于普通住房，因此二套房首付比例為70%，即497萬元；賣出買入契稅超過20萬元，如果買入的房子非“滿五唯一”，自己作為買家還要承擔(dān)一部分營業(yè)稅。因此，置換成本和資金壓力相當(dāng)高。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“目前置換者的壓力很大，一是置換的稅費(fèi)成本，二是新房認(rèn)購的首付比例，因此也影響了二手房的交易量。后續(xù)如果銀行貸款政策放松，會(huì)利好市場交易。”

上海社會(huì)調(diào)查研究中心上財(cái)分中心主任、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)應(yīng)用統(tǒng)計(jì)研究中心主任徐國祥教授建議，各地政府有關(guān)部門在堅(jiān)決執(zhí)行中央對(duì)我國房地產(chǎn)市場的有關(guān)方針和政策的基礎(chǔ)上，在進(jìn)行詳實(shí)地調(diào)查研究后，可根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，如出臺(tái)有關(guān)政策釋放有效需求，解決剛需置換過程中的政策配套問題，同時(shí)必須防止對(duì)房地產(chǎn)市場的惡意炒作。