每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

1月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年上海新建商品住宅價(jià)格上漲0.6%，二手住宅價(jià)格下降0.3%；4個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格上漲1.3%，二手住宅價(jià)格下降0.3%。而各機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)也印證了一二線城市新房銷(xiāo)售遇阻、二手房低迷的現(xiàn)狀。

值得注意的是，上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《上海2018年度房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》）顯示，2018年上海新增供給面積836萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)122.1%；而新建商品住宅成交面積約647萬(wàn)平方米，同比僅增長(zhǎng)1.2%。同時(shí)，二手住宅共成交16.4萬(wàn)套，相比2017年的15.2萬(wàn)套略有上升。

易居研究院研究員姚方向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“上海樓市經(jīng)歷了2017年商品住宅供應(yīng)自2006年以來(lái)的最低水平，2018年呈現(xiàn)近3年以來(lái)首次供大于求的‘逆轉(zhuǎn)’，但供給放量并未推動(dòng)成交量的上行。”

新房供量同比大漲  成交量同比僅增1.2%

《報(bào)告》顯示，2018年上海新增供給面積836萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)122.1%；而同年上海新建商品住宅成交面積約647萬(wàn)平方米，同比僅增長(zhǎng)1.2%。

上海市歷年新建商品住宅供應(yīng)與成交面積?勢(shì)

一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者所在的十幾個(gè)上海置業(yè)微信交流群里，近幾個(gè)月討論買(mǎi)房的人明顯少了。管理員還是每天發(fā)送“上海重磅推盤(pán)”或“稀缺二手房源”，但他往往要唱十幾天的“獨(dú)角戲”才會(huì)換來(lái)一兩條可能還是廣告鏈接的“回應(yīng)”。臨近年底，大家的話題從學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)到了輔導(dǎo)孩子學(xué)習(xí)方面，偶爾有一兩句關(guān)于買(mǎi)房的討論，眾人的態(tài)度也是高度一致——繼續(xù)觀望。

姚方向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為：“從短周期來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)類(lèi)似于2011年走勢(shì)。若以2012年為參照，預(yù)計(jì)2019年新建商品住宅成交量將小幅增長(zhǎng)。”

土地市場(chǎng)方面，2018年上海共成交278幅土地，土地成交建筑面積2381萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26%。土地出讓總金額1927億元，同比增長(zhǎng)19%。

報(bào)告指出，在2016年上海土地成交建筑面積到達(dá)低點(diǎn)后，2017年開(kāi)始步入上升通道，但2018年同比增速放緩?？v觀2018年年初累計(jì)數(shù)據(jù)，除3月和10月，其他各月份年初累計(jì)土地成交建筑面積同比增速持續(xù)回落。

值得注意的是，2018年上海土地市場(chǎng)溢價(jià)率低，甚至接連出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。在重租賃和嚴(yán)管控的背景下，加之房企資金壓力加劇，房拿地也更加理性謹(jǐn)慎。2018年12月份，上海共成交31幅地塊中，商品房住宅用地僅有4幅。

新房?jī)r(jià)格繼續(xù)上升  二手房?jī)r(jià)格同比降2.7%。

《報(bào)告》顯示，2018年上海新房成交均價(jià)為53432元/平方米，同比上漲11.5%。2007年至2018年，上海房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)上升的走勢(shì)。

上海新建商品住宅月度成交均價(jià)與同比漲幅?勢(shì)

受成交項(xiàng)目結(jié)構(gòu)影響，2018年12月上海新建商品住宅成交均價(jià)為61836元/平方米，環(huán)比上漲5.0%，同比上漲24.8%。從2018年12月份成交金額來(lái)看，銷(xiāo)售排名前5位的商品住宅項(xiàng)目成交均價(jià)均超過(guò)10萬(wàn)/平方米，較2018年11月份有所上漲。

上海易居房地產(chǎn)研究院指出，從同比漲幅來(lái)看，自2011年至2018年，成交均價(jià)同比漲幅收窄，2018年同比較2017年同比下跌13.6個(gè)百分點(diǎn)。2011年和2012年上海新房?jī)r(jià)格接近于零的同比增速，是因?yàn)橐幌盗邢拶?gòu)限貸政策的有效遏制。預(yù)計(jì)后續(xù)上海新房成交價(jià)格整體將類(lèi)似于2011年~2015年間的盤(pán)整態(tài)勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年上海二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比下降2.7%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出：“相比新建住宅限價(jià)，當(dāng)下市場(chǎng)二手房市場(chǎng)的價(jià)格更代表市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格，特別是一二線熱點(diǎn)城市，二手房成交量占比已經(jīng)市場(chǎng)過(guò)半，北京、上海二手房市場(chǎng)成交占比已經(jīng)超過(guò)市場(chǎng)總成交的80%。”

《報(bào)告》顯示，2018年上海二手住宅累計(jì)成交約16.4萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)7.8%。對(duì)比歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年二手房成交量仍在低位運(yùn)行，市場(chǎng)屬于平穩(wěn)波動(dòng)。

近年來(lái)上海市??房?jī)r(jià)格指數(shù)?勢(shì)

《報(bào)告》認(rèn)為，2015年和2016年上海二手房成交量為2009年以來(lái)歷史高點(diǎn), 本輪調(diào)控歷時(shí)兩年多，二手房月度價(jià)格指數(shù)持續(xù)高位盤(pán)整，自2018年以來(lái)進(jìn)入下行通道。隨著成交量的萎縮，二手房?jī)r(jià)成交價(jià)格如期下跌，考慮到政策環(huán)境和信貸環(huán)境仍然沒(méi)有放松，預(yù)計(jì)上海二手房?jī)r(jià)格將繼續(xù)小幅下行趨勢(shì)，近幾年需求恐難以維持旺盛水平。