地產(chǎn)債開(kāi)年第一波兌付高壓即將到來(lái)，房企紛紛選擇借新還舊。

1月18日晚間，富力地產(chǎn)公告稱(chēng)，其間接全資附屬公司怡略有限公司將發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，利率9.125%，2020年到期。富力地產(chǎn)稱(chēng)，擬將票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額主要用于離岸再融資。

這是今年以來(lái)富力地產(chǎn)第三次發(fā)債。

1月8日，富力地產(chǎn)發(fā)行一筆超短期融資券，總額15億元，票面利率5.5%。1月3日，富力地產(chǎn)通過(guò)怡略有限公司發(fā)行2021年到期的5億美元8.75%優(yōu)先票據(jù)，同樣是用于離岸再融資。

短短二十日，富力地產(chǎn)累計(jì)發(fā)債規(guī)模近70億元人民幣。其海外累計(jì)發(fā)債達(dá)8億美元，其年內(nèi)海外融資規(guī)模僅次于碧桂園（9.5億美元）。中國(guó)奧園一月海外融資同樣可觀，累計(jì)達(dá)7.75億美元。

有望拿下今年房企發(fā)債之王的可能是尚未確定融資細(xì)節(jié)的金地集團(tuán)。

1月8日，金地集團(tuán)發(fā)布第八屆董事會(huì)第三十次會(huì)議決議公告稱(chēng)，會(huì)上通過(guò)了《關(guān)于公司發(fā)行債務(wù)融資工具的議案》，為籌措資金、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)新增加注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具的總規(guī)模不超過(guò)200億元。債務(wù)融資工具可一次或多次發(fā)行，且可為若干種類(lèi)，包括但不限于銀行間債券市場(chǎng)的中期票據(jù)、永續(xù)中票、短期融資券、超短期融資券和資產(chǎn)支持票據(jù)等債務(wù)融資工具。

由于金地集團(tuán)尚未敲定發(fā)債時(shí)間，因此在納入華爾街見(jiàn)聞統(tǒng)計(jì)的一月公布發(fā)債融資具體參數(shù)的上市房企中，富力地產(chǎn)的累計(jì)發(fā)債規(guī)模最高。

（制圖：華爾街見(jiàn)聞 來(lái)源：上交所、深交所、港交所公告 截止時(shí)間：2019年1月19日）

一季度地產(chǎn)債迎來(lái)第一波償債高峰

2019年上半年，房地產(chǎn)債到期規(guī)模為796.14億元，同比增長(zhǎng)38.79%。

前三個(gè)月，地產(chǎn)債將迎來(lái)第一波兌付高壓，盡管開(kāi)年以來(lái)凈融資額環(huán)比有所增長(zhǎng)，但與到期債務(wù)規(guī)模相比仍是杯水車(chē)薪，違約潮悄然將至。

不少房企選擇發(fā)行美元債。粗略統(tǒng)計(jì)，富力地產(chǎn)、禹州地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)等近10家房企一月發(fā)行的美元債總額已近50億美元。另有不少房企選擇發(fā)行超短期融資券。

據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，1月前半段，上市房企已公布近40筆融資計(jì)劃，合計(jì)融資額度接近1000億元。1月也有望成為繼去年11月來(lái)房企年末出現(xiàn)一波融資高峰后的又一個(gè)小高峰。

據(jù)上證報(bào)， 有市場(chǎng)人士表示，2018年第四季度，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的平均融資成本超過(guò)10%，今年1月份的發(fā)債利率普遍低于9%，顯示內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外融資難度已經(jīng)有所降低，房企的融資環(huán)境呈現(xiàn)回暖跡象。

華爾街見(jiàn)聞會(huì)員專(zhuān)享文章《借新債還不上舊債 一季度地產(chǎn)債迎來(lái)第一波償債高峰》指出，上市房企再融資料將難以回歸2016年的歷史高峰：

2018年底發(fā)改委宣布擴(kuò)容企業(yè)債發(fā)行主體，資產(chǎn)總額超1500億、年?duì)I收大于300億的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)被納入，但官方人士又表態(tài)稱(chēng)，新政只支持優(yōu)質(zhì)房企為保障房、住房租賃、棚改等用途進(jìn)行募資，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，杜絕商業(yè)化房地產(chǎn)項(xiàng)目舉債。2019年開(kāi)年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商知難而退，目前沒(méi)有一家房企申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債。

發(fā)改委將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與落后產(chǎn)能投資并列，視為企業(yè)債募資的禁區(qū)。但非商業(yè)化房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是住房租賃項(xiàng)目的企業(yè)融資將獲放行。盡管企業(yè)債不能用于投資拿地或償債，但仍能改善房企的現(xiàn)金流、降低平均融資成本。已經(jīng)落地住房租賃項(xiàng)目的龍頭民營(yíng)房企有碧桂園、龍湖集團(tuán)，這兩家公司最有希望闖關(guān)企業(yè)債發(fā)行。

債市之后，股市融資會(huì)否對(duì)房企開(kāi)閘？證監(jiān)會(huì)在2018年12月發(fā)布再融資新政，鼓勵(lì)二級(jí)市場(chǎng)并購(gòu)重組過(guò)程中的定向增發(fā)，不過(guò)，和發(fā)改委企業(yè)債新政一樣，證監(jiān)會(huì)也明確將嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控，避免股權(quán)融資流入房地產(chǎn)行業(yè)。上市房企再融資，料將難以回歸2016年的歷史高峰。但一些實(shí)施“去房化”的房企通過(guò)并購(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，可能獲得新政眷顧。