每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 王佳飛    每經(jīng)編輯 林菁晶    

“紅頂商人”盧志強(qiáng)的名字在資本市場(chǎng)如雷貫耳，卻鮮有人能夠一窺“泛海系”全貌。然一旦出手，必是風(fēng)暴中心。比如，此次與孫宏斌的百億交易。

擁有金融全牌照的“泛海系”，盧志強(qiáng)正是掌舵人。30多年間，盧志強(qiáng)已經(jīng)構(gòu)建起一個(gè)包含地產(chǎn)、能源、上市公司、金融機(jī)構(gòu)、境外投資的龐大資本帝國(guó)。

加上此番入局“泛海系”，56歲的孫宏斌已將75的柳傳志（聯(lián)想旗下融科智地）、65歲的王健林（萬(wàn)達(dá)文旅）、68歲的盧志強(qiáng)（京滬核心資產(chǎn)）這個(gè)土豪朋友圈內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資源打包拿下。

對(duì)于年富力強(qiáng)的孫宏斌來(lái)說(shuō)，大家把地產(chǎn)業(yè)務(wù)交給他集中經(jīng)營(yíng)，或許是一個(gè)理想的選擇，“并購(gòu)之王”永遠(yuǎn)是進(jìn)行時(shí)。

孫宏斌125億重返京滬

2019年開年第一宗，豪擲125億元，孫宏斌重返京滬。

1月21日早間，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，與武漢中央商務(wù)區(qū)訂立協(xié)議書，以125.53億元收購(gòu)上海泛海建設(shè)公司100%股權(quán)，后者擁有北京泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊及上海董家渡項(xiàng)目的100%權(quán)益。

值得注意的是，收購(gòu)事項(xiàng)的總代價(jià)約為人民幣148.87億元，其中股權(quán)代價(jià)約為人民幣111.75億元，債權(quán)代價(jià)約為人民幣37.12億元。

此外，武漢中央商務(wù)區(qū)及其關(guān)聯(lián)方欠付目標(biāo)公司及北京東風(fēng)約人民幣23.34億元的債務(wù)，總代價(jià)與前述債務(wù)沖抵后的現(xiàn)金應(yīng)付代價(jià)約為人民幣125.53億元。

北京泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊位于北京市朝陽(yáng)區(qū)在東四環(huán)東側(cè)，在泛海國(guó)際一期北側(cè)，緊鄰朝陽(yáng)公園。項(xiàng)目總占地面積約為7.52萬(wàn)平方米，總建筑面積約為66.85萬(wàn)平方米，截至目前項(xiàng)目剛啟動(dòng)建設(shè)，尚未開售。

2004年，泛海控股在協(xié)議（8·31招拍掛大限之前）獲得朝陽(yáng)區(qū)這4宗地塊時(shí)的總價(jià)僅為2.25億元。泛海控股當(dāng)年年報(bào)顯示，與上述4宗地塊對(duì)應(yīng)的開發(fā)投資總額為189億元。

2017年，據(jù)媒體報(bào)道，泛?？毓蓪?duì)項(xiàng)目1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)地塊計(jì)劃總投資已經(jīng)大幅增至436.44億元，為初期3宗地塊計(jì)劃投資額的近6倍。目前，泛海國(guó)際周邊二手房?jī)r(jià)格在10萬(wàn)元/平方米左右。

上海董家渡項(xiàng)目位于上海市黃浦區(qū)，所處南外灘板塊，緊鄰黃浦江、豫園。項(xiàng)目總占地面積約為12.02萬(wàn)平方米，總建筑面積約為62.80萬(wàn)平方米。主要用作住宅及商業(yè)的開發(fā)，大部分尚未建設(shè)。該地塊是泛海于2002年獲得，曾被列入全國(guó)典型閑置土地行列。2002年5月，泛海借舊區(qū)改造以零成本獲取董家渡10號(hào)、12號(hào)、14號(hào)三塊外灘核心區(qū)域，共計(jì)約12萬(wàn)平方米，當(dāng)時(shí)獲得的是“毛地”，而非“凈地”，泛海要承擔(dān)所屬地塊的拆遷工作。

按照此前泛海與上海市黃浦區(qū)管委會(huì)雙方就董家渡項(xiàng)目12號(hào)、14號(hào)部分地塊的房屋征收事宜達(dá)成的約定，兩地塊征收費(fèi)用暫定為95.77億元。

但由于該項(xiàng)目地處黃浦江邊，周邊在售一手房均價(jià)以普遍超過(guò)每平方米10萬(wàn)元，堪稱上海絕版豪宅地塊。其中，10號(hào)地塊拆遷任務(wù)已經(jīng)于2015年上半年初步完成，并于2015年11月21日推出上海泛海國(guó)際住區(qū)項(xiàng)目一期，其余的12、14號(hào)兩幅地塊的拆遷工作17年來(lái)仍未完結(jié)，融創(chuàng)推進(jìn)難度可想而知。

融創(chuàng)方面表示：“該收購(gòu)事項(xiàng)有助于進(jìn)一步增加融創(chuàng)中國(guó)在北京和上海的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備和市場(chǎng)份額，并進(jìn)一步鞏固其在北京、上海等一線城市的領(lǐng)先地位和品牌影響力。”

值得注意的是，2018年融創(chuàng)在一線城市拿地?zé)崆椴⒉桓邼q。據(jù)wind，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)2018年在全國(guó)通過(guò)公開招拍掛的方式共投入拿地金額約361.66億元，477.24萬(wàn)平方米。

但這些土地大多集中于二三線城市，融創(chuàng)僅在上海拿下寶山區(qū)和靜安區(qū)兩宗地塊，共投入約32.4億元，僅占年度拿地金額的8.9%，北、廣、深、更是不見融創(chuàng)身影，反而是在山東拍地26宗、河南20宗、山西12宗。

“泛海系”挪騰優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)背后

于融創(chuàng)，布局京滬的2019年第一槍，似乎頗具宣示意義。

于泛海，這可能又是一宗資本挪騰的典型案例。

“盧志強(qiáng)為人謙和，不善言辭，但在地產(chǎn)圈，合作方基本沒(méi)有質(zhì)疑過(guò)泛海的能力和資金實(shí)力。”

武漢中央商務(wù)區(qū)對(duì)泛海來(lái)說(shuō)，是極具標(biāo)志性意義的存在。在這個(gè)項(xiàng)目上，盧志強(qiáng)和“泛海系”的能力得到了淋漓盡致的發(fā)揮。

時(shí)間回到2002年，湖北省計(jì)劃以100公里為半徑，打造武漢經(jīng)濟(jì)圈，位于漢口中心區(qū)王家墩的武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目，被列為武漢市未來(lái)10個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目之一。

此役艱難，新世界及金地集團(tuán)都嘗試過(guò)談判，但均知難而退。究其原因，據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，時(shí)任“泛海系”旗下武漢中央商務(wù)建設(shè)投資股份有限公司（下稱武漢中央商務(wù)）副總裁的徐建兵曾透露，當(dāng)時(shí)該地塊一空軍基地的使用權(quán)武漢市都沒(méi)有得到，“空軍飛機(jī)還在飛”。

但就是在如此復(fù)雜的狀況下，盧志強(qiáng)依舊順利入局并成功開發(fā)，獲利頗豐的同時(shí)，武漢中央商務(wù)還成為其重要投資平臺(tái)。據(jù)天眼查，目前武漢中央商務(wù)全資持有泛海建設(shè)青島公司、北京星火房地產(chǎn)公司、武漢泛海商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司等，以及民生信托、亞太財(cái)保等金融公司大部分股權(quán)。從2012年到2016年，武漢中央商務(wù)的營(yíng)收從12.23億元躍升至178.67億元。

但是，從泛海控股2017年年報(bào)看，由于當(dāng)時(shí)未能取得本次所售標(biāo)的北京泛海國(guó)際居住和上海董家渡10號(hào)地塊項(xiàng)目的預(yù)售許可證獲取工作，公司房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)釋放受到較大影響。為平抑不利影響，公司加大了武漢中央商務(wù)區(qū)部分整售項(xiàng)目的回款力度。

到了2018年12月27日，泛?？毓砂l(fā)布公告，對(duì)武漢中央商務(wù)區(qū)的8.1億元債務(wù)提供擔(dān)保，擔(dān)保期限3年。據(jù)公告，武漢中央商務(wù)最近一期資產(chǎn)負(fù)債率為70.05%，2017年度利潤(rùn)為29.1億元，凈資產(chǎn)為427.9億元。截至2018年12月27日，泛海控股及控股子公司對(duì)外擔(dān)保實(shí)際余額為844.7億元，占其2017年12月31日經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的420.90%。

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，只不過(guò)，除了后臺(tái)資本，還有上層關(guān)系。比如，盧志強(qiáng)和孫宏斌，同為神秘組織泰山會(huì)早期成員，其他成員還包括柳傳志、馬云、王中軍、郭廣昌等，都是資本圈數(shù)一數(shù)二的大佬。

孫宏斌在投資樂(lè)視的發(fā)布會(huì)上曾公開對(duì)媒體表示，在決定投資樂(lè)視前拜訪了兩個(gè)人，柳傳志和盧志強(qiáng)。柳傳志是孫宏斌的老領(lǐng)導(dǎo)，盧志強(qiáng)則是孫宏斌的資本戰(zhàn)友。從目前的情況看，孫宏斌已經(jīng)拿下萬(wàn)達(dá)文旅100%股權(quán)，聯(lián)想旗下融科智地42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目權(quán)益，以及此次泛海的京滬核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

盧志強(qiáng)（左）與柳傳志（右）。圖片來(lái)源：視覺中國(guó)

而此次，融創(chuàng)與泛海的這筆交易還是讓外界生出不少疑問(wèn)，地產(chǎn)行業(yè)是泛海的支柱業(yè)務(wù)，北京朝陽(yáng)區(qū)、上海董家渡地塊更是一線城市不可多得的稀缺資源，泛海控股是否到了“斷臂求生”的危急關(guān)頭？

有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，對(duì)于堅(jiān)定“去地產(chǎn)化”、“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)的泛海來(lái)說(shuō)，今年僅償還各項(xiàng)到期債務(wù)就有100多億元。即使守著北京、上海的優(yōu)質(zhì)地塊，也有“難變現(xiàn)”的苦惱。所以如果可以將地產(chǎn)資源快速變現(xiàn)，只要價(jià)格合適，現(xiàn)金流到手，讓渡一些利潤(rùn)是可以接受的。