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回想2018年的深圳樓市，房租絕對(duì)是最搶眼的關(guān)鍵詞。經(jīng)歷了去年年中的一輪價(jià)格上漲之后，最近幾個(gè)月深圳房屋租賃市場(chǎng)恢復(fù)平靜。臨近春節(jié)，深圳房屋租賃市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)冷。過(guò)去，深圳房租往往會(huì)在春節(jié)過(guò)后出現(xiàn)順勢(shì)上漲的現(xiàn)象，但在一些業(yè)主和租客眼中，今年的情況似乎有些特殊。

二房東面臨壓力

“過(guò)完年回來(lái)我準(zhǔn)備搬到龍崗布吉，這邊租金太高了。”家在福田區(qū)下梅林的陳先生正在搬家，“這個(gè)小區(qū)36平方米的兩房單位租金要4900元，我覺得有點(diǎn)承擔(dān)不起，搬去龍崗布吉那邊的話這個(gè)價(jià)格可以租到一個(gè)正規(guī)三房單位。”不過(guò)，記者在該小區(qū)周圍調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，選擇在春節(jié)前搬家的租客不在少數(shù)，由于空置房數(shù)量增多，一些業(yè)主將相同面積的單位租金調(diào)降至4500元。“就算是4500元也還是覺得有點(diǎn)高。”陳先生回答。

而在南山科技園，這邊的租金由于旺盛的互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)人員租賃需求而水漲船高。記者在大沖城市花園調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，80平方米左右的兩房單位現(xiàn)在的租金在8500至9000元左右，但有中介人員告訴記者，類似房源的月租在去年年中的時(shí)候基本都在9500元以上。記者在南山、羅湖和福田區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳多個(gè)區(qū)域都存在年底房子的空置現(xiàn)象，數(shù)量或多或少。甚至有些中介告訴記者，今年的退房現(xiàn)象來(lái)得比較早，數(shù)量也比較多。

而在羅湖紅崗片區(qū)，這里的小區(qū)由于樓齡較長(zhǎng)等原因，租金一直處在整個(gè)羅湖區(qū)的較低水平，平均租金價(jià)格在每平方米40至60元左右。中介告訴記者，紅崗片區(qū)的租金變動(dòng)不大，但最近空置房源也多了，基本上現(xiàn)在各種戶型都有相應(yīng)的房源出租。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，農(nóng)歷新年一般是租賃淡季，而且部分外來(lái)打工人員會(huì)在返鄉(xiāng)前把房子退掉，因此房源會(huì)相對(duì)充足。

每年的春節(jié)過(guò)后，對(duì)于深圳樓市而言都是一個(gè)傳統(tǒng)的敏感時(shí)期：不僅是調(diào)控政策，還包括房?jī)r(jià)和房租，看漲預(yù)期十分強(qiáng)烈。那么，為什么還會(huì)有房東愿意在春節(jié)前降低租金？在大沖城市花園從事“二房東”的黃經(jīng)理告訴記者，去年11月份之后房子就沒有之前搶手，一套房要空置15天甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能出租出去，而農(nóng)歷新年前本身就是租賃的淡季，如果算上春節(jié)假期，長(zhǎng)時(shí)間的空置給他們?cè)斐刹恍〉馁Y金壓力。

有業(yè)內(nèi)人士分析，去年以來(lái)深圳房租一度出現(xiàn)大幅上漲，租賃市場(chǎng)底層供應(yīng)大量減少造成供需失衡是一方面的原因，一些二房東以及長(zhǎng)租公寓高價(jià)收房的行為也是其中的推手。雖然最近深圳租賃市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度的降溫勢(shì)頭，但由于去年的一輪價(jià)格上漲，目前租金仍處在較高水平，但事實(shí)上一些“二房東”已經(jīng)嘗到了“搶房”的“苦頭”。由于不少“二房東”是在去年年中旺季時(shí)高價(jià)簽約爭(zhēng)奪房源，但隨著租賃市場(chǎng)進(jìn)入淡季，這些房源并沒有成為利潤(rùn)來(lái)源，甚至還出現(xiàn)“被降價(jià)”出租的情況。

雖說(shuō)深圳租賃市場(chǎng)的房源中絕大部分仍來(lái)自房東個(gè)人出租，但長(zhǎng)租公寓帶來(lái)的連鎖反應(yīng)不得不引起重視，長(zhǎng)租公寓在此前的房租爭(zhēng)論中也曾被指為推高租金的“元兇”之一。不過(guò)，記者在一些長(zhǎng)租公寓的APP上發(fā)現(xiàn)不少“特價(jià)房源”的活動(dòng)，甚至還有首月租金5折、7折，立減后再額外返現(xiàn)等活動(dòng)。

加強(qiáng)租賃監(jiān)管

深圳貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年深圳商品住房平均單位租金為每平方米77.6元，套均租金為5692元，分別較2017年上漲12.3%、12%。值得注意的是，去年12月深圳租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比下降三成，同比下降近50%，基本上各區(qū)成交都出現(xiàn)普遍下降。深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平表示，2018年前8個(gè)月深圳租金上漲明顯，但進(jìn)入9月之后隨著相關(guān)政策的落實(shí)，租金進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，甚至到了12月租金還出現(xiàn)下行的勢(shì)頭，但這是小幅度的下跌，這樣的一個(gè)狀態(tài)其實(shí)充分說(shuō)明相關(guān)調(diào)控政策非常有效。

根據(jù)《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》，期內(nèi)全市將爭(zhēng)取完成100個(gè)城中村或舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項(xiàng)目。城中村通過(guò)綜合整治，村民出租房配套設(shè)施及居住環(huán)境都大有改善。在此情況下，有市場(chǎng)人士擔(dān)心深圳提供給低收入工薪階層及剛踏出校門畢業(yè)生的低租金房源越來(lái)越少。

此前，房租上漲被推上風(fēng)口浪尖之后，有分析人士認(rèn)為這可能不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)，因高企的房租將迫使租房者壓縮開支。信息顯示，在今年深圳“兩會(huì)”上，不少人大代表和政協(xié)委員發(fā)聲，希望能夠在“以租為主、租售并舉、先租后買”的大背景下，發(fā)揮特區(qū)立法權(quán)的優(yōu)勢(shì)，盡快規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，探索如何落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，并加強(qiáng)出租屋的管理。有政協(xié)委員建議出臺(tái)居住房屋租賃法，具體來(lái)說(shuō)就是借鑒德國(guó)《房屋租賃法》，通過(guò)全市住建系統(tǒng)建立各區(qū)商品房租賃和農(nóng)民房租賃指導(dǎo)價(jià)，指導(dǎo)價(jià)每年年中更新并公示，出租人必須根據(jù)指導(dǎo)價(jià)簽訂租賃合同，允許低于指導(dǎo)價(jià)，但不得超過(guò)指導(dǎo)價(jià)的20%，在租賃期限內(nèi)不得漲租。

就在去年，深圳探索建立全市穩(wěn)租金商品房項(xiàng)目制度，將采取嚴(yán)格的租金管制。據(jù)悉，穩(wěn)租金商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并組織運(yùn)營(yíng)，在一定期限內(nèi)只租不售，接受政府主管部門的租金管控或指導(dǎo)，面向在深圳工作的未購(gòu)房居民出租的商品房。穩(wěn)租金商品房通過(guò)租金傳導(dǎo)效應(yīng)，引導(dǎo)市場(chǎng)合理定價(jià)，有利于完善住房租賃政策法規(guī)，減輕新市民的居住負(fù)擔(dān)，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

（證券時(shí)報(bào) 記者：吳家明）