深圳：大品牌虧本爭市場小空間無奈退場

張國鋒 李明珠

作為國內(nèi)“雙創(chuàng)”最活躍的城市之一，深圳自然成為諸多共享辦公空間爭奪的焦點。這里擁有大量創(chuàng)業(yè)企業(yè)、各類成長型中小企業(yè)以及大型公司的分支機構(gòu)，而這些企業(yè)類型正是共享辦公空間最主要吸引的對象。

然而，在資本寒冬下，深圳也正在發(fā)生新的變化：越來越多的寫字樓租戶轉(zhuǎn)投共享辦公空間，曾經(jīng)依靠政府補貼“滋潤活著”的諸多小空間正逐漸退場，大品牌們?yōu)榱藸帄Z市占率不惜虧本紛紛搶占甲級寫字樓市場……共享辦公空間的新故事，在深圳每天正在輪番講述。

寫字樓租戶轉(zhuǎn)投共享辦公空間

“我們公司之前租在后海片區(qū)的中鐵大廈，但去年環(huán)境不好公司裁員多，為了節(jié)省成本，公司決定把一些研發(fā)部門和后勤部門搬到周邊的共享辦公空間去，只留下市場部等前臺部門在原來的辦公室。”日前，當證券時報記者在走訪后海片區(qū)的共享辦公空間時，從事IT行業(yè)的小劉如是說。

這只是一個縮影。據(jù)悉，從去年10月以后，深圳的中介市場內(nèi)開始逐漸出現(xiàn)寫字樓退租現(xiàn)象，他們當中部分公司從此消失，部分則是選擇了成本更低廉的共享辦公空間。

“去年10月之后，原本一些寫字樓待續(xù)約的客戶，開始跟我們提出部分退租，還有干脆退租去共享辦公空間的。”高力國際深圳公司辦公樓服務(wù)部董事周之慧接受證券時報記者采訪時表示，近期她手頭上就有5個這樣的案例，盡管比例不高，但趨勢已開始呈現(xiàn)。

記者在走訪中也發(fā)現(xiàn)，深圳不少大型企業(yè)的一些部門，已選擇入駐共享辦公空間。例如三星租了SOHO 3Q整層樓，沃爾瑪旗下的山姆會員店的部分人員、小米旗下的商米科技入駐WeWork TCL社區(qū)等等。在一些知名的共享辦公空間中，非初創(chuàng)企業(yè)占比甚至超過30%。

“共享辦公空間的客戶群體不只是創(chuàng)業(yè)企業(yè)，大企業(yè)整租一層樓做定制服務(wù)的也很多。在共享辦公空間里面，會有社區(qū)的氛圍，團隊間可以互相交流，工作起來也比較輕松活躍，這是他們最主要的考量因素。”WeWork中建鋼構(gòu)大廈社區(qū)一名工作人員如是說。

據(jù)周之慧介紹，現(xiàn)在深圳很多寫字樓都將共享辦公空間當作配套引進。在她看來，當前在深圳很多能夠進駐高級寫字樓的品牌，大多具有規(guī)模、運營實力和背景，原本寫字樓由于面積問題難以吸引小型租戶，但引進共享辦公空間后，則可吸引一些有實力、有潛力的初創(chuàng)企業(yè)在項目內(nèi)成長。“對企業(yè)運營來說，它們提供了更有彈性和靈活的選擇；對于一手開發(fā)商來說，現(xiàn)在也越來越歡迎共享辦公空間，尤其歡迎好的品牌。”

小型空間生存環(huán)境惡化

2016年，深圳知名孵化器“地庫”和“孔雀機構(gòu)”先后倒閉，引發(fā)業(yè)內(nèi)反思。其原因是空間入駐率不高、依靠政府補貼過活、無法實現(xiàn)自我盈利。但記者走訪發(fā)現(xiàn)，這一狀況在本土新興小型共享辦公空間中仍然存在。

在深圳軟件產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，在“雙創(chuàng)”最火的2015年和2016年，基地內(nèi)充斥各類大大小小的共享辦公空間和孵化器，當中不乏知名的3W咖啡、飛馬旅等企業(yè)。但日前記者再次走訪該地時發(fā)現(xiàn)，這里的共享辦公空間數(shù)量銳減，3W咖啡、飛馬旅等知名企業(yè)已經(jīng)離場，還能“存活”的大多是自帶投資和孵化屬性的“產(chǎn)業(yè)類空間”。

記者在深圳灣創(chuàng)業(yè)廣場了解到，包括創(chuàng)新工場、南極圈、微漾國際創(chuàng)客空間等在內(nèi)的共享辦公場地的單個工位租金在1200～2150元/月之間，除自己孵化的創(chuàng)業(yè)團隊以外，外部入駐的租用占比約在60%～70%。

由于深圳軟件產(chǎn)業(yè)基地屬于深投控旗下產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在簽約時的“拿樓”成本不一，所以每家共享辦公企業(yè)對于工位的定價也存在差異，而且該片區(qū)基本每3年續(xù)約一次，到期漲租幅度超過50%，且之前給的補貼不再延續(xù)，也導(dǎo)致有一些共享辦公企業(yè)轉(zhuǎn)到其他地方。

“前幾年還有很多比較小的、不是很知名的空間，但現(xiàn)在越來越少了。”深圳某投資機構(gòu)的投資經(jīng)理告訴證券時報記者，在2016年左右，她經(jīng)常要跑很多共享辦公空間去參加路演活動，但路演活動越來越少，很多空間連活動都辦不起來，更別提有企業(yè)入駐了。“這些小空間一旦政府補貼斷了，活動也接不到，對企業(yè)也沒有吸引力，自然生存不下去了。”

周之慧認為，當前共享辦公行業(yè)正處于“市場重塑”階段，一些運營不好的品牌會面臨被淘汰或者收購，很多以前的“二房東”正在做打包轉(zhuǎn)手項目的現(xiàn)象正逐漸增多。

盈利問題依舊難解

據(jù)高力國際不完全統(tǒng)計，截至去年年底，深圳正在運營的各類共享辦公空間大約有180個左右。周之慧透露，這個統(tǒng)計數(shù)據(jù)中缺失了部分小型空間，實際運營數(shù)量應(yīng)該大于該數(shù)字。

周之慧介紹說，共享辦公首先要面臨的就是拿盤成本過高的問題。在深圳一些甲級寫字樓里，共享辦公空間的工位可以賣到5000元以上，這類工位大多有地段好、高層、景觀好等特點。

但在走訪中，記者也發(fā)現(xiàn)，更多知名空間采用“低價策略”，如優(yōu)客工場海岸大廈社區(qū)的工位價格均位于1300元～1500元/月，SOHO 3Q的工位價格為1500元/月。WeWork價格稍高，但一個工位租價也不過3150元～3300元/月，這些價格均包含水電、物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)等辦公室必要支出，還附加免費的共享區(qū)域、酒水、餐飲、前臺等服務(wù)。

走訪中記者發(fā)現(xiàn)，當前共享辦公空間的主要盈利來源仍然是租金。優(yōu)客工場深圳區(qū)域總經(jīng)理鄺勇軍表示，目前租金占到他們底層收入的比重仍然很大，大約在70%～80%左右。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，共享辦公當前仍依賴于辦公位的出租和部分增值服務(wù)，盈利空間比較狹窄。

頭部品牌效應(yīng)在行業(yè)內(nèi)依舊存在，例如WeWork、寰圖、優(yōu)客工場等品牌在深圳門店的平均入駐率均達到70%以上，部分門店入駐率超90%，如優(yōu)客工場－阿里巴巴創(chuàng)新中心和寰圖深圳航天科技廣場門店。但也有表現(xiàn)不佳的，如SOHO 3Q深圳門店至今入駐率剛過40%。不過，SOHO 3Q以自己開發(fā)的樓盤或戰(zhàn)略合作方式為主拿盤，并不存在業(yè)內(nèi)其他空間的租賃成本問題。

“現(xiàn)在市場上大部分品牌正在運營的空間，大部分的企業(yè)入駐率在50%～60%，很多新門店連50%都達不到。”周之慧認為，對于處在擴張期的一些共享辦公品牌來說，他們目前主要考慮的不是盈利問題，而是戰(zhàn)略擴張。

鄺勇軍認為，租金收入很難為企業(yè)帶來大規(guī)模的盈利，通過搭建互聯(lián)網(wǎng)平臺，創(chuàng)造更多虛擬會員的收入，教育培訓(xùn)，還有撮合交易的增值服務(wù)等，以達到收入結(jié)構(gòu)多元化。

嚴躍進也認為，共享辦公未來的新模式其實還有很多，比如說共享辦公品牌價值提升，那么可以降低物業(yè)租賃的成本，同時也可以積極導(dǎo)入各類融資，此類服務(wù)到位，相關(guān)服務(wù)費的收取就會比較客觀。

為提升企業(yè)入駐率，各空間也不惜開出各種優(yōu)惠條件，如WeWork深圳新門店的兩個月免租期+全年九折優(yōu)惠、SOHO 3Q有更低的內(nèi)部優(yōu)惠價等，甚至對入駐企業(yè)、中介拉來新客戶的還有1～2個月租金的提成返點政策。可以預(yù)見的是，一場新的價格戰(zhàn)將在2019年展開。

北京：年前部分社區(qū)空置面積增加優(yōu)惠力度較大

張達

日前，證券時報記者對北京的望京、國貿(mào)、東二環(huán)、東四環(huán)等多個商圈的共享辦公空間進行實地調(diào)查時了解到，去年下半年以來，出于成本考慮從寫字樓退出轉(zhuǎn)而選擇聯(lián)合辦公的案例有所增多。與此同時，部分資金緊張的中小規(guī)模品牌的降價行為引發(fā)了價格競爭，導(dǎo)致整個聯(lián)合辦公市場價格水平下降。而近期受部分企業(yè)搬離的影響，部分社區(qū)的空置面積有所增加，為在淡季多吸引客戶，年前多個社區(qū)推出限時優(yōu)惠活動，有的低至5折。

部分大客戶搬離 致空置面積增加

證券時報記者日前對北京多個商圈的共享辦公社區(qū)進行實地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有些社區(qū)空置面積較多，比如WeWork、氪空間、優(yōu)客工場在望京商圈的部分社區(qū)，目前入駐率都在70%多，而空置面積增加的原因都是有大客戶剛剛搬走。氪空間的一位工作人員告訴證券時報記者，1月底有個300多人的大客戶要搬走，將空出一整層，目前正在談新客戶。

而入駐率一直保持較高水平的國貿(mào)商圈，部分社區(qū)近期的入駐率也有所下降。“去年上半年這里入駐率還有90%以上，從10月開始逐漸降下來，因為有個近百人的大客戶搬走了。大客戶的好處是一次能租好多工位，但一走也空出好多。”某聯(lián)合辦公社區(qū)的工作人員李先生對證券時報記者說。

對于部分大客戶搬離的原因，優(yōu)客工場望京商圈某社區(qū)的工作人員劉小姐對證券時報記者表示，初創(chuàng)公司搬過來的比較多，有的互聯(lián)網(wǎng)公司剛搬來時才十幾個人，一年時間就擴展到將近200人，運營好有錢了，需要有獨立的辦公區(qū)域了，就搬走了。“除了部分做大到需要自己有獨立辦公區(qū)域的公司搬走外，也有部分小公司因融不到資、做不下去搬走的。”她說。

受經(jīng)濟環(huán)境的影響，也有部分企業(yè)從寫字樓搬到聯(lián)合辦公社區(qū)的。氪空間東二環(huán)商圈某社區(qū)的工作人員小王對證券時報記者說：“受經(jīng)濟形勢影響，企業(yè)未來不想裝修，不想有太多投入，如果人員增加，換個大區(qū)域就行了，很方便。另外好多企業(yè)也因為人員縮減，從寫字樓搬過來的?，F(xiàn)在經(jīng)濟形勢不好，客戶也以省錢為目的，怎么省錢怎么來。”她說。

年前價格優(yōu)惠低至5折

在證券時報記者的實地調(diào)查中，多個共享辦公社區(qū)的工作人員均表示年前有限時優(yōu)惠活動。優(yōu)客工場望京商圈某社區(qū)的工作人員劉小姐對證券時報記者表示，現(xiàn)在簽約比年后便宜，因為農(nóng)歷年年前是招商淡季，看的人多，真正定下來的少，現(xiàn)在選擇多而且有優(yōu)惠，年后可能優(yōu)惠力度沒這么大，而且喜歡的區(qū)域也可能租出去了。“12月之前這里整個入駐率80%～90%，基本不需要優(yōu)惠，客戶來得也多，9～10月份客戶來了都沒有位置，現(xiàn)在入駐率有70%多。”她說。

有價格優(yōu)惠的不只是入駐率降低的社區(qū)。氪空間東二環(huán)商圈某社區(qū)的工作人員小王也對證券時報記者表示，這個月定比較優(yōu)惠，多付或早租都可以多打折。“如果現(xiàn)在出合同簽約，起租日期可以放到2月份某一天，其他客戶一般按8折簽，線上來源客戶打7折，押2付3或付6，折扣可以再降，年付直接打5折。如果1月份能定，按7折算一個工位2400元，含物業(yè)、發(fā)票、水電供暖制冷、保安保潔、咖啡茶飲、網(wǎng)絡(luò)，每人還送400會議室積分和120張打印紙，95%的客戶都是夠用的，相當于拎包入駐，比租傳統(tǒng)寫字樓年租金至少節(jié)省30%。”她說，春節(jié)后價格可能會上浮，目前這個社區(qū)入駐率已經(jīng)有90%了，春節(jié)后囤的客戶挺多的，有計劃2月底3月搬過來，包括從其他聯(lián)合辦公社區(qū)搬過來的，也有從傳統(tǒng)寫字樓搬過來的。

對于近期多個社區(qū)租金下降的原因，氪空間有關(guān)負責(zé)人接受證券時報記者采訪時表示，一方面是2018年下半年開始整個聯(lián)合辦公市場價格水平都在下降，因為競爭，有些出租率本身不高的中小規(guī)模品牌資金緊張，為盡快回籠資金、提升出租率而降價，引發(fā)了這種價格競爭，最終逐漸蔓延到整個聯(lián)合辦公行業(yè)，導(dǎo)致頭部品牌價格也有個下降的過程。另一方面是經(jīng)濟大環(huán)境原因，企業(yè)都比較謹慎，可能并不是沒錢了，不打算擴張了，而是再等等看，造成寫字樓和聯(lián)合辦公市場出現(xiàn)相對淡的時期，所以這時大家采取一些價格優(yōu)惠措施多吸引客戶過來。

“過完春節(jié)是租辦公樓的旺季，但是等到那時再租，年底到2月整個樓都是空的，那不如低價租出去也比空著強。”一位行業(yè)人士分析稱。不過，在他看來，聯(lián)合辦公市場跟傳統(tǒng)寫字樓不一樣，即便入駐率這個月從80%降到70%，下個月租出去馬上又能提升到90%，整體空置率最近并沒有很明顯的變化。

上海、杭州：共享辦公的定位千差萬別

朱凱

無論是叫共享辦公、聯(lián)合辦公抑或創(chuàng)造者社區(qū)，像WeWork、雷格斯（Regus）、米域、辦伴這樣的企業(yè)都有一個共同特征，即自持、租用或改造既有的商業(yè)樓宇或其他老舊建筑物，通過裝修設(shè)計融入企業(yè)自身文化，嵌入物業(yè)所處區(qū)域的歷史內(nèi)涵，主要以租金差價、設(shè)備技術(shù)增值服務(wù)等為收入來源。他們屬于辦公物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)服務(wù)企業(yè)，借助空間載體，在里面裝入社交、娛樂、人文等多重元素。

近日，證券時報記者在上海、杭州的科創(chuàng)園區(qū)及核心商圈走訪，與運營者、入駐企業(yè)交流，發(fā)現(xiàn)有的地方很熱鬧，共享辦公空間里有輕食休閑和“睡眠倉”，有的則更像傳統(tǒng)寫字樓，各家企業(yè)相互獨立，總體環(huán)境偏安靜?？磥硖岣咿k公效率這件事，不同企業(yè)認知并不一樣。

為幫助入駐企業(yè)提高辦公效率，空間運營者會運用大量科技手段，例如不同企業(yè)使用會議室的頻次以及員工喝咖啡的偏好等消費數(shù)據(jù)，在被整合分析之后，也有助于提高辦公效率。我們該在多大的面積里配置多少個會議室，如何延伸法律財務(wù)、人力資源等增值服務(wù)項目？長遠來看，這也將成為運營企業(yè)活用大數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)。

這樣一來，傳統(tǒng)辦公空間就被賦予了智慧辦公的意味，相關(guān)企業(yè)便成為智慧辦公運營和解決方案的提供商。多數(shù)運營企業(yè)都在中國多個城市，甚至在紐約、倫敦、新加坡、香港這樣的國際據(jù)點開辟了連鎖空間社區(qū)。

不少中小企業(yè)面臨這樣一個問題：初創(chuàng)時未曾想到會發(fā)展得如此迅速，從業(yè)人員很快就從幾個人擴張到數(shù)十、上百人，這就意味著需要不停地更換辦公場所。而利用聯(lián)合辦公空間，就避免了頻繁搬家或租用過大空間的麻煩。

國內(nèi)這些運營者，大都是2015年前后興起的。這幾年下來，不少創(chuàng)業(yè)企業(yè)死去，大家對創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的追捧日趨理性。辦公的底層邏輯在不斷發(fā)生變化，但基本形態(tài)依舊未變，一個原因當然是它屬于重資產(chǎn)類別。我們看到，零售、餐飲等多數(shù)消費領(lǐng)域已被互聯(lián)網(wǎng)顛覆，惟獨辦公領(lǐng)域仍與十年前大體一樣。

還有很重要的一點在于與物業(yè)的合作形式。很多人都認同中國的房地產(chǎn)市場已進入下半場，住宅市場姑且不論，一二線城市等的核心商圈已經(jīng)飽和，很難找到重新開發(fā)空間，存量市場已經(jīng)到來。此外，由于設(shè)計裝修等原因，一些核心商圈的經(jīng)典老樓逐漸在競爭中落于下風(fēng)。辦公空間運營者對這類優(yōu)質(zhì)地段寫字樓最為青睞，對其重新改造也有助于提升物業(yè)的競爭力，雙方很容易一拍即合。

在租用大廈物業(yè)這一點上，除了整租式的自營，雙方還可采用合作的聯(lián)合經(jīng)營模式。對于空間運營者來說，后者可以節(jié)省更多資金投入，相當于有一個風(fēng)險收益共擔(dān)者。重要的是，傳統(tǒng)物業(yè)的出租率正在不斷走低，空間運營企業(yè)因此有了更多話語權(quán)，合作控制力增強。可見，存量資產(chǎn)運營也是一個巨大的市場。

再就是租戶的構(gòu)成。有的空間運營者傾向于小微企業(yè)，有的則更愿意接受中型以上企業(yè)入駐，這與地理位置、共享空間的多寡有關(guān)。此外，租期的選擇也有藝術(shù)，這主要取決于對未來價格走勢的預(yù)期。證券時報記者了解到，有的運營方希望靈活的、短一些的租期，比如說總部在上海的某運營企業(yè)，其平均租期在8個月左右；而米域、雷格斯等則鼓勵更長的租期。

對這些空間運營者來說，他們的使命就是把那些在傳統(tǒng)辦公場所里的企業(yè)吸引到共享辦公空間里來。不管是什么類型的企業(yè)，都可以借助聯(lián)合辦公節(jié)省一部分人事和財務(wù)成本?？臻g運營者非常希望得到這一塊蛋糕的，但這不是一家品牌能做的，需要整個行業(yè)聯(lián)合起來，并在培養(yǎng)消費者上付出一定的時間成本。

其實，不管是硬件設(shè)計裝修、辦公科技設(shè)備或是人事財務(wù)、法律財會等增值服務(wù)，積累形成品牌效應(yīng)后，未來也是可以對外輸出的。

頭部企業(yè)中，WeWork于2010年在美國紐約成立，全球共擁有超過40萬辦公會員。雷格斯隸屬英國辦公空間上市公司IWG集團，在全世界超過1000座城市的3300個地點提供辦公空間，擁有超過250萬會員。2017年，IWG向中國引進一個全新的荷蘭品牌Spaces，該企業(yè)成立于2008年，迄今已運營第11個年頭。

一些企業(yè)仍以租金作為主要收入來源，比如雷格斯，他們并不忌諱承認這一點，這或許與其初心有關(guān)。另外據(jù)Distrii辦伴透露，截至去年10月底，辦伴2018年辦公租賃業(yè)務(wù)的總體營收（不包含定制業(yè)務(wù)）已超過1.5億元人民幣，提前2個月完成全年目標。此外，2018年辦伴已有25%以上的營收來自增值服務(wù)，包含智慧辦公空間定制、科技辦公系統(tǒng)定制及企業(yè)增值服務(wù)等收入，預(yù)計將成為未來營收的主力增長點。

2018年5月，IWG發(fā)布了一項針對全球96個國家及地區(qū)1.8萬名商務(wù)人士的調(diào)查。結(jié)果顯示，有53%的員工每周有更多時間在遠程工作。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，像Etihad Airways、Microsoft、Oracle及Uber等全球知名企業(yè)均已采納靈活辦公空間方案。

對于行業(yè)趨勢判斷，米域相關(guān)負責(zé)人告訴記者，這個行業(yè)很難像互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)那樣形成壟斷。目前階段，不同的品牌已在形成差異，但差異還不足以形成顯著優(yōu)勢。聯(lián)合辦公還處在探索期，每個品牌找到市場細分之后，還要優(yōu)化自己的產(chǎn)品模型才能進入大規(guī)模擴張，最終資源將向有特色、有能力的幾個品牌聚攏。

證券時報網(wǎng)（封面及內(nèi)文圖均來源于攝圖網(wǎng)）