每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 鄭直    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

“長安居大不易”，作為國內(nèi)的超級大都市，上海的房價牽動著無數(shù)“滬漂”的神經(jīng)。

1月31日下午，上海市十五屆人大二次會議閉幕后，市政府在世博中心舉行記者招待會。上海市市長應勇回答中外媒體的提問，直面房價問題。

每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，在回答新華社記者提問“上海房地產(chǎn)市場會不會有所松動”時，應勇表示，上海近兩年根據(jù)國家的要求，著力進行房地產(chǎn)市場的調控。本著“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，總體實現(xiàn)上海房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。地價、房價總體平穩(wěn)，市場預期比較穩(wěn)定。

應勇還明確表示道，“不希望看到上海房價太高。”

上海房地產(chǎn)調控初見成效

應勇表示，從2018年數(shù)據(jù)看，上海房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資，同比增長4.6%；一手房、二手房成交面積，分別增長2.2%和5%，價格指數(shù)環(huán)比累計分別上漲0.4%和下降2.7%。“應該說，取得這樣的調控成果是不容易的。”

此外，上海市市長應勇在《政府工作報告》中強調，今年上海將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

他指出上海將提高中小套型供應比例，促進商品房有效供給。加大租賃房建設力度，支持專業(yè)化、機構化的代理經(jīng)租企業(yè)發(fā)展，新建和轉化租賃房源20萬套，新增代理經(jīng)租房源9萬套，建立住房租賃服務平臺，落實相應的公共服務。系統(tǒng)推進大型居住社區(qū)配套建設，新增供應5.5萬套各類保障房，完善共有產(chǎn)權住房制度，放寬廉租住房準入標準，確保保障房應保盡保。

上海市長應勇關于房地產(chǎn)的表述有跡可尋。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《百城住宅庫存報告》顯示，年末上海新房市場增加了供應，2018年12月份上海新房供應量達109萬平方米，環(huán)比增加44%，同比增加123%。

上述《報告》顯示今年上海的新房庫存面積較于2018年年初也有所增加，2018年1月份上海的新房庫存面積為481萬平方米，到2018年12月份庫存面積上升到693萬平方米，這一數(shù)字環(huán)比增加了9%，同比增加了41%。

從房價來看，2018年12個月中有三個月上海房價環(huán)比下降，其余9個月房價環(huán)比增幅未超過5%。到2018年12月份，上海新房成交均價為58055元/平方米，環(huán)比增長3%，同比增長21%。

以上數(shù)據(jù)表明，上海房價過快增長的趨勢已得到遏制。

與此同時，每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，上海又將調控范圍從住宅地產(chǎn)擴大到商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅原值減除比例調整 

1月31日，上海市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《上海市人民政府關于調整本市房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值減除比例的通知》?！锻ㄖ分赋觯?strong>自2019年1月1日起，上海市按照房產(chǎn)余值計算繳納房產(chǎn)稅的納稅人，房產(chǎn)原值減除比例由20%調整為30%。

房產(chǎn)余值是指房產(chǎn)原值一次性減去一定價值后的余額。是房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的一種。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，具體減除幅度由省級政府規(guī)定。上海市據(jù)此確定的減除比例為20%。

該政策應該主要為企業(yè)納稅考慮，如果企業(yè)認購商業(yè)地產(chǎn)項目作為辦公用地或者進行固定資產(chǎn)投資，購置成本相對來說會稍微低一點，主要是為企業(yè)減負，和個人房屋買賣沒有太大關系，因此對樓市影響有限。

上海易居研究院房地產(chǎn)院研究總監(jiān)嚴躍進向每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示，該政策是對企業(yè)的一個減稅政策，而不能理解為房地產(chǎn)調控的政策。這個政策可以降低企業(yè)成本，有助于增強企業(yè)活力。

同時他指出：房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅并非一個概念！

上述所說的房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅并非一個概念，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，主要是針對企業(yè)執(zhí)行征收，這一政策的變化對住宅房地產(chǎn)市場基本無影響。

上海住宅市場也有試點個人住房房產(chǎn)稅，住宅市場是按照70%計算稅費，上海應稅住房年應納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購住房應征稅的面積(建筑面積)×新購住房單價(或核定的計稅價格)×70%×稅率。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

房產(chǎn)稅征收標準有從價或從租兩種情況：

(1)從價計征的，其計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值;

(2)從租計征的(即房產(chǎn)出租的)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。從價計征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。

房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征的，年稅率為12%。

房產(chǎn)稅應納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：

(1)以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的

應納稅額=房產(chǎn)原值×(1-10%或30%)×稅率(1.2%)

(2)以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的

應納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)

張大偉分析認為，房地產(chǎn)稅將是中國房地產(chǎn)市場長效機制最關鍵的一個環(huán)節(jié)，但從現(xiàn)在的情況看，短期內(nèi)落地可能性不大。