每經(jīng)記者 魏瓊    每經(jīng)編輯 林菁晶    

2019年1月，上海浦發(fā)大廈以及上海閔行區(qū)吳中路1799號萬象城A、B、C及D幢寫字樓均成功售出，接盤方無一例外浮現(xiàn)外資的身影，分別為來自新加坡的凱德以及基匯資本（Gaw Capital Partners）。

外資在中國大宗物業(yè)交易市場頻頻出手早在2018年已初見端倪，2019年開年延續(xù)了這一態(tài)勢。

受去杠桿、資管新規(guī)等政策的影響，內(nèi)資投資的腳步正放緩，部分內(nèi)地開發(fā)商拋售物業(yè)以加速資金回籠；與此同時，外資則憑借融資成本優(yōu)勢，加碼在內(nèi)地商業(yè)物業(yè)市場的投資，致使中國內(nèi)地大宗交易市場呈現(xiàn)活躍氣氛。

外資回流內(nèi)資收縮

據(jù)戴德梁行發(fā)布的報告顯示，2018年外資在中國商業(yè)物業(yè)的投資總額達960億元，占總交易金額的32%。尤其在一線城市，外資表現(xiàn)出較大的熱情，外資99%的投資都集中在一線城市。同時，外資在一線城市的投資占一線城市總投資的45%，較去年同期25%的占比大幅度提升。

資料顯示，一線城市中，外資對上海尤其青睞，2018年上海61%的投資金額來自海外資本。其中新加坡政府投資公司和凱德集團以197.8億元聯(lián)合收購星港國際中心的交易成為2018年上海房地產(chǎn)大宗交易市場最大的交易。同時，黑石以82.5億元收購新加坡豐樹集團的上海商業(yè)項目上海怡豐城及相鄰辦公大樓。

北京這座外資不易進入的城市在2018年海外資本投資表現(xiàn)更加活躍，內(nèi)資7成的投資比例仍為主力，但較2017年98%的占比有了大幅下降。尤其是進入第四季度，外資表現(xiàn)出強勁的勢頭，四季度外資在北京大宗交易市場完成的交易占外資全年在北京市場投資額度的86%。

受粵港灣大灣區(qū)規(guī)劃利好，外資在廣深投資也高于往年，2018年外資在廣深兩成的投資占比達到12%。其中，身處粵港澳大灣區(qū)腹地的廣州，外資投資占比達到24%。尤其廣州南站直達香港交通網(wǎng)絡完善后，許多港資加大在廣州南站商圈的投資，李錦記和佳寧娜集團均落戶廣州南站商圈。

海外資金成本優(yōu)勢凸顯

外資回流、內(nèi)資收縮在一線城市大宗交易市場的投資已成為2018年市場的一大特征，據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，這主要與內(nèi)資、外資資金成本存在較大聯(lián)系。

2018年，國內(nèi)房企普遍面臨融資難以及資金成本上升的問題，甚至有些房企為緩解資金緊張的局面，不得不拋售物業(yè)解渴資金壓力。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者長期跟蹤發(fā)現(xiàn)，2018年房企融資成本大多集中在5~8%之間，甚至有部分房企的多筆融資成本超10%。

此外，鑒于目前中國商業(yè)物業(yè)的年投資回報率較低，在面臨資金壓力的情況下，收縮在商業(yè)物業(yè)方面的投資成為內(nèi)地房企的戰(zhàn)略選擇。

相比之下，外資的成本優(yōu)勢凸顯。業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在目前內(nèi)地房企融資普遍上升的情況下，外資尤其是新加坡企業(yè)的資金成本優(yōu)勢較為明顯，目前融資成本低至3~4%。

同時，海外資金的融資渠道更多元化，海外資本通常傾向于可做離岸投資的資產(chǎn)架構(gòu)，包括含有較低成本的離岸債務。同時對于中國一線城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)，外資可通過資產(chǎn)證券化等方式尋求資金的退出渠道，進一步緩解資金壓力。

進入2019年，國內(nèi)房企的資金壓力依然緊張，一月房企頻頻發(fā)債。據(jù)Wind最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至1月26日，2019年開年一個月不足，除計劃外，國內(nèi)涉房企業(yè)在國內(nèi)外債券市場已成功發(fā)行多達1200億元。同時，2019年房企4600億債券到期，償債壓力倍增。

戴德梁行分析指出，隨著去杠桿政策對債性資金的沖擊，預計房地產(chǎn)股權(quán)融資市場在今后數(shù)年的發(fā)展?jié)摿薮?。同時，大宗交易投資者結(jié)構(gòu)調(diào)整中，外資買家活躍度將提升。

（封面圖片來源：視覺中國）