每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

幾經(jīng)易主，上海董家渡“地王”項(xiàng)目終迎新主。

2月14日晚，綠地控股（600606.SH）發(fā)布公告稱，全資子公司綠地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司收購(gòu)中國(guó)民生投資股份有限公司及其子公司上海佳渡置業(yè)有限公司持有（合稱轉(zhuǎn)讓方）的中民外灘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（標(biāo)的公司）50%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)公司的全部債權(quán)，交易價(jià)格共計(jì)121億元。

據(jù)了解，中民投原持有50%股份的地塊為董家渡13、15號(hào)地塊。至此次交易落地，項(xiàng)目由綠地占股50%、安信信托占比45%、上海外灘投資占比5%。

綠地方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，項(xiàng)目將由綠地全面操盤。該筆交易為上海市有關(guān)部門一手促成，2月13日購(gòu)買項(xiàng)目的第一筆資金（約52億元）已打入中民投賬上。

該筆資金或正好為解中民投的債券違約之急。

此前據(jù)多家證券媒體報(bào)道，中民投債券10天大跌56%，導(dǎo)火索即30億元技術(shù)性違約。

也或由此，綠地此次接盤被不少業(yè)內(nèi)人士解讀為“撿漏”。從交易結(jié)果也可見(jiàn)，綠地121億元的價(jià)格尚不足2014年中民投拿地時(shí)近250億元價(jià)格的一半。

“此時(shí)拿下董家渡地塊，對(duì)綠地來(lái)說(shuō)的確是樁不錯(cuò)的買賣。”58安居客首席分析師張波指出。不過(guò)他認(rèn)為，該項(xiàng)目歷時(shí)久遠(yuǎn)且運(yùn)營(yíng)有一定難度，接盤方要注意平衡風(fēng)險(xiǎn)和盈利問(wèn)題。

每經(jīng)記者 包晶晶 攝

綠地121億元“撿漏”董家渡

作為中民投的“鎮(zhèn)司之寶”，董家渡地塊可不一般。

2002年，上海世博會(huì)申請(qǐng)成功，而在世博園對(duì)面，董家渡作為上海開(kāi)埠后的發(fā)源地之一，也啟動(dòng)了大規(guī)模舊改運(yùn)動(dòng)。

當(dāng)年1月10日，上海宣布啟動(dòng)黃浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃，對(duì)董家渡綿延數(shù)公里的棚戶區(qū)進(jìn)行改造。隨后，舊城地塊重新整理劃出，泛海拿下了10、12和14號(hào)地塊（住宅12萬(wàn)平方米），浙江華浙集團(tuán)拿下2、3和11號(hào)地塊，共6.578萬(wàn)平方米。華潤(rùn)則拿下了5、9號(hào)地塊，共計(jì)6.023萬(wàn)平方米。

但作為先行者，三家公司所拿項(xiàng)目都涉及不同程度的拆遷改造任務(wù)，也耗費(fèi)了相當(dāng)?shù)臅r(shí)間、精力和成本。在黃浦第一房屋征收事務(wù)所，如今還能看見(jiàn)董家渡12、14號(hào)地塊的征收進(jìn)度公示。

相比之下，2014年11月中民投拿下的董家渡13、15號(hào)地塊是凈地，沒(méi)有搬拆困擾，且占地面積12.67萬(wàn)平方米，總建筑面積119.9萬(wàn)平方米，更為優(yōu)質(zhì)。而其拿地價(jià)248.5億元，也較當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)的300億元估值低了近50億元，以至當(dāng)時(shí)坊間即有評(píng)論“中民投輕松進(jìn)入董家渡”。

不過(guò)隨著歷史的推進(jìn)，綠地的進(jìn)入或許又要比任何一位前人更為輕松愉快。

2月14日晚，傳聞已久的綠地終于官宣，以121億元拿下中民投的董家渡13、15號(hào)地塊。其中，綠地占股50%、安信信托占比45%、上海外灘投資占比5%，而項(xiàng)目由綠地全面操盤。僅就價(jià)格而言，121億元相較中民投2014年的“成本價(jià)”還要便宜。

此外，相較標(biāo)的公司截至2018年12月31日的總資產(chǎn)453.2億元、總負(fù)債352.98億元，綠地的交易價(jià)，僅比標(biāo)的公司凈資產(chǎn)100.18億元（未考慮土地增值）高出20億元，堪稱劃算。

甚至若以目前的土地價(jià)值計(jì)算，記者按市場(chǎng)估價(jià)粗略算得，該項(xiàng)目土地價(jià)值不低于500億元，中民投所占50%股權(quán)可對(duì)應(yīng)超過(guò)250億元土地價(jià)值。尚不計(jì)算這4年中民投為項(xiàng)目運(yùn)作付出的各類成本，此次121億元轉(zhuǎn)手綠地，甚至顯得略虧。

對(duì)于此次交易，中民投上海品牌相關(guān)負(fù)責(zé)人趙靜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓事宜，但“轉(zhuǎn)讓價(jià)格我也不清楚，具體等公告”。

首筆52億元款項(xiàng)已至中民投賬戶

綠地為何能在此時(shí)撿漏？

項(xiàng)目議價(jià)空間已被做低和“火中送炭”，是其中不容忽視的兩大因素。

記者留意到，董家渡項(xiàng)目已被中民投“賣過(guò)一次”——2017年，中民投將自己持有項(xiàng)目部分的36%股權(quán)，和旗下上海佳渡置業(yè)持有的9%股權(quán)（合計(jì)45%）轉(zhuǎn)給安信信托，彼時(shí)項(xiàng)目的股權(quán)結(jié)構(gòu)為，中民投和佳渡置業(yè)共持有50%，安信信托持45%。

而2017年正是中民投負(fù)債急速增長(zhǎng)和償債高峰來(lái)臨的“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”。數(shù)據(jù)顯示，2015～2017年，中民投融資規(guī)模分別為40億、235億、95億元，債券期限大多為三年。

2018～2020年正值中民投的償債高峰期，而2018年下半年以來(lái)，中民投也多次傳出資金緊張。至2019年2月1日，上海金融法院網(wǎng)站信息顯示，中民投所持有的董家渡金融城股權(quán)已開(kāi)始處于司法凍結(jié)。更甚的是，2月11日，中民投旗下公司債“17中民G1”創(chuàng)上市以來(lái)最低價(jià)，兩度遭遇上交所臨時(shí)停牌；次日起，中民投申請(qǐng)暫停包含“17中民G1”在內(nèi)3只公司債的競(jìng)價(jià)系統(tǒng)交易。而觸發(fā)這次連續(xù)大跌的導(dǎo)火索是一只30億元的私募債違約。

不過(guò)，2月14日，中民投持有的董家渡金融城股權(quán)，已經(jīng)顯示為解除凍結(jié)。同日，綠地亦正式發(fā)布公告，接盤中民投董家渡項(xiàng)目。

“其實(shí)2月13日第一筆錢52億元已經(jīng)打至（中民投）賬上了，主要用于償還違約債券。這次交易也得益于相關(guān)部門的一手促成。”綠地方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露。

綠地表示，其將主導(dǎo)董家渡項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)在上海市中心核心區(qū)域重大項(xiàng)目的關(guān)鍵布局，并以此為契機(jī)，進(jìn)一步提升綠地在上海大本營(yíng)以及長(zhǎng)三角一體化升級(jí)發(fā)展中的市場(chǎng)占有率和影響力。

綠地控股董事長(zhǎng)、總裁張玉良則表示，綠地將充分發(fā)揮在開(kāi)發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)資源、區(qū)域布局等方面的綜合優(yōu)勢(shì)，集全力為上海打造一個(gè)國(guó)際金融中心的新地標(biāo)。

項(xiàng)目利潤(rùn)空間可期

或許正因?yàn)?ldquo;火中送炭”，綠地才能以偏低的價(jià)格進(jìn)入董家渡。

不過(guò)，張波也告訴記者，這塊地足夠大，有能力在短期內(nèi)接盤的企業(yè)屈指可數(shù)，所以綠地能進(jìn)入也有一定自身原因。

“在此時(shí)拿下董家渡地塊，對(duì)綠地來(lái)說(shuō)是樁不錯(cuò)的買賣，它接盤首先應(yīng)該是看到發(fā)展前景。”

的確，董家渡項(xiàng)目位于黃浦區(qū)核心區(qū)域，距離東方明珠約3公里。項(xiàng)目商辦57.5558萬(wàn)平方米，住宅12.6342萬(wàn)平方米。根據(jù)原有規(guī)劃，除1.8萬(wàn)平方米中央綠地廣場(chǎng)、歷史保護(hù)建筑、濱江文化休閑空間等文化功能配套外，項(xiàng)目辦公部分將建設(shè)4幢甲級(jí)寫字樓、7幢總部辦公樓，商業(yè)部分建成高端購(gòu)物中心、開(kāi)放式休閑商街、超高層五星級(jí)酒店，另外規(guī)劃有8幢住宅樓。

早于中民投拿地的泛海、華潤(rùn)目前已在該區(qū)域建成泛海國(guó)際住區(qū)、華潤(rùn)外灘九里，另還有綠城黃浦灣，以及融創(chuàng)的董家渡項(xiàng)目（接手泛海的12、14號(hào)地塊）。

房天下數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)外灘九里、泛海國(guó)際社區(qū)目前二手房均價(jià)都在11萬(wàn)元/平方米以上。坊間消息，2011年以來(lái)華潤(rùn)上海公司對(duì)外灘九里的銷售金額要求就已經(jīng)是16億元。

從區(qū)域項(xiàng)目的銷售行情和目前價(jià)格來(lái)看，“綠地121億元的接盤成本，能創(chuàng)造的利潤(rùn)空間不小。”

不過(guò)張波也提醒道，綠地只占項(xiàng)目但5成股權(quán)，雖然主導(dǎo)開(kāi)發(fā)和全面操盤，但也需考慮不具備完全決定權(quán)的客觀情況。總的來(lái)說(shuō)，綠地接盤后，依然要平衡風(fēng)險(xiǎn)和盈利問(wèn)題，才能達(dá)到合理預(yù)期。