每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 林菁晶    

2月14日，綠地地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，收購(gòu)中民外灘董家渡13、15號(hào)地塊50%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)公司的全部債權(quán)，交易價(jià)格共計(jì)121億元。此外，綠地迅速將其所持有的中民外灘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全部股份質(zhì)押給了上海銀行市北分行，股權(quán)數(shù)額為50億元。

三天后的2月17日，綠地控股（600606.SH）披露與上海銀行（601229.SH）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，確定百億級(jí)授信額度。

據(jù)知情人士透露，就在公告發(fā)布當(dāng)日，綠地已將購(gòu)地的第一筆費(fèi)用，約52億，兌付予中民投。

一日之內(nèi)，左手收購(gòu)、右手質(zhì)押；一周之內(nèi)，完成第一筆兌付、確定百億授信。

收購(gòu)占地12.67萬(wàn)平方米的外灘地王項(xiàng)目，綠地原本很難繞過(guò)“高價(jià)地占用大量自有資金”的難題，為何它這一次展現(xiàn)了足夠的野心？

左手收購(gòu)、右手質(zhì)押 百億授信“翹動(dòng)”地王

眼下，地價(jià)越高的項(xiàng)目可能越“燙手”，何況是董家渡的地王。

早前在董家渡棚戶(hù)區(qū)改造中圈地的泛海、浙江華浙、華潤(rùn)都承擔(dān)過(guò)拿地后，后續(xù)拆遷工程延續(xù)了數(shù)年的苦果。上個(gè)月，泛海終將這個(gè)“燙手山芋”交給了融創(chuàng)。

在這一項(xiàng)目上，中民投的“入場(chǎng)費(fèi)”為248.5億元，2014年的拿地單價(jià)折合已超2萬(wàn)元/平方米。

伴隨集中還債周期的到來(lái)，中民投陸續(xù)開(kāi)展股權(quán)抵押，除所持全部長(zhǎng)城人壽股權(quán)外，地產(chǎn)項(xiàng)目也沒(méi)有幸免。每經(jīng)記者注意到，董家渡項(xiàng)目的50億股權(quán)，已于2018年12月21日由中民投質(zhì)押給了上海銀行市北分行。

今年2月1日，由于一宗30億元債券逾期未還，中民投持有的中民外灘49%股權(quán)（即董家渡項(xiàng)目）遭遇司法凍結(jié)，凍結(jié)期三年。

及至2月14日綠地接盤(pán)前夜，項(xiàng)目雖解除了凍結(jié)，但仍保留質(zhì)押狀態(tài)，出質(zhì)人主體更新為綠地，質(zhì)權(quán)人依舊是上海銀行。

三日后，綠地控股與上海銀行即確定了確定百億級(jí)授信額度。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨指出，綠地可能是先期向中民投支付52億，之后再通過(guò)上海銀行的百億授信，支付本次交易剩余資金。

“這種靈活的金融操作，既能讓綠地的資產(chǎn)規(guī)模增加，又能保證流動(dòng)性的穩(wěn)定，也能在后期為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備充足的資金儲(chǔ)備。”安居客首席房地產(chǎn)分析師張波告訴記者。

實(shí)際上，在綠地的資本算盤(pán)里，解除抵押沒(méi)有必要、也并不理智。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截止2018年3季度，綠地持有的貨幣資金為726.7億。而綠地接手董家渡項(xiàng)目標(biāo)價(jià)在121億，以綠地的現(xiàn)金流狀況，現(xiàn)金接盤(pán)著實(shí)不易。

“何況交易價(jià)格雖標(biāo)明121億，看似已折半，但綠地需承接標(biāo)的公司所有債務(wù)，成本將推升至350億左右。”

張波認(rèn)為，這輪操作也側(cè)面表明綠地在董家渡項(xiàng)目的收購(gòu)中，沒(méi)有或并不愿動(dòng)用足額現(xiàn)金支付，因此將剩余的資金采用質(zhì)押股份的方式來(lái)操作。

業(yè)內(nèi)人士也指出，能在這么短時(shí)間內(nèi)完成收購(gòu)，并有銀行愿意繼續(xù)就該標(biāo)的做抵押融資，說(shuō)明資本方認(rèn)為，原先的主體公司出現(xiàn)了兌付問(wèn)題，并不影響項(xiàng)目本身，項(xiàng)目是具有潛在增值能力的，未來(lái)銷(xiāo)售后也能回流現(xiàn)金流，并足額償還債務(wù)。

不過(guò)項(xiàng)目的股權(quán)質(zhì)押屬于常規(guī)的融資運(yùn)作，綠地方面也告訴每經(jīng)記者，對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，這只是一筆常規(guī)交易。對(duì)于交易細(xì)節(jié)，綠地方面表示不予披露。

凈負(fù)債率191.9% 需加快融資做大資本

此次收購(gòu)?fù)瓿珊?，綠地方面在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，綠地一直想尋找機(jī)會(huì)尋找大項(xiàng)目，一直會(huì)在核心區(qū)域獲取核心戰(zhàn)略性項(xiàng)目，這是綠地的拓展戰(zhàn)略。

然而，獲取“核心戰(zhàn)略性項(xiàng)目”意味著付出高成本。

截止2018年三季度末，綠地現(xiàn)金短債比為0.8，短期償債稍有壓力，公司凈負(fù)債率為191.9%，同比下降23.9%，但在千億以上的房企陣營(yíng)中，仍處于偏高的位置。

“綠地此次收購(gòu)在提升企業(yè)規(guī)模的同時(shí)，自身的負(fù)債率提升也需引起足夠重視，拿到董家渡項(xiàng)目后，必定需要快速開(kāi)發(fā)、回籠資金。”張波表示。

綠地也直言，在2018年的基礎(chǔ)上，2019年集團(tuán)會(huì)持續(xù)加大籌融資力度。

2019年初，央行全面降準(zhǔn)為房地產(chǎn)行業(yè)資金面帶來(lái)了利好。億翰智庫(kù)表示，2018年下半年房企融資規(guī)模增多，呈邊際改善。但融資分化加劇不容忽視，國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企融資成本相對(duì)較低，其他房企的融資壓力仍大。

“另外值得注意的是，新發(fā)行債券多用于償還企業(yè)到期債務(wù)。企業(yè)為擴(kuò)大業(yè)務(wù)還需要擴(kuò)寬融資渠道和規(guī)模。”億翰智庫(kù)表示。

綠地近年來(lái)也一直致力擴(kuò)大授信規(guī)模、大舉推動(dòng)境外發(fā)債。2018年，綠地授信規(guī)模達(dá)240億元，境外發(fā)行26.8億美元債和15億人民幣債，規(guī)模在內(nèi)房企排名第一，并在深交所發(fā)行CMBS10.53億元，整體資金成本穩(wěn)步下降。

此次與上海銀行合作的協(xié)議顯示，雙方將在優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)基礎(chǔ)上，通過(guò)抓戰(zhàn)略、抓渠道、抓創(chuàng)新和抓資金等措施完善風(fēng)控體系，上海銀行將在多元化融資服務(wù)、供應(yīng)鏈金融等方面為綠地提供全方位金融服務(wù)，綠地將享受優(yōu)惠利率和授信規(guī)模的優(yōu)先安排。

此外，2018年，穆迪、標(biāo)普等國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)先后將綠地評(píng)級(jí)展望調(diào)升至穩(wěn)定，中誠(chéng)信國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)重回3A。對(duì)此，張玉良也表示，綠地總資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)跨過(guò)萬(wàn)億門(mén)檻。

（封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）