每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝影報(bào)道    每經(jīng)編輯 魏文藝     

2018年上半年，重慶樓市火爆得讓房產(chǎn)中介“坐在那里就把房子賣掉”；而下半年，中介的生意急速下滑，他們?cè)僖沧蛔×恕?/p>

小于就是這樣，作為一名房產(chǎn)中介工作人員，他經(jīng)歷了2018上半年“什么都能賣掉”的美好時(shí)光，有些房源他連樓都沒上就成交了。而到了下半年，坐在門店里再也等不來生意的小于，無奈做起了給新樓盤帶客的買賣。據(jù)他說，如果成功賣掉一套300多萬(wàn)的新房，他能拿到開發(fā)商7000~8000元的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在重慶樓市走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，依靠中介帶客的新樓盤在重慶十分常見。沒有限購(gòu)政策的重慶樓市，卻上演了“過山車”般的冷熱轉(zhuǎn)換。

重慶某樓盤銷售中心

曾經(jīng)火爆的樓市

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份（下同）來到重慶江北區(qū)的一個(gè)高端改善樓盤，該項(xiàng)目按套內(nèi)面積售價(jià)300萬(wàn)~1000萬(wàn)元/套。據(jù)銷售人員介紹，這樣的水平在重慶算是比較高端的產(chǎn)品。

盡管總價(jià)偏高，但該樓盤在2018年6月開盤的時(shí)候，就上演了2000多人參選100多套房源的盛況，選中率僅15:1，300平方米以上的大戶型也早已售罄。

這樣火熱的局面，僅是2018上半年重慶樓市的冰山一角。連房產(chǎn)中介小于都說，去年上半年市場(chǎng)好，二手房很好賣，那時(shí)候他根本沒有時(shí)間去帶客看新房。

彼時(shí)，市場(chǎng)一片火熱下的重慶新房成交價(jià)也一路上揚(yáng)。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2018年上半年，重慶住宅成交均價(jià)11148元/平方米，每月環(huán)比均有所增長(zhǎng)，同比2017上半年8606元/平方米的成交均價(jià)，漲幅達(dá)到了29.5%。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，去年上半年的重慶樓市，“開盤售罄”是一種常態(tài)，房子要搶著買，選房要“找關(guān)系”，茶水費(fèi)、捂盤惜售等市場(chǎng)亂象開始出現(xiàn)。重慶隨即出臺(tái)相關(guān)政策，重拳整治炒房賣號(hào)、捆綁搭售、茶水費(fèi)、選房費(fèi)、捂盤惜售等亂象。

值得一提的是，作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，重慶在2018年1月以及2019年1月兩次提高個(gè)人新購(gòu)高檔住房房產(chǎn)稅起征點(diǎn)，即相繼從2017年的13941元/平方米提升到2018年的15455元/平方米，再提高到最新的17630元/平方米。

重慶某樓盤現(xiàn)場(chǎng)

“三無”購(gòu)房者被擋在門外

所謂“三無”人員，即無戶籍、無企業(yè)、無工作的外來人口。

2018年6月27日，重慶市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，暫停對(duì)不能提供1年以上重慶市納稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。也就是說，從2018年下半年開始，“三無”人員在重慶購(gòu)房無法申請(qǐng)購(gòu)房貸款，只能全款購(gòu)房。

在很多奔走在一線的房產(chǎn)從業(yè)人員眼里，重慶樓市開始驟然降溫，就是從暫停給“三無”人員貸款開始。

首先，二手房?jī)r(jià)格開始出現(xiàn)一定幅度的下降。“現(xiàn)在有些業(yè)主扶不住了，尤其是急著用錢的，很多房子都會(huì)便宜賣出來了。”小于向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者推薦了兩套洋房產(chǎn)品：位于照母山板塊、去年還掛400萬(wàn)元一套的聯(lián)排別墅，現(xiàn)在360萬(wàn)元就賣；另外一套是帶兩個(gè)產(chǎn)權(quán)車位的洋房產(chǎn)品，去年報(bào)價(jià)370萬(wàn)元左右，現(xiàn)在降到了350萬(wàn)元。

進(jìn)入冷靜期的重慶樓市，讓小于的二手房生意顯然不那么好做了?，F(xiàn)在的小于，每天都忙著給客戶推薦意向房源，帶著客戶樓上樓下地奔走看樣板間。

在陪客戶看房的過程中，小于滔滔不絕地給客戶講解房子的所有優(yōu)點(diǎn)。對(duì)一個(gè)明顯年齡比自己小的客戶喊“姐”，已經(jīng)成了小于在這個(gè)“買方時(shí)代”的工作習(xí)慣。

給小于帶來工作動(dòng)力的，是客戶每成交一套新房，開發(fā)商都會(huì)給他一筆不錯(cuò)的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。如成交一套300多萬(wàn)元的房子，小于能拿到7000~8000元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。但他卻直言：“好難賣！”

“三無”人員的界定下，重慶樓市把大批炒房客和資金能力較差的外地人擋在了門外，下半年的房?jī)r(jià)一度出現(xiàn)了環(huán)比下滑的情況。樓盤現(xiàn)場(chǎng)門可羅雀，成交艱難，開發(fā)商也積極主動(dòng)地給“三無”購(gòu)房者開啟了綠燈。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在實(shí)地走訪的過程中了解到，現(xiàn)在重慶的在售樓盤基本都能為“三無”購(gòu)房者提供購(gòu)房款分期服務(wù)，且零手續(xù)費(fèi)。不同開發(fā)商還制定了不同的分期政策，比如有開發(fā)商要求：全款購(gòu)房者需要在簽訂購(gòu)房合同時(shí)付全部房款的五成，兩成在2019年底付清，剩余三成在2020年接房前付清，房款分期時(shí)間跨度超過了一年。

開發(fā)商利潤(rùn)壓縮

在某央企開發(fā)商的洋房產(chǎn)品樣板間里，小于告訴記者：“去年上半年樓市很火的時(shí)候，這種產(chǎn)品能買到就很不錯(cuò)了。但現(xiàn)在市場(chǎng)冷了，反而是買房子的好時(shí)候，你可以慢慢看、慢慢選。”

小于一直在很努力地勸記者買房子。確實(shí)，進(jìn)入2018年下半年乃至2019年初的重慶樓市，一直都在冷清中，購(gòu)房者也有了更多的選擇。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪重慶渝北區(qū)位置較為集中的幾個(gè)樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)樓盤項(xiàng)目的售樓部里幾乎很少看到購(gòu)房者，有時(shí)還會(huì)在門外遇到專門截客的“小蜜蜂”。“小蜜蜂”們熱情地對(duì)記者說：“看看我們這個(gè)盤吧，價(jià)格比他們便宜，戶型比他們好，我們這有車可以帶你過去。”

開發(fā)商也有無奈。一個(gè)于去年10月開盤的樓盤，在工作日的下午仍有看房者在咨詢。項(xiàng)目目前仍有不少房源待售，這顯然讓這個(gè)龍頭房企的置業(yè)顧問小魏有點(diǎn)著急。其對(duì)記者感嘆：“我們就是開盤沒趕上好時(shí)候，要不然也賣得差不多了。”

在記者問到現(xiàn)在價(jià)格跟開盤時(shí)候有沒有漲時(shí)，小魏肯定地說：“漲了，每平方米漲了18元。”與其他樓盤大多以備案價(jià)銷售不同，小魏所在樓盤能拿到老帶新2%的返點(diǎn)。小魏還對(duì)記者誠(chéng)意滿滿地表示，如果真的決定要買，價(jià)格上還會(huì)有讓記者“感到驚喜”的折扣。

整個(gè)2018年，眾多開發(fā)商都對(duì)重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了熱情。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2018年重慶住宅類用地成交了32宗，土地樓面成交均價(jià)5853元/平方米，平均溢價(jià)率16%。包括龍湖、金科、旭輝、綠城、華僑城、弘陽(yáng)地產(chǎn)、電建地產(chǎn)等房企，都在重慶有所收獲。

其中，重慶新樓盤較為集中的照母山板塊樓面價(jià)，被龍湖、平安聯(lián)合體將樓面價(jià)刷新至11393元/平方米。隨著重慶主要板塊的地價(jià)走高，開發(fā)商的利潤(rùn)空間也在壓縮。據(jù)銳理數(shù)據(jù)報(bào)告分析，在重慶照母山、茶園、大學(xué)城等7個(gè)板塊，開發(fā)商的利潤(rùn)空間不足4000元/平方米。

對(duì)走過2018年跌宕起伏的重慶樓市而言，既體會(huì)過千人搶房的瘋狂，也感受到了門庭冷落的冰封。無論是站在門口靜待客戶上門的房產(chǎn)銷售，還是主動(dòng)出擊帶客看新房的房產(chǎn)中介，亦或是面對(duì)地價(jià)日益走高的開發(fā)商，平靜后的重慶樓市，正在回歸理性。