今天，有關(guān)“公攤面積”的新聞被刷屏，大家都在討論：難道“建筑面積”、“公攤面積”以后真的要取消了嗎？

圖片來源：攝圖網(wǎng)

我們先來看消息的起源：

近日，《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》正式掛網(wǎng)開始征求意見，里面包含了13項(xiàng)工程項(xiàng)目規(guī)范和25項(xiàng)工程通用規(guī)范。其中，工程項(xiàng)目規(guī)范第10項(xiàng)，即是引發(fā)大家討論的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》。

在《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》當(dāng)中，第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。

多數(shù)人的討論，其實(shí)就源于此。你看，《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》都明確了，“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，那不就是取消了嗎？

這只是有些媒體的錯(cuò)誤理解！

《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》只是個(gè)技術(shù)規(guī)范

我們首先要了解一點(diǎn)：這個(gè)征求意見稿，征求的是對(duì)一項(xiàng)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的意見，因?yàn)檫@個(gè)《規(guī)范》是開展工程建設(shè)活動(dòng)的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。

也就是說，這個(gè)規(guī)范未來約束的是工程建設(shè)行為，約束對(duì)象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計(jì)算，并無直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以何標(biāo)準(zhǔn)收取，也沒直接關(guān)系。

畢竟，我們商品住房購(gòu)買、保有過程中，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件?！渡唐贩夸N售管理辦法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》都各有負(fù)責(zé)，這其中明確該管的內(nèi)容，怎么可能被本不該管的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》就給說了算呢？

所以，指望一個(gè)技術(shù)規(guī)范，就能解決我們大家都關(guān)心的一個(gè)話題，你說怎么解答？

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難言的“公攤面積”

之所以大家對(duì)這個(gè)話題這么關(guān)注，確實(shí)是這些年來，“公攤面積”讓一些購(gòu)房者感到“很受傷”。

說這個(gè)話題前，我們先了解一下什么是公攤。公攤面積就是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。它包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳等等等等。

公攤面積=商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積

（套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺(tái)建筑面積）

對(duì)于公攤面積的處理，由于目前我國(guó)尚無明確法律法規(guī)予以明確，使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

因此很長(zhǎng)時(shí)間里，我們經(jīng)常會(huì)看到媒體有報(bào)道，公攤面積由于缺少標(biāo)準(zhǔn)，不僅會(huì)讓消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)需支付更多購(gòu)房款，還要多支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。

所以，“公攤”，實(shí)在是一個(gè)大家關(guān)注的話題，一有風(fēng)吹草動(dòng)，難免引來猜測(cè)無數(shù)。

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“套內(nèi)面積交易”無法根本改變“公攤面積”存在的現(xiàn)實(shí)

在這個(gè)《規(guī)范》當(dāng)中，熱議的另一個(gè)原因是“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這句表述帶來的后續(xù)影響。

“套內(nèi)計(jì)價(jià)”這種交易方式，意味著“公攤面積”必須會(huì)取消嗎？

我們暫且先不說，《規(guī)范》中的這句話是不是只針對(duì)建筑企業(yè)竣工驗(yàn)收等情況而言，我們只說在現(xiàn)實(shí)銷售環(huán)節(jié)當(dāng)中，“套內(nèi)計(jì)價(jià)”真的與“公攤面積”“勢(shì)不兩立”嗎？

我國(guó)現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中，是這樣規(guī)定的：商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。

對(duì)此，《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。

而在目前大多數(shù)的購(gòu)房合同中，開發(fā)商前期宣傳的都是以建筑面積來計(jì)價(jià)，而與我們最終簽訂的合同當(dāng)中，卻基本上都是按照套內(nèi)面積來計(jì)價(jià)。也就是說，開發(fā)商前期宣傳，只會(huì)告訴你房子1萬/㎡，但在實(shí)際成交過程中，會(huì)明確標(biāo)明以套內(nèi)面積計(jì)算，1.5萬/㎡。

所以，對(duì)于購(gòu)房人而言，這套房子的總價(jià)實(shí)際上是不變的。只是從交易過程來說，開發(fā)商和你是按照套內(nèi)面積來交易的。這和《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的這條要求其實(shí)也并沒有沖突。

所以，不管是以什么來計(jì)算，只不過是計(jì)算方式的改變，對(duì)多交少交多少物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，并沒有關(guān)系。

新聞多看點(diǎn)

《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》還有這些硬貨需要我們知道

此次征求意見的《規(guī)范》，還有不少重要內(nèi)容需要我們了解并提出意見。

城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付

《規(guī)范》當(dāng)中2.3.2條明確要求，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

① 戶內(nèi)和公共部位所有功能空間的固定面和管線應(yīng)全部鋪裝或粉刷完成；給排水、燃?xì)?、照明、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基本設(shè)施應(yīng)安裝到位；

② 供水、供電、燃?xì)狻⒌缆?、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設(shè)施應(yīng)具備使用條件；

③ 消防設(shè)施應(yīng)完好，消防通道應(yīng)暢通。

四層以上住宅建筑應(yīng)有電梯

日照標(biāo)準(zhǔn)也有明確要求