每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著地產(chǎn)行業(yè)集中度的不斷提升，規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。而對(duì)于在夾縫中求生存的中小房企而言，登陸資本市場(chǎng)的愿望顯得尤為迫切。

由于港股市場(chǎng)估值不高，中小房企公開發(fā)售認(rèn)購不足的情況也屢見不鮮，今年首家赴港上市房企德信中國就遭遇“認(rèn)購不足”魔咒。而另一家浙系房企銀城國際目前已經(jīng)開始簿記，將持續(xù)到2月27日并于當(dāng)日定價(jià)，于2月22日至2月27日面向散戶投資者進(jìn)行認(rèn)購，最終在3月6日正式登陸港股。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年房地產(chǎn)行業(yè)即出現(xiàn)了扎堆赴港上市現(xiàn)象，最終弘陽地產(chǎn)、美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)等一批中小房企成功登陸港交所。今年春節(jié)剛過，中小房企又開啟了赴港上市之旅。赴港IPO會(huì)成為這些中小房企的“救命稻草”嗎？

圖片來源：視覺中國

遭遇“認(rèn)購不足”魔咒

2月13日，浙江房企德信中國在香港舉行全球發(fā)售新聞發(fā)布會(huì)。就在前一日，德信中國通過港交所聆訊。

發(fā)布會(huì)透露，德信中國擬于2月14日至2月19日公開招股，計(jì)劃發(fā)售5.32億股，當(dāng)中10%作公開發(fā)售，90%為國際配售，招股價(jià)介乎每股2.32港元至3.25港元，集資規(guī)模約12.34億港元至17.29億港元。

2月25日，德信中國發(fā)布公告，公司發(fā)行5.32億股。每股發(fā)行價(jià)2.80港元，所得款項(xiàng)凈額13.729億港元，預(yù)期2月26日上市。

公告顯示，香港公開發(fā)售認(rèn)購合共1690.6萬股，相當(dāng)于香港公開發(fā)售項(xiàng)下初步可供認(rèn)購總數(shù)約0.32倍。根據(jù)香港公開發(fā)售初步提呈發(fā)售而未獲認(rèn)購的3629.4萬股發(fā)售股份，已重新分配至國際發(fā)售。

由于重新分配，國際發(fā)售或略微超額認(rèn)購，項(xiàng)下的股份最終數(shù)目已增至5.15094億股，約占于任何超額配股權(quán)獲行使前全球發(fā)售項(xiàng)下發(fā)售股份總數(shù)的96.8%。

由于港股市場(chǎng)估值不高，中小房企公開發(fā)售認(rèn)購不足的情況也屢見不鮮。2018年上市的6家房企中，弘陽地產(chǎn)原定的全球發(fā)售股份數(shù)目為8億股，其中國際發(fā)售90%，香港公開發(fā)售10%，每股發(fā)售價(jià)格2.18港元至3.18港元，總體融資規(guī)模在17.4億~25.4億港元之間。但最終，香港市場(chǎng)只認(rèn)購了計(jì)劃的18%，股份重新分配至國際發(fā)售，最終每股以2.28港元定價(jià)，合計(jì)集資凈額約17.124億港元，低于原定的籌資預(yù)期。

美的置業(yè)最終分配至香港公開發(fā)售的發(fā)售股份數(shù)目為456.6萬股，相當(dāng)于根據(jù)香港公開發(fā)售初步可供認(rèn)購的發(fā)售股份總數(shù)約25.37%；而大發(fā)地產(chǎn)為645萬股發(fā)售股份，占香港公開發(fā)售項(xiàng)下初步可供認(rèn)購發(fā)售股份總數(shù)約32.25%。

赴港IPO成“救命稻草”？

目前，融資渠道收緊使得房企融資難度不斷加大，而在港股上市面臨最大的挑戰(zhàn)是估值較低。那么，對(duì)于中小房企而言，從港股獲得的IPO資金能從根本上解決其融資困境嗎？赴港IPO會(huì)成為這些中小房企的“救命稻草”嗎？

德信中國公告顯示，所得款項(xiàng)凈額13.729億元，60%用作公司若干現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)成本；30%用作公司潛在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的土地收購和建筑成本，以及用于在公司目前經(jīng)營和計(jì)劃擴(kuò)展公司業(yè)務(wù)的城市物色和收購地塊以收購?fù)恋貎?chǔ)備；10%用作一般公司及營運(yùn)資金。

德信中國曾提出2021年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，其中2018年要實(shí)現(xiàn)350億元目標(biāo)。截至2018年年末，其銷售業(yè)績?yōu)?96億元。同為浙系房企的濱江更加聚焦杭州，德信則更加聚焦溫州。但相對(duì)于濱江2018年全年850億元的銷售額，德信僅396億元的銷售規(guī)模要小得多。

另一家浙系房企銀城國際已經(jīng)開始簿記，將持續(xù)到2月27日并于當(dāng)日定價(jià)，于2月22日至2月27日面向散戶投資者進(jìn)行認(rèn)購，最終在3月6日正式登陸港股。本次香港IPO計(jì)劃發(fā)行3.54億股，占擴(kuò)大股本后的25%，募資8.79億港元（合1.12億美元），同時(shí)設(shè)有15%的綠鞋機(jī)制。本次發(fā)行的定價(jià)區(qū)間為每股2港元至2.48港元，對(duì)應(yīng)每股凈資產(chǎn)的75%~80%。該定價(jià)區(qū)間使公司市值達(dá)到3.61億美元至4.48億美元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對(duì)于此類綠鞋機(jī)制來說，可以理解為防范股價(jià)下跌的一種可能，暗含的意思是管理層不太愿意看到股價(jià)下跌，進(jìn)而引起投資者信心不足的現(xiàn)象。具體交易中，比如說上市公司計(jì)劃超額發(fā)行一部分股票給投資者A，但其實(shí)沒發(fā)行，是一個(gè)虛擬的概念。當(dāng)股價(jià)下跌了，上市公司可以自己去認(rèn)購已經(jīng)流通的股票，這樣就可防范股價(jià)跌得太厲害，認(rèn)購的股票可以給投資者A。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，目前中小房企上市有一個(gè)普遍的心態(tài)，即擔(dān)心行業(yè)集中度上升，所以會(huì)密集上市，這樣也是為了擴(kuò)大品牌，進(jìn)而進(jìn)入中大房企的行列中。當(dāng)然對(duì)于此類中小房企來說，實(shí)際上也可以看出，當(dāng)前上市也比較尷尬，因?yàn)槭袌?chǎng)開始降溫，過去很多土地儲(chǔ)備如何消化也是一個(gè)問題。同時(shí)，很多上市房企存在高負(fù)債、低利潤等問題。尤其是部分城市已經(jīng)降溫，這都會(huì)影響此類城市的項(xiàng)目銷售，進(jìn)而影響此類港股上市房企的股價(jià)。