圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

近期，各種信息似乎散發(fā)出樓市回暖的氣息。不僅北京多個(gè)售樓處里看房的人多了起來(lái)，網(wǎng)上關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的報(bào)道也多了起來(lái)，朋友圈里的那些房地產(chǎn)中介和樓盤銷售人員比春節(jié)前活躍不少。

今天，券商中國(guó)記者朋友圈里的多個(gè)房地產(chǎn)中介和樓盤銷售都在轉(zhuǎn)發(fā)一張圖片，并配文稱，剛需該上車了！

前幾天，他們還在轉(zhuǎn)發(fā)多地樓市政策放寬的圖片：

更有北京某樓盤公開喊出4月后要漲價(jià)15%！

難道樓市“小陽(yáng)春”要來(lái)了？這些信息背后的真實(shí)情況如何？今年樓市會(huì)趨勢(shì)性回暖嗎？

接受券商中國(guó)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最近很多之前跌的城市房?jī)r(jià)反彈、成交量上升，主要原因還是信貸刺激下，人為炒作，過(guò)去成交量低迷下積蓄的購(gòu)房者怕踏空，個(gè)別樓盤銷售火爆是個(gè)案不代表整體回暖。預(yù)計(jì)前期調(diào)整比較充分或降溫時(shí)間較長(zhǎng)的一些城市，在3月會(huì)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，量增價(jià)穩(wěn)或小漲，但大部分城市都不會(huì)演變成一個(gè)大反彈，到夏天市場(chǎng)會(huì)重新回落。

多地個(gè)別樓盤銷售火爆

春節(jié)之后，北京首個(gè)開盤的限競(jìng)房項(xiàng)目“國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安”銷售火爆，超千人搖號(hào)600多套房，現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)選房從晚上8點(diǎn)開始一直持續(xù)到凌晨3點(diǎn)多，最后只剩了幾十套。

無(wú)獨(dú)有偶，深圳年后首個(gè)開盤的項(xiàng)目“華潤(rùn)瑞府”也被爆出“8000萬(wàn)一套的超級(jí)豪宅被秒光”的新聞，市場(chǎng)傳言，該項(xiàng)目開盤就售出約5成房源，400平米的戶型更是秒光，230平米戶型產(chǎn)品也已經(jīng)售罄。

合肥也傳出某樓盤開盤“500人瘋搶128套房！現(xiàn)場(chǎng)人買到大喊：這就賺了20萬(wàn)！”的消息。

南京春節(jié)后首個(gè)開盤項(xiàng)目“中海城南公館”，共推出142套精裝房源，有536組客戶登記報(bào)名，最終，不到1個(gè)半小時(shí)全部售罄，并成為2019年南京樓市首個(gè)“日光盤”。

今日，券商中國(guó)記者還接到北京某樓盤銷售的電話，稱最近看房的挺多，現(xiàn)在有優(yōu)惠活動(dòng)，邀請(qǐng)記者去看房。

“現(xiàn)在我們項(xiàng)目有優(yōu)惠活動(dòng)，按時(shí)簽約并在7天內(nèi)交首付的可以立減8萬(wàn)元。最近北京各大售樓處看房人爆滿，買房的人多了。”上述某樓盤銷售對(duì)券商中國(guó)記者說(shuō)，至于看房人多起來(lái)的原因，與年初出了降準(zhǔn)和個(gè)稅抵扣房貸的政策，以及多地限制政策有所松動(dòng)有關(guān)。

北京某豪宅項(xiàng)目發(fā)出漲價(jià)通知

近日，某房企北京某豪宅項(xiàng)目發(fā)布的漲價(jià)通知截圖在網(wǎng)上流傳，稱4月1日起所有現(xiàn)房?jī)r(jià)格上調(diào)15%。

券商中國(guó)記者隨后致電該項(xiàng)目售樓處核實(shí)，某銷售人員告訴記者，該消息屬實(shí)。4月1日起，新品開盤前夕、集團(tuán)將全面上調(diào)漲價(jià)15%，現(xiàn)階段項(xiàng)目清尾房沖業(yè)績(jī)促回款，故向新老客戶回饋現(xiàn)房最后的機(jī)會(huì)，推出幾套特惠房源，現(xiàn)在有一套450平方米的總價(jià)4988萬(wàn)，原價(jià)6000多萬(wàn)；還有一套520平方米的總價(jià)6588萬(wàn)，原價(jià)7000多萬(wàn)。

該銷售還告訴券商中國(guó)記者，3月后發(fā)新品，預(yù)計(jì)6月左右開盤，開盤單價(jià)在每平米18萬(wàn)元以上。而對(duì)于4月后項(xiàng)目漲價(jià)的原因，他表示是集團(tuán)要求，他們只是執(zhí)行。

不過(guò)，對(duì)于網(wǎng)傳漲價(jià)通知截圖中所說(shuō)的，新品已經(jīng)取得預(yù)售證的消息，券商中國(guó)記者從北京市住建委網(wǎng)站上并沒(méi)有查到相關(guān)發(fā)證信息。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)券商中國(guó)記者表示，這是開發(fā)商的營(yíng)銷手法，制造上漲預(yù)期。最近市場(chǎng)的確有波動(dòng)苗頭，從1月下半月開始，包括降準(zhǔn)等信號(hào)被中介和開發(fā)商推動(dòng)宣傳。

北京二手房市場(chǎng)看房量大增

最近，北京二手房市場(chǎng)帶看量大增。貝殼研究院認(rèn)為，隨著均價(jià)的下跌以及調(diào)控政策改善的預(yù)期逐漸蔓延，購(gòu)房者觀望情緒有所緩解，逐漸加快入市節(jié)奏。

某微博大V表示，2月24日北京鏈家成交264套，帶看39294。周六帶看4.43萬(wàn)人次，才成交264套，不得不說(shuō)中介工作很努力，買家并沒(méi)有意識(shí)到要漲，還在猶豫。

還有個(gè)別微博大V發(fā)出“剛需抓緊上車”提示。

人為助推市場(chǎng)波動(dòng)

對(duì)于春節(jié)后多地有樓盤銷售火爆的現(xiàn)象，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這可能只是個(gè)案，不代表市場(chǎng)整體復(fù)蘇。

“個(gè)別樓盤賣的好，主要是因?yàn)橄迌r(jià)，限價(jià)之后有價(jià)差，比二手房?jī)r(jià)格低。但是不能拿一個(gè)城市的個(gè)案來(lái)說(shuō)明這個(gè)城市的新房市場(chǎng)很火爆?，F(xiàn)在大部分一二線城市的新房市場(chǎng)總體來(lái)說(shuō)都不咋樣，因?yàn)榇蟛糠忠欢€城市的新房目前總體都是供大于求。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)券商中國(guó)記者說(shuō)。

不過(guò)，最近很多城市包括北京、上海、深圳、廈門、南京等之前二手房?jī)r(jià)格明顯下調(diào)的城市，都有價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)的苗頭，張大偉預(yù)計(jì)，3月份很可能會(huì)表現(xiàn)的更明顯。

對(duì)于部分城市房?jī)r(jià)上漲、成交反彈的原因，楊紅旭認(rèn)為，有兩方面因素，一方面的確是有部分城市，特別是東部地區(qū)的大城市，最近兩周成交量有所反彈，市場(chǎng)情緒略有好轉(zhuǎn)，這是一個(gè)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)的短期的變化。雖然統(tǒng)計(jì)局的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)多數(shù)在上漲，但環(huán)比漲幅是在收窄的，是在降溫的，而同比數(shù)據(jù)漲幅擴(kuò)大，是因?yàn)橥茸兓獪笥诃h(huán)比。另外一方面是這些中介添油加醋，夸大利好，甚至歪曲數(shù)據(jù)。

張大偉也認(rèn)為，首先是市場(chǎng)人為炒作，過(guò)去一年，很多城市房?jī)r(jià)的確明顯下調(diào)了，而且低迷的成交量下，積蓄了不少需求。最近全國(guó)開始出現(xiàn)項(xiàng)目宣布漲價(jià)，人為的刺激市場(chǎng)。從過(guò)去歷史看，房地產(chǎn)行業(yè)春節(jié)后一般都有一波市場(chǎng)炒作。其次是房地產(chǎn)政策的確有所寬松，包括人才政策，一月份的降準(zhǔn)帶來(lái)的信貸資金對(duì)房地產(chǎn)的影響開始逐漸出現(xiàn)。

小陽(yáng)春不會(huì)成為大反彈

根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，每年3月樓市都會(huì)較前2個(gè)月有所好轉(zhuǎn)，今年是否也會(huì)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”呢？

張大偉認(rèn)為，3月份很多之前跌了的城市出現(xiàn)回暖已經(jīng)成為趨勢(shì)，但這一輪“小陽(yáng)春”到底多長(zhǎng)？核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標(biāo)是認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)變化，這個(gè)政策不變，市場(chǎng)波動(dòng)不會(huì)大；這個(gè)政策一旦變化，市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯反彈。

楊紅旭則對(duì)券商中國(guó)記者表示，3月“小陽(yáng)春”是分城市看的，今年大部分三四線城市、中西部地區(qū)都沒(méi)有行情，因?yàn)樗麄兘禍亟档帽容^晚，有些還沒(méi)怎么降溫。有春季行情的都是那些調(diào)整比較充分的或者說(shuō)降溫時(shí)間較長(zhǎng)的一些城市，主要是一線城市，尤其是京滬，還有類似廈門、環(huán)京這種城市。

“今年這些城市也會(huì)出現(xiàn)小反彈，但是大部分城市都不會(huì)演變成一個(gè)大反彈。”楊紅旭對(duì)券商中國(guó)記者說(shuō)，大反彈是從春季反彈到夏季到冬季，一直往上走。估計(jì)今年?yáng)|部的這些一二線城市即便是有行情，也不會(huì)演變成大行情，只是春節(jié)之后到五月份之間的一個(gè)量增，價(jià)格有可能會(huì)暫時(shí)穩(wěn)住或小漲，到夏天都會(huì)重新回落。

（券商中國(guó) 張達(dá)）