每經記者 吳若凡    每經編輯 陳夢妤    

2月25日，陽光城21億元辦公物業(yè)類REITs資產支持專項計劃獲得深交所無異議函。

據公告，陽光城全資子公司上海潤渝置業(yè)有限公司所持上海陽光控股大廈為底層物業(yè)資產在1月2日設立的辦公物業(yè)類REITs資產支持專項計劃，已收到深交所無異議函。

據了解，這一專項計劃是陽光城于2018年12月14日申請設立的，擬發(fā)行規(guī)模不超過21億元，產品期限不超過21年，每2年設立開放期，利率將以發(fā)行市場利率為準。陽光城方面表示，專項計劃募集資金擬用于償還公司債務、補充流動資金等。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨告訴《每日經濟新聞》記者，未來，通過將能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質物業(yè)進行資產證券化融資將成趨勢，典型如辦公物業(yè)類REITs。從融資標的來看，辦公的租金收入比商業(yè)有保障，現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此更易獲得低成本融資。從出租率和單位租金看，辦公類項目都有優(yōu)勢，出租率相對高，租期長，租客穩(wěn)定。

而在58安居客首席分析師張波看來，陽光城此次專項計劃獲無異議函，主要原因是融資環(huán)境變化。

他續(xù)稱，在資金流動性趨于放松的大環(huán)境下，REITs將迎來更快發(fā)展，公募REITs加快試點，住房租賃REITs更多涌現(xiàn)。REITs作為國際成熟的房地產融資工具，也將成為國內住房市場發(fā)展的有力工具，并通過提高不動產資產流動性，幫助企業(yè)在盤活存量資產，達到優(yōu)化資源配置、降低財務杠桿的作用。

但另一方面也可看出，房企的融資需求十分急迫。“房企有規(guī)?；V求驅動，即不進入頭部企業(yè)陣營，生存壓力就會更大，尤其是中型房企，更加渴求自身規(guī)模快速增大，所以自身融資需求只會越來越強烈。”張波表示。

來自億翰的數據顯示，2018年1月～2019年1月，房企債券融資規(guī)模達到7066.5億元，其中，2018年全年房企債券融資規(guī)模為6418.9億元，同比增長43.7%；2019年1月債券融資規(guī)模647.5億元，同比增長116.3%。

據其預測，2019年房企還債規(guī)模將超過3000億元。這意味著，今年以來大部分房企將處于借新還舊的關鍵時期。

無論是從2018年全年看，還是從2019年1月單月來看，房企債券融資規(guī)模均處于上行軌道。

自2018年下半年開始，房企債券融資規(guī)模放量更加明顯，成本出現(xiàn)分化，具有國企和央企性質的房企更易獲得低利率公司債融資。

以中海地產為例，其2018年10月發(fā)行的35億元公司債票面利率為4%，低于行業(yè)大部分房企。2019年1月，中海地產宣布發(fā)行2019年第一期公司債券，發(fā)行規(guī)模不超過35億元，兩個品種的票面利率分別為3.47%和3.75%。而民企，尤其是中小房企發(fā)行公司債的票面利率相對偏高。

不過，張波也提醒道，短期的融資高峰并不代表對房企側的整體放松。國家對于房企資金的監(jiān)管并未出現(xiàn)明顯的松動信號，大概率上依然會維持嚴監(jiān)管。

（封面圖片來源：攝圖網）