每經(jīng)記者 林菁晶 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“六年的寒冬現(xiàn)已成為過去，我們知道春天早晚會(huì)回來，事實(shí)也是如此。”2018年3月，恒隆發(fā)布2017年全年業(yè)績(jī)后，董事長(zhǎng)陳啟宗在長(zhǎng)達(dá)上萬字的“董事長(zhǎng)致股東函”中如是說。

一年過去了。

期間，恒隆的業(yè)績(jī)發(fā)生不少變化，但總體來說，“春天”并沒有到來。以其公布的財(cái)報(bào)看，全年銷售總額遭腰斬，為12.27億港元，同比跌幅達(dá)64%；整體收入也呈現(xiàn)下滑，為94.08億港元，同比下降16%。

恒隆董事長(zhǎng)陳啟宗  圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝（資料圖片）

“體面”生存之道

這幾天，恒隆又傳出新的“瘦身計(jì)劃”：出售旗下位于香港佐敦、長(zhǎng)沙灣、旺角等區(qū)域的四項(xiàng)物業(yè)，總市值約90億港元。

“這些資產(chǎn)對(duì)恒隆而言并不是很重要，資產(chǎn)回報(bào)也不高?，F(xiàn)在是一個(gè)不錯(cuò)的出售時(shí)機(jī)，可以趁早將其賣掉，變現(xiàn)成資金，轉(zhuǎn)移到其他投資，對(duì)資產(chǎn)做優(yōu)化。”恒隆方面對(duì)此回應(yīng)道。

這或許也解釋了過去六年恒隆經(jīng)歷零售業(yè)低潮，租金漲幅不高的原因。更重要的是，把這些“不夠好”的資產(chǎn)轉(zhuǎn)手后，其凈負(fù)債率也能得到大幅降低。

其實(shí)，恒隆的資產(chǎn)挪騰術(shù)在2012年就有所體現(xiàn)。

當(dāng)年，恒隆在香港出售兩項(xiàng)非核心業(yè)務(wù)，即葵涌的紅A中心及銅鑼灣的柏景臺(tái)商鋪和停車位，共為其帶來溢利2.2億港元。也正是在那一年，恒隆分階段投入逾20億港元，用于改善及翻新香港及上海項(xiàng)目，其中香港項(xiàng)目占4億港元，其余則用于上海兩個(gè)大型廣場(chǎng)。

2017年，恒隆又以總價(jià)約28億港元出售香港3個(gè)非核心區(qū)域商業(yè)物業(yè)，折價(jià)近三成。與此同時(shí)，又投入大量資金，對(duì)內(nèi)地包括上海、天津、無錫、濟(jì)南、沈陽(yáng)等地的8座恒隆廣場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。

只不過，從2018年租金收入上看，恒隆在內(nèi)地城市的物業(yè)，除卻上海的恒隆廣場(chǎng)（收入15.54億元）和港匯恒隆廣場(chǎng)（收入8.03億元）兩個(gè)項(xiàng)目外，并沒有亮眼表現(xiàn)。因此有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，上海兩個(gè)項(xiàng)目占內(nèi)地租賃總收入的65.90%，恒隆這是患上了“上海依賴癥”。

但恒隆并沒有因此放緩在內(nèi)地其他城市的商業(yè)地產(chǎn)投資。

其中，最引人注目的是2018年以107億元拿下的杭州百井坊地塊。其在財(cái)報(bào)中也透露，未來將在這幅優(yōu)質(zhì)地發(fā)展大型高端綜合商業(yè)項(xiàng)目，包括世界級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)及辦公樓，地面及以上樓面面積最高達(dá)約19.41萬平方米，預(yù)計(jì)2024年分階段落成。

目前，恒隆還有5個(gè)項(xiàng)目正在籌建中，分別位于昆明、武漢、杭州、沈陽(yáng)和無錫，投資總計(jì)311.86億港元，涵蓋商場(chǎng)、辦公樓、酒店和服務(wù)式寓所。

“房地產(chǎn)賺大錢的時(shí)代已經(jīng)過去。”這是2018年陳啟宗出席某論壇時(shí)的表態(tài)。但賺慢錢不意味著不賺錢，租金收入就是慢而穩(wěn)定的錢。他還透露想在內(nèi)地購(gòu)入更多地塊，擴(kuò)展租賃組合。

而真正不賺錢的項(xiàng)目都是要被賣掉的，這便是恒隆“體面”的生存之道。

“富三代”的資本

陳啟宗可不是一般人物，他霸氣到可以在集結(jié)一眾主流內(nèi)地開發(fā)商的地產(chǎn)論壇上喊出“香港房地產(chǎn)商不怕內(nèi)地房企來港”，并傲氣地表示“我們蓋的房子要貴一點(diǎn)，但這也是由我們的基因決定的”。

陳啟宗對(duì)自家業(yè)務(wù)向來自信，哪怕是在之前致股東的萬字長(zhǎng)信里，一邊直陳“6年寒冬終結(jié)與管理層繼任難題”，另一邊將恒隆形容為“如此重視建筑物形態(tài)和外貌的購(gòu)物商場(chǎng)發(fā)展商，實(shí)在寥寥可數(shù)”。

甚至是在今年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，被問及恒隆的粵港澳大灣區(qū)布局，陳啟宗表示否定：“大灣區(qū)一定會(huì)成功，但不同公司有不同策略，恒隆還是專注現(xiàn)有大城市的布局。”

不同于白手起家的一些地產(chǎn)大佬，陳啟宗的“傲慢”似乎更有資本，因?yàn)樗约壕褪莻€(gè)不折不扣的富三代。

1960年，陳啟宗的父親陳曾熙在香港一手創(chuàng)辦恒隆，后者是與李嘉誠(chéng)齊名的香港十大富豪之一。1986年，陳曾熙突然去世，但將40多億港元財(cái)產(chǎn)以及家族掌舵權(quán)交給了其弟陳曾燾，這令陳啟宗非常不滿，一氣之下遠(yuǎn)走美國(guó)，與弟弟陳樂宗另起爐灶，一起創(chuàng)辦了如今的晨興資本。

不過，對(duì)外受制于香港的房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)，對(duì)內(nèi)受限于恒隆的連年虧損，陳曾燾的家族業(yè)績(jī)并不是很風(fēng)光，他選擇了主動(dòng)讓位，陳啟宗正式接棒。

篤信“房地產(chǎn)企業(yè)不可能去地產(chǎn)化”的陳啟宗新官上任，第一把火就燒到了管理層，并將集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)到內(nèi)地。在家族企業(yè)盛行的香港，老股東是非常害怕創(chuàng)新求變的。果不其然，這一決定遭到了眾多股東的反對(duì)。但陳啟宗力排眾議，執(zhí)拗北上，首圈上海，并連下兩宗重要地塊，這成就了后來的恒隆廣場(chǎng)。

這一年，正是1992年。

首秀成果很漂亮，陳啟宗也很滿意。作為上海第一家奢侈品廣場(chǎng)，陳啟宗多次為其站臺(tái)，并表示，上海最早單月稅收過億的“月億樓”，就是恒隆廣場(chǎng)。

有個(gè)性又有野心的陳啟宗，事業(yè)版圖必然不止于此，他的晨興資本如今已穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)創(chuàng)投界C位。

而晨興資本的成名作，當(dāng)屬2010年500萬美元投資剛剛成立的小米，成為其當(dāng)時(shí)的第二大股東。據(jù)Wind，目前晨興資本持股小米10.8%，為其第三大股東。按小米目前的2843億港元的市值計(jì)算，這筆500萬美元的投資已經(jīng)變成了300余億港元。

恒隆之于小米，媲美軟銀之于阿里。

與所有家族企業(yè)一樣，陳啟宗也早早為自己退位后做了準(zhǔn)備。

2016年，陳啟宗之子、80后陳文博被選為恒隆地產(chǎn)執(zhí)行董事，走的也是一條“富家子弟體驗(yàn)生活”的路線。比如，每天騎自行車上班，卻還要被陳啟宗調(diào)侃“騎自行車，你好奢侈”。他對(duì)兩個(gè)兒子說得最多的是“你們不會(huì)從爸爸這里拿到一分錢，將來也是”，一如既往地傳承節(jié)儉。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)