圖片來源：攝圖網(wǎng)

繼3月5日政府工作報告中明確提出“穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”后，3月8日的十三屆全國人大第二次會議上再次提到房地產(chǎn)稅法，立刻引起廣泛關注。

這次的提法是“集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括審議民法典，制定……房地產(chǎn)稅法等立法調(diào)研、起草，都要加緊工作，確保如期完成。”

湊巧的是，3月8日，多只香港內(nèi)房股尾盤大跌。有人立刻將其與房地產(chǎn)稅的消息聯(lián)系到一起。

那么，這次房地產(chǎn)稅的提法有何新意？內(nèi)房股的大跌與之有關嗎？房地產(chǎn)稅的影響有多大？到底何時會出臺？

再提房地產(chǎn)稅

繼3月5日政府工作報告中明確提出“穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”后，3月8日的十三屆全國人大第二次會議上再次提到房地產(chǎn)稅法。

要正確理解這次提法，還是要結合當時的語言環(huán)境，來看一下完整的表述：

“今年要抓緊制定修改深化市場化改革、擴大高水平開放急需的法律，加快推進民生、國家安全、知識產(chǎn)權保護、社會治理、生態(tài)文明建設等領域的立法，落實稅收法定原則，完善國家機構有關法律制度。集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項，包括審議民法典，制定刑法修正案（十一）、基本醫(yī)療衛(wèi)生與健康促進法、房地產(chǎn)稅法、出口管制法、社區(qū)矯正法、軍民融合發(fā)展法、退役軍人保障法、政務處分法，修改證券法、現(xiàn)役軍官法、兵役法、人民武裝警察法、全國人民代表大會組織法、全國人民代表大會議事規(guī)則，生物安全法、長江保護法等立法調(diào)研、起草，都要加緊工作，確保如期完成。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

這次提法有何新意？

從這次完整的表述看，房地產(chǎn)稅法并沒有被單獨說明，而是包括在眾多立法事項之內(nèi)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，文后跟的這些法律都會立法調(diào)研、起草，都要加緊工作，確保如期完成，而且從文字語法上，并沒有立法完成的內(nèi)容。“房地產(chǎn)稅法已經(jīng)在總理的工作報告中明確說是‘穩(wěn)步推進’，穩(wěn)步是指有把握地按一定步驟進行，與之前的‘穩(wěn)妥’即穩(wěn)當可靠的意思相比，代表房地產(chǎn)稅逐漸進入制定程序中，房地產(chǎn)稅落地的速度預期在加快”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對證券時報記者表示，2019制定房地產(chǎn)稅法，是指形成文本，但不一定進入一審環(huán)節(jié)。上述一堆立法，去年已進入本屆（十三屆）人大立法現(xiàn)劃，從這次表述看，口徑無變化。

一位房地產(chǎn)稅法專家也對證券時報記者說：“這次表述沒看出有新提法”。

不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，房地產(chǎn)稅的立法具有積極的信號。2018年這個工作明顯是受到了干擾，尤其是中美貿(mào)易摩擦，但推進的思路不變，到了2019年這項工作會加快，尤其是會與長效機制進行結合。

房地產(chǎn)稅對購房人有何影響？

房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程有直接關系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。

房地產(chǎn)稅與老百姓關系密切，很多有房人對此比較擔心。

不過，嚴躍進認為，老百姓不需要對房地產(chǎn)稅有太多的擔心，這主要有三點考慮：

第一，房地產(chǎn)稅立法和推進是財稅體系方面的改革內(nèi)容，而不能簡單理解為房地產(chǎn)市場要打壓要課稅。這是利好財稅體系的建立，尤其是從房地產(chǎn)角度看，交易環(huán)節(jié)未來會減稅，類似近期的增值稅附加稅和印花稅等，而持有環(huán)節(jié)會增稅，這是結構性的大轉(zhuǎn)變。

第二，房地產(chǎn)稅即便是征收，對于剛需購房者本身沒有太多關系。比如上海人均60平方米以下的住房本身也不征稅，面積基本考慮到了剛需和改善型需求，所以對于這部分人來說影響不大。而即便是征稅，粗略估計，稅款額估計是房價款的0.1%，也不是很大的成本，或者說征稅會比較謹慎，也會考慮很多減稅免稅的概念。

第三，對于房地產(chǎn)稅，老百姓會問兩個問題，即還要不要買房？房價會不會下跌？對于是否要買房，從自住角度看，宜早不宜遲；而從房價本身來說，房地產(chǎn)稅若是真的執(zhí)行到位，會倒逼部分房東將房子進行出租，這是利好房價去泡沫和鼓勵租賃市場發(fā)展的。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場有何影響？

今日尾盤，港股內(nèi)房股全線大跌，截至收盤，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌5.17%，融創(chuàng)中國跌10.89%，龍湖集團跌5.35%，碧桂園跌5.18%。

對于今日多只香港內(nèi)房股尾盤大跌，有人將其與房地產(chǎn)稅的新消息聯(lián)系到一起。對此，嚴躍進認為，房地產(chǎn)稅立法，略對樓市有利空影響，這一次地產(chǎn)股下跌，和大盤近期沖高后市場信心不足有關，同時也體現(xiàn)了一點，即宏觀經(jīng)濟基本面還沒完全改善，大盤難以持續(xù)強勁，而房地產(chǎn)稅的消息出現(xiàn)，更容易加劇地產(chǎn)股下跌。

對于房企來說，房地產(chǎn)稅政策容易影響銷售，進而影響拿地。嚴躍進認為，短期看房地產(chǎn)稅對市場的影響還不會太大，都還處于討論階段，房企還是應該有自己的投資路線。

不過，張大偉認為，房地產(chǎn)稅是綜合概念，只是工具，并不是萬能的，房地產(chǎn)稅只是包括了存量交易等房地產(chǎn)多環(huán)節(jié)的綜合概念，未來影響到底如何，還是要看落地的政策內(nèi)容，包括豁免、稅率、稅基等。

房地產(chǎn)稅何時出臺？

大家最關心的還是房地產(chǎn)稅的出臺時間，某十強房企高管對證券時報記者表示，房地產(chǎn)稅法立法作為財稅體制改革的一部分，與房地產(chǎn)市場調(diào)控基本無關，其本質(zhì)還是解決地方政府稅收問題，在經(jīng)濟下行、樓市不穩(wěn)的情況下，今年落地的可能性很小，也許最多只是出臺草案并開始審議。

楊紅旭也認為，去年8月開始房地產(chǎn)市場下拐，樓市低迷期不宜于出立房地產(chǎn)稅，估計今年難以完成房地產(chǎn)稅立法。

張大偉也認為，穩(wěn)步推進下的房產(chǎn)稅還需要一定時間，立法過程較長，目前在積極準備草案階段，3年內(nèi)出臺執(zhí)行落地可能性不大，將按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。

嚴躍進指出，從立法層面看，至少要走5個核心環(huán)節(jié)：第一，立項和立法人員確立，即組織架構需要搭建。第二，調(diào)查研究，不排除包括上海和重慶會成為重點調(diào)研的對象，同時針對近期類似公攤面積等熱點問題也會納入到調(diào)研之中，另外也包括國際歷史經(jīng)驗的研究。第三，發(fā)布征求意見稿，估計這個征求意見稿至少需要一年的時間，會比別的法律更為謹慎。第四，審查，即對房地產(chǎn)稅開征以后的市場影響進行評估，要結合類似物權法等概念進行。第五，發(fā)布，這個過程預計要到2022年以后才會出現(xiàn)，即這幾年還會在立法的基礎工作上開展。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

房地產(chǎn)稅立法進展

2018年以來，房地產(chǎn)稅立法進程開始加快，證券時報記者梳理了一年來房地產(chǎn)稅相關表述：

① 2018年3月4日，全國十三屆全國人大一次會議副秘書長、發(fā)言人張業(yè)遂在答記者問時表示，房地產(chǎn)稅立法由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草，目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見等方面的工作，爭取早日完成提請常委會初次審議的準備工作。

② 2018年3月5日，《政府工作報告》中明確提出，健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法。

③ 2018年3月7日，財政部副部長史耀斌表示，目前全國人大常委會預算工作委員會、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。房地產(chǎn)稅總體思路就是立法先行、充分授權、分步推進。按照這樣一個總體思路。目前，我們正在設計、完善，同時再進行論證和聽取意見。

④ 2018年3月11日，全國人大常委會工作報告中提出，2018年將繼續(xù)加強立法工作，落實稅收法定原則，研究制定房地產(chǎn)稅法。

⑤ 2018年3月25日，財政部部長劉昆表示，今年按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。

⑥ 2018年4月27日，全國人大常委會公布2018年立法工作計劃，房地產(chǎn)稅法被列入預備審議項目。由有關方面抓緊調(diào)研和起草工作，視情在2018年或者以后年度安排審議。

⑦ 2018年7月16日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，對于房價的問題，從下一步發(fā)展情況來看，一方面要進一步加強和完善宏觀調(diào)控，同時，從供給側(cè)進一步發(fā)力，包括加快推進房地產(chǎn)稅相關政策舉措，實現(xiàn)多主體供給、多渠道保障，加快推進租售同權等一系列配套政策的落實，加快長效機制建設，更好地促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地實現(xiàn)“房子是用來住的而不是用來炒的”這樣一個基本定位。

⑧ 2018年9月7日，全國人大常委會立法工作會議召開，房地產(chǎn)稅法被列入十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃，并且被列入一類項目，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案，由全國人大常委會預算工委和財政部負責。

⑨ 2019年3月5日，《政府工作報告》中明確提出，健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法。

⑩ 2019年3月8日，十三屆全國人大第二次會議提出，集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項，包括審議民法典，制定刑法修正案（十一）、基本醫(yī)療衛(wèi)生與健康促進法、房地產(chǎn)稅法、出口管制法、社區(qū)矯正法、軍民融合發(fā)展法、退役軍人保障法、政務處分法，修改證券法、現(xiàn)役軍官法、兵役法、人民武裝警察法、全國人民代表大會組織法、全國人民代表大會議事規(guī)則，生物安全法、長江保護法等立法調(diào)研、起草，都要加緊工作，確保如期完成。

來源：證券時報網(wǎng) 記者：張達