每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 薛暉    

3月15日，58同城、安居客與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》旗下“鎂刻地產(chǎn)”聯(lián)合發(fā)布的《租房消費(fèi)行為調(diào)查報告》（下稱《報告》）認(rèn)為，長期來看，租賃人群占比不斷提升是個趨勢，住房租賃市場會持續(xù)增長；發(fā)展租賃市場是穩(wěn)定樓市的長效舉措。同時，在消費(fèi)端，租金與交通仍然是租賃需求關(guān)注的焦點。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

租金與交通依然是關(guān)注焦點

據(jù)國家衛(wèi)計委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年間，我國年均流動人口達(dá)到2.46億，主要流向京津冀、長三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)及沿海地區(qū)，這一群體已經(jīng)成為我國房屋租賃需求第一大群體。

從我國租房市場的需求結(jié)構(gòu)來看，逐年增長的全國普通高校畢業(yè)生也是房屋租賃需求的重要群體。據(jù)不完全統(tǒng)計，2014年至2018年五年間，全國普通高校畢業(yè)生總?cè)藬?shù)約3832萬人，人口流向呈現(xiàn)出向東南沿海地區(qū)集中的趨勢。

與租賃需求相對應(yīng)的是，在租賃房源供應(yīng)方面，租賃房源也在向一線城市集中。《報告》顯示，2018年一線城市租賃房源信息量占全國總量的37.5%，其中上海、北京、深圳租賃房源供應(yīng)量位居全國前三，占比分別為11.9%、11.3%、10.6%。

《報告》基于一二線及部分三線城市租客的調(diào)研顯示，35歲以下的年輕人是租房市場的主力軍。具體來看，租客年齡在20歲以下的占比14.1%，21至25歲之間的占比34.4%，26至30歲的占比26.9%，31至35歲的占比14.4%，36歲及以上的占比10.1%。

此外，從租客收入結(jié)構(gòu)來看，月薪在1萬元以下的租客占比超過8成。其中，月薪低于5000元的租客占比達(dá)到45%。

而在租房人群選房因素方面，租金與交通仍然是租房人群關(guān)注的主要因素。

《報告》顯示，在租房時看中的因素中，租金價格、交通便利性、房屋安全性、房屋配套設(shè)施等因素方面排名靠前，其中有39.3%的租客選擇了租金價格，38.8%的租客選擇交通便利性，并分別位居租房看中的因素前兩位。

在房源類型方面，有78.1%的租房人群會選擇普通小區(qū)住宅的房源。顯然，租金價格是影響租客選擇普通房源的主要因素，而這也是普通小區(qū)住宅受到“歡迎”的關(guān)鍵。從戶型結(jié)構(gòu)來看，一居室、二居室為主力供應(yīng)戶型，占比分別是26.1%、46.8%。

租金方面，《報告》顯示，2018年全國平均租金為47.2元/平方米·月。一線城市中，北京以80元/平方米·月位居首位，深圳、上海、廣州分別以72.7元/平方米·月、67.5元/平方米·月、48.5元/平方米·月緊隨其后。

可見，一線城市租金水平明顯高于全國平均水平。對此，《報告》認(rèn)為，租金的高低受當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展、外來人口流入情況、房源供求及房價等因素影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口聚集程度高的北、上、深平均月租金均遠(yuǎn)高于全國均值。

此外，從全國范圍看，月租金在2000元及以下的房源最受青睞?！秷蟾妗凤@示，租房人群選擇的房源租金多在2000元/月以下的占比達(dá)到80.5%。不過在一線城市中，選擇4000元/月以上房源的租房人群占比相對較高。

2030年租房市場將達(dá)4.2萬億規(guī)模

2017年下半年以來，廣州、成都等多個人口凈流入城市陸續(xù)出臺租賃住房市場新政，住房租賃市場成為市場關(guān)注焦點。

如北京計劃在2017年至2021年的五年內(nèi)新增住房150萬套，其中租賃住房50萬套；上海在十三五期間計劃新增住房170萬套，其中租賃住房70萬套，占比超過40%；廣州計劃在2017年至2021年的五年內(nèi)建設(shè)租賃住房15萬套；深圳也提出在十三五期間，擬收儲不低于100萬套（間）村民自建房或集體自有物業(yè)統(tǒng)一租賃經(jīng)營、規(guī)范管理。此外，南京、青島、佛山等地也通過在土地出讓時明確“競自持”規(guī)定來支持租賃住房市場發(fā)展。

無疑，發(fā)展住房租賃市場，在上述城市將是大勢所趨，也是房地產(chǎn)市場補(bǔ)短板的重要內(nèi)容?？梢灶A(yù)見，住房租賃市場在整個房地產(chǎn)市場中將占據(jù)重要位置?！秷蟾妗芬舱J(rèn)為，發(fā)展住房租賃市場，是穩(wěn)定房屋租金、促進(jìn)樓市平穩(wěn)發(fā)展的長效舉措。

另一方面，住房租賃市場依然有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。東方證券在此前的研報中就預(yù)測，至2030年我國租賃人口將達(dá)2.7億人，住宅租賃市場整體市場規(guī)模將達(dá)4.2萬億元。

盡管如此，但在消費(fèi)端，居住體驗仍是租客關(guān)注的重點。

《報告》顯示，租客的消費(fèi)習(xí)慣方面，“房屋設(shè)備損壞沒人維修”成為主要槽點。租房期間，有34%的租客表示遇到過“房屋設(shè)備損壞沒人維修”的問題，遇到“房東提前解約”情況的租房人群占比19.8%，遇到“退房時不退押金”的租房人群占比18.6%。此外，也有部分租房人群對合租室友及房間衛(wèi)生情況頗有微詞。

專業(yè)的管家、標(biāo)準(zhǔn)化的裝修……與傳統(tǒng)住房租賃模式相比，近幾年得到快速發(fā)展的長租公寓在改善租住體驗方面“優(yōu)勢”明顯。

住房租賃利好政策的相繼出臺，巨大的行業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ尫科?、長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)，甚至銀行等金融機(jī)構(gòu)紛紛切入住房租賃市場。

住房租賃“火熱”的背后，正是大家對租賃市場前景的看好。據(jù)不完全統(tǒng)計，TOP30房企中，有超過三分之一的房企都已布局長租公寓業(yè)務(wù)。而包括魔方、蛋殼、自如等長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)，也在不斷進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。

但另一方面，各類企業(yè)布局長租公寓領(lǐng)域，必然會帶來行業(yè)競爭的加劇。

《報告》在“2019年消費(fèi)趨勢”部分認(rèn)為，長租公寓將迎來大洗牌。2019年仍會有眾多企業(yè)布局住房租賃這個政策紅利市場，包括房企系、酒店系、中介系等。此外，長租公寓的大洗牌還在進(jìn)行中，“大魚吃小魚”現(xiàn)象將增加，頭部長租公寓企業(yè)規(guī)模將越來越大。未來3至5年內(nèi)，將有超過9成的中小品牌可能無法在競爭環(huán)境中存活。

2019年租房消費(fèi)的另一個重要趨勢是，一線城市的供需錯位將得到改善。隨著租賃房源的不斷增加，租房難會得以緩解。而租金上漲壓力也會造成租金與需求之間的矛盾，兩者之間的平衡將是2019年租房消費(fèi)市場面臨的重要挑戰(zhàn)。