每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 薛暉    

由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》旗下“鎂刻地產(chǎn)”與58同城、安居客聯(lián)合發(fā)布的《租房消費(fèi)行為調(diào)查報(bào)告》顯示，了2019租賃行業(yè)的供求現(xiàn)狀和長(zhǎng)租公寓都將出現(xiàn)變革。每經(jīng)記者也就這些問(wèn)題專訪了北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥。

供應(yīng)改善

“今年以來(lái)，可以看到住房租賃市場(chǎng)的供求關(guān)系在不斷改善。”趙慶祥說(shuō)。

“促進(jìn)增加租賃住房供應(yīng)的利好不斷。稅費(fèi)方面，從個(gè)稅的租房專項(xiàng)扣除到房租稅負(fù)的減半，都是對(duì)租賃市場(chǎng)的利好。土地方面，政府推動(dòng)在集體土地上建設(shè)租賃住房，在出讓的商品房用地中配建租賃住房，都增加了租賃住房供應(yīng)。”

與此同時(shí)，需求端沒(méi)有明顯的增加。今年公布的數(shù)據(jù)顯示，北京市常住外來(lái)人口在2017年末為794.3萬(wàn)人，與2016年年末相比減少13.2萬(wàn)人；北京市戶籍人口2017年末為1359.2萬(wàn)人，比2016年末減少3.7萬(wàn)人，降幅3%。

一些研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，2月份北京成交的租賃房源中，一居室月租金均價(jià)為90元/平方米，環(huán)比下跌2.44%，兩居室月租金均價(jià)為70元/平方米，環(huán)比下跌1.92%，三居及以上戶型月租金均價(jià)為69元/平方米，環(huán)比下跌1.28%。

“我認(rèn)為2019北京租賃市場(chǎng)整體仍然將是平穩(wěn)的，房租不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲，但是需要指出，目前市場(chǎng)還存在結(jié)構(gòu)性失衡，特別是中低價(jià)位的租賃住房仍然需要加大供給。”

強(qiáng)者愈強(qiáng)

中介行業(yè)喧囂無(wú)比，我愛(ài)我家借殼上市，蛋殼高調(diào)宣布融資，鏈家正在積極謀求上市。

近些年來(lái)，中介行業(yè)逐漸呈現(xiàn)出了強(qiáng)者愈強(qiáng)的現(xiàn)象，資源逐漸向一些頭部企業(yè)集中。

“從去年的租金上漲到年末的長(zhǎng)租公寓暴雷，暴露了行業(yè)存在的問(wèn)題，迫使行業(yè)變革，進(jìn)入理性發(fā)展軌道”趙慶祥說(shuō)到。“這是一把雙刃劍。”

“好的一面是，市場(chǎng)集中度提高，大型租賃企業(yè)更好監(jiān)管，或者說(shuō)市場(chǎng)監(jiān)管的效果更好。大公司具有引領(lǐng)示范作用，更希望規(guī)范發(fā)展；小公司數(shù)量而多分散，監(jiān)管難度會(huì)大一些。”

“專業(yè)的大型租賃企業(yè)能擴(kuò)大租賃住房供給，他們將房源按照單間進(jìn)行分別出租，租金相對(duì)較低，租客更容易承擔(dān)，同時(shí)提高了住房的利用效率。”

“另一方面，這些龐大的企業(yè)背后都有資本的影子，資本是逐利的，當(dāng)單一企業(yè)規(guī)模大到一定程度，就會(huì)具備影響或者支配市場(chǎng)的能力。如何減少資本的副作用，防止頭部企業(yè)操控市場(chǎng)、攫取暴利，讓他們自覺(jué)遵守《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》《反壟斷法》等法律法規(guī)就會(huì)是一個(gè)新的監(jiān)管命題。”

有政策、無(wú)細(xì)則

趙慶祥表示，目前的國(guó)家政策明確鼓勵(lì)、支持和培育住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，解決存量房屋利用不充分，租賃市場(chǎng)發(fā)展不平衡問(wèn)題，國(guó)務(wù)院及相關(guān)部門相繼出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》等文件，但目前行業(yè)面臨的主要問(wèn)題是“有政策無(wú)細(xì)則”。

“舉例來(lái)講，政策是‘鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房’，但是真正有租賃企業(yè)希望去改造時(shí)，因?yàn)闆](méi)有具體的實(shí)施細(xì)則，一些公安、消防等監(jiān)管部門只能依照舊有的法律進(jìn)行監(jiān)管，給這些租賃企業(yè)造成一定的阻力。”

還有一些監(jiān)管模糊的區(qū)域，例如在城鄉(xiāng)結(jié)合部，未取得權(quán)屬證書的回遷安置房、村民自建房等房源，如果作為租賃住房出租，嚴(yán)格按照目前的法律來(lái)講是不規(guī)范的，所以正規(guī)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及租賃契約會(huì)不敢涉足這些區(qū)域，也正是這些區(qū)域成為黑中介盤踞的重災(zāi)區(qū)。2018年的時(shí)候，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)配合朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局嘗試帶領(lǐng)正規(guī)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和租賃企業(yè)進(jìn)駐這些小區(qū)，宣講租賃管理政策，講解群租風(fēng)險(xiǎn)，推介正規(guī)的租賃機(jī)構(gòu)，擠壓黑中介的生存空間，這些積極嘗試取得了一定成效。

“從根本上講，通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng)提高存量房屋利用效率，既規(guī)范租賃行為又保障市場(chǎng)主體的合法權(quán)益，還是需要通過(guò)立法來(lái)解決，我們期待《住房租賃條例》能夠早日出臺(tái)。”

風(fēng)險(xiǎn)防范

和成熟的市場(chǎng)相比，中國(guó)的租賃行業(yè)還缺乏一種風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。趙慶祥說(shuō)：“我的建議是建立住房租賃風(fēng)險(xiǎn)備付金制度。”

租賃契約按照經(jīng)營(yíng)房屋的規(guī)模繳納一定比例的風(fēng)險(xiǎn)備付金，一方面可以對(duì)沖租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善以及不可預(yù)測(cè)因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，最大限度保證租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益；另一方面也可以提高住房租賃行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，也能夠遏制企業(yè)的無(wú)序擴(kuò)張。

“畢竟，租賃行業(yè)不是一個(gè)暴利行業(yè)，更不是投機(jī)的領(lǐng)域，不歡迎短期的熱錢和不理性的擴(kuò)張。”

“我們不能虧欠年輕人。目前來(lái)講，北京市高端租賃市場(chǎng)的供應(yīng)是充分的，但是很多年輕的新市民，他們的消費(fèi)能力相對(duì)較低，針對(duì)他們的租賃供應(yīng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，我希望多多關(guān)注這部分人的需求，在加快發(fā)展集體宿舍等租賃住房上多做文章。”趙慶祥最后說(shuō)道。

（封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）