每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 薛暉    

2017年7月，住建部等9部委下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取12個城市進行住房租賃試點。此后，包括北京、上海、廣州在內(nèi)的多個城市陸續(xù)出臺租賃住房市場新政。住房租賃市場逐漸成為市場關(guān)注焦點。與此同時，資本市場對住房租賃相關(guān)債券發(fā)行的支持，也吸引著不少房企、機構(gòu)布局住房租賃市場，特別是長租公寓市場。

據(jù)不完全統(tǒng)計，TOP30房企中，有超過三分之一的房企都已布局長租公寓業(yè)務(wù)。而包括魔方、蛋殼、自如等長租公寓運營機構(gòu)，也在不斷進行規(guī)模擴張。

值得關(guān)注的是，越來越多的企業(yè)布局長租公寓領(lǐng)域，長租公寓是否會成為住房租賃市場的主力軍呢？

圖片來源：攝圖網(wǎng)

“誰都希望租金又低交通又便利”

“租房的時候，誰都希望租金又低，交通又便利。”談到自己過去8年的租房經(jīng)歷，外地來滬的胡正感慨道。

自2011年來滬工作以來，胡正已有近8年的租房經(jīng)歷。結(jié)婚近兩年的他，剛剛搬進自己在蘇州昆山買的大兩居中，終于結(jié)束了自己的“租房史”。

在此前的近8年時間里，胡正先后搬了5次家。“除了第1次和最近的這次租房經(jīng)歷外，沒一次讓我省心的。”

“第1次住的是單位宿舍，中間3次都是跟別人合租，最后的1次搬家是因為購買的房子裝修房子，所以當時是跟愛人在嘉定新城租了套一室戶，離花橋也近一些。”胡正說。

“去年夏天租的那套一室戶，帶家具家電，月租金3300元，算上水電氣開銷，每月支出不到3500元。”胡正說：“當時租這套房子的時候，就想著一定要離地鐵站近一些，這樣不管是上班還是日常出行，都會方便一些。”

正如胡正所言，在租房選擇上，租金與交通仍然是租房人群關(guān)注的主要因素。

“長租公寓并不適合我”

“之前跟別人合租，最頭疼的就是碰到生活習慣和規(guī)律差異太大的租戶了。”胡正說：“有時候房東再漲漲房租、賣掉房子，提著大包小包往外搬家，那種滋味不好受。”

由58同城、安居客、《每日經(jīng)濟新聞》旗下“鎂刻地產(chǎn)”聯(lián)合發(fā)布的《租房消費行為調(diào)查報告》也顯示，租客的消費習慣方面，“房屋設(shè)備損壞沒人維修”“房東提前解約”成為主要槽點。租房期間，有34%的租客表示遇到過“房屋設(shè)備損壞沒人維修”的問題，遇到“房東提前解約”情況的租房人群占比19.8%，遇到“退房時不退押金”的租房人群占比18.6%。此外，也有部分租房人群對合租室友及房間衛(wèi)生情況頗有微詞。

專業(yè)的管家、標準化的裝修……與傳統(tǒng)住房租賃模式相比，近幾年得到快速發(fā)展的長租公寓在改善居住體驗方面“優(yōu)勢”明顯。

“長租公寓的價格透明、私密性好，還有一些基本的管家服務(wù)，有的還有廚房和健身房，租金雖然高，但能免去這么多煩惱，為什么不選長租公寓呢？”胡正說道。

租房期間，胡正也曾有過搬進長租公寓的想法，但在實地看過一些長租公寓后，便打起了退堂鼓。

“稍微便宜點的長租公寓，空間小、不通透，墻體簡陋、噪音大，流動性大、不夠安全，規(guī)范性差、易產(chǎn)生糾紛，設(shè)施容易老化等等，跟我之前的租住環(huán)境相比并沒多大差別。而條件稍微好一點的長租公寓，價格確實挺高的。”胡正說：“長租公寓雖好，但并不適合我。”

實際上，因為成本的增加，長租公寓的租金普遍較高已是不爭的事實。其中分散式長租公寓租金普遍較周邊租賃房源高10%左右，集中式長租公寓租金較周邊高20%甚至更多。

以定位高端的灣流國際為例，其在上海市寶山區(qū)的一套30平方米左右的一居室月租金在3850元左右，而周邊43平方米左右的一居室月租金在3300元左右。同樣，其在長寧區(qū)中山公園的一套73平方米的兩居室月租金12800元，而周邊一套100平方米左右的兩居室月租金才在10000元左右。

多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從租賃市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，來自個人房東的普通住宅房源仍是租賃市場的絕對供應(yīng)主力，價格也相對較低；定位中高端的長租公寓價格相對較高，但其針對的群體不一樣，主要滿足租戶多元化品質(zhì)住房的需求，是租賃市場的有效補充。

對租客而言，縱使有較好的租住體驗，但較高的租金水平仍是他們選擇長租公寓的阻礙。前述《租房消費行為調(diào)查報告》也顯示，有超過8成的租客，其房租支出占個人收入比例在30%以下。

在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來，長租公寓運營成本的不斷高企將推動租金的上漲，而能否在租金與需求兩者之間的達到平衡，將是長租公寓企業(yè)2019年的重要挑戰(zhàn)。