北京二手房市場真的“回暖”了嗎？對此，證券時報記者日前從北京朝陽、東城、西城、大興等多個區(qū)域的多個小區(qū)了解到，春節(jié)后，北京二手房成交量較春節(jié)前明顯增加，但是價格總體平穩(wěn)，部分熱門區(qū)域價格微漲。

接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最近一周北京二手住宅網(wǎng)簽量激增與國管公積金傳言導(dǎo)致恐慌性簽約有很大關(guān)系，盡管與春節(jié)前相比市場有所回溫，但是與2017年“3.17”調(diào)控之前的高點比，北京房價已經(jīng)累計下跌超過10%，當(dāng)前市場仍處于調(diào)控后的中溫階段，而且目前成交量已開始回落。

對于未來的市場走勢，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要看國家政策，特別是信貸政策的寬松程度。不過，也有人認(rèn)為，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策未來可能仍將繼續(xù)保持，再加上大量的新房供應(yīng)，2019 年北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅升溫的可能性較低。

成交量普遍回升

記者日前來到朝陽區(qū)東三環(huán)外某小區(qū)調(diào)查市場“回暖”情況，某中介小張告訴證券時報記者，上周和上上周，該小區(qū)的成交量比春節(jié)前大了一點，而且成交特別快，基本上房子掛出來有兩三天就賣了，成交周期縮短了。但是本周成交量又跟春節(jié)前差不多了。“實際成交價跟春節(jié)前差不多，稍微有一點點波動，但是不大，只是特別優(yōu)質(zhì)的房子，業(yè)主的心理價位稍微高一點了，沒有春節(jié)前談價空間那么大了。”他說。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

東城區(qū)南二環(huán)外某小區(qū)的中介劉小姐也對證券時報記者表示，一月份到現(xiàn)在該片區(qū)的成交量確實大了一點，特別是總價低的小戶型成交快，成交價也比原來高一點，看房人多，掛牌量增加，但“回暖”沒有網(wǎng)上說的那么邪乎，整體市場平穩(wěn)，價格沒怎么動。

“成交量比春節(jié)前稍微好一點，我們小區(qū)1月份成交了3、4套，3月以來已經(jīng)成交7套。整個片區(qū)3家店1月份成交12套，3月至今已經(jīng)成交20多套了，成交量明顯有往上走。” 大興區(qū)南四環(huán)外某小區(qū)的中介人員小曹對證券時報記者說，但是這邊成交價沒有大的浮動，跟去年初比是漲了，跟去年底比差不太多，業(yè)主報價也跟春節(jié)前差不多。

而對于成交量“回暖”的原因，上述劉小姐認(rèn)為，可能很多人從2017年開始觀望，兩年后覺得價格基本差不多，剛需不再觀望了，開始考慮該買還得買。

熱門學(xué)區(qū)房價格微漲

盡管普通住宅小區(qū)房價跟春節(jié)前變化不大，但是從記者調(diào)查的東西城熱門學(xué)區(qū)房來看，不僅成交量漲了，而且價格也有微幅上漲。

西城區(qū)北三環(huán)外某熱門學(xué)區(qū)房中介人員王小姐對證券時報記者表示，每年三四月份市場都會“回暖”一些，“回暖”是說成交量大了，但價格沒有太大的起伏。“由于東城和海淀的教改‘多校劃片’政策今年1月執(zhí)行，不少客戶都轉(zhuǎn)到西城來了，為趕在5月學(xué)校信息采集之前落戶。另外，受東西城合并傳言影響，也有些客戶是著急趕來落戶的。因此，2月底3月初成交量特別好，最近一周稍微下來點，有的好小區(qū)價格也微漲一點兒，大概有5%吧。”他說。

東城區(qū)北二環(huán)外某熱門學(xué)區(qū)房的中介人員李先生告訴證券時報記者，目前成交量比春節(jié)前多了不少，成交節(jié)奏明顯加快，但價格上漲空間沒那么大，稍微漲了一點。“去年受東城教改多校劃片政策的影響，房價從政策之前的單價11-12萬降到了10萬左右，但是現(xiàn)在基本上趨于穩(wěn)定了。”

不過，李先生強(qiáng)調(diào)，具體價格得看房子的樓層、朝向、戶型、小區(qū)環(huán)境、稅費(fèi)、業(yè)主急迫程度等各方面因素綜合考慮，比如頂層單價有報價9萬多的，也有報價10萬多的，二三層的單價就高一些，有的業(yè)主著急賣就便宜一些，有的不著急賣可能就會賣的貴一些，所以看小區(qū)的成交均價不是特別準(zhǔn)，主要還得看房子本身，小戶型可能漲的多些，但不是所有房子都比春節(jié)前貴了。

目前市場仍處調(diào)控后中溫階段

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)之后，北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)4周環(huán)比上漲，周度數(shù)據(jù)分別為1436、2286、2783、3095、3882，從第7周（2.11-2.17）的1436套增至第11周（3.11-3.17）的3882套。“3月前21天網(wǎng)簽了10650套二手房住宅，按照趨勢，還有10天，最后網(wǎng)簽總量將在1.6萬套左右。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

據(jù)了解，2月份北京二手住宅網(wǎng)簽量只有6597套，1月份是11739套。去年5月為近一年最高點19847套，6月以后持續(xù)回落至10月的10173套，12月又回升至13065套。

而從單日住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，據(jù)V房統(tǒng)計，3月前20天里有11天成交量突破500套，3月11日開始連續(xù)7天成交量超過600套，3月15日超過800套，3月18日更是激增至1024套，而3月19、20、21日分別回落為644、598、715套。

（圖片來源：V房）

對于最近一周北京二手住宅網(wǎng)簽量大增的原因，張大偉認(rèn)為，與國管公積金要“認(rèn)房又認(rèn)貸”并且將在3月19日執(zhí)行的傳聞有很大關(guān)系，導(dǎo)致3月18日當(dāng)天二手房網(wǎng)簽量激增破千套。不過，3月19日當(dāng)天該傳言已被辟謠。“現(xiàn)在市場上謠言太多了，這些謠言導(dǎo)致市場恐慌性網(wǎng)簽。”他說，2018年也出現(xiàn)過5天過1000套的二手住宅網(wǎng)簽量，最主要原因是出現(xiàn)在2018年9月份趕公積金政策“末班車”。

不過，盡管與春節(jié)之前相比，北京二手房市場的成交量明顯增加，熱門區(qū)域價格微漲，但是如果把時間拉長，與2年前北京史上最嚴(yán)的“3.17”調(diào)控之前比，目前的市場仍處中等水平。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年“3.17”調(diào)控后，北京二手房價格連續(xù)9個月下跌，累計跌幅13.5%。2018年春節(jié)后，在季節(jié)性回升及學(xué)區(qū)政策影響下，北京二手房均價自3月起經(jīng)歷了8個月回升，之后隨著成交熱度的下降又出現(xiàn)回落，全年均價同比下跌3.3%。進(jìn)入2019年，隨著前期積壓需求的釋放，均價止跌。鏈家數(shù)據(jù)顯示，2019年2月北京二手房均價為59898元/平，較2017年3月的高點仍下跌11.3%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，“3.17”調(diào)控后，北京二手房市場成交先經(jīng)歷了調(diào)控初期的急劇下滑，到2017年年末市場開始小幅修復(fù)。2018年春節(jié)后，季節(jié)性因素疊加學(xué)區(qū)政策，積壓的需求集中釋放，市場上升一個季度后又步入降溫通道。進(jìn)入2019年，季節(jié)性因素疊加政策松動預(yù)期以及略有放寬的信貸環(huán)境，市場又出現(xiàn)一波輕微回升，均價止跌。

不過，許小樂認(rèn)為，隨著需求在春節(jié)后的集中釋放，周度數(shù)據(jù)顯示，目前北京二手房市場成交量已開始回落，短期內(nèi)將延續(xù)下滑態(tài)勢。應(yīng)當(dāng)說，當(dāng)前市場處于調(diào)控后的中溫階段。只要信貸政策保持穩(wěn)定，再加上大量的新房供應(yīng)，2019 年北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅升溫的可能性較低。

未來市場走勢看信貸政策

在調(diào)查采訪過程中，多位房地產(chǎn)中介人員均對證券時報記者表示，一般春節(jié)后一段時間的成交量都會比之前多一些，而對于未來的市場走勢，他們也表示主要還得看國家政策。

“以往每年春節(jié)后市場都比較好，成交量稍微大些。至于能持續(xù)多久，還要看之后有什么政策，不出政策就會很平緩，如果再出政策，房價還得往下走。目前看短期內(nèi)還是以穩(wěn)為主，不會有大幅動。”上述大興區(qū)某小區(qū)中介小曹對記者說。

上述西城區(qū)某熱門片區(qū)中介王小姐也認(rèn)為，未來市場怎么走還得看國家政策，比如貸款政策、教改政策有沒有變化。不過，她認(rèn)為，從去年12月至今4個月時間，優(yōu)質(zhì)房源已經(jīng)賣的差不多了，剩下的是不著急賣的了，所以再出來的房子價格不會特別低，除非業(yè)主著急賣。“西城熱門區(qū)域房價短期不會降，除非出新的貸款政策或教改政策。”她說。

正是2017年北京“3.17”調(diào)控出臺了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，大幅提高了賣一買一的換房者首付比例，且房貸利率持續(xù)上浮增加了購房者成本，致使成交量大幅下降。2018年9月，北京又出臺公積金新政，其中涉及了“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“繳存額度與繳存年限掛鉤”等重要政策變動，再次引發(fā)了市場的觀望。

對于市場未來走勢，張大偉認(rèn)為，核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標(biāo)是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)是否會變化，這個政策不變市場波動不會大，這個政策一旦變化，市場將出現(xiàn)明顯反彈。

許小樂也認(rèn)為，房貸是短期市場的決定因素，但在他看來，“認(rèn)房又認(rèn)貸”這個影響較大的政策在未來可能仍將繼續(xù)保持。